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한국경제교육원(주)

일시적 1가구 2주택이 고민인 맞벌이 부부

철학이 있는 정통 재무설계

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결혼한 지 이제 2년 된 신혼부부로 예정 임신 중인 맘입니다. 저희 부부 둘 다 나이가 있다 보니 어린 신혼부부처럼 데이트하며 즐기는 그런 삶보단 앞으로 다가올 아이에 대한 양육, 교육과 은퇴에 대해 고민하며 지내는 편입니다.

저희 부부에게는 전세를 준 두 채의 빌라가 있고, 저희가 전세로 살고 있는 아파트한 채가 있습니다.
빌라한 채는 남편이 결혼 전 부모님과 함께 살던 집으로 현재는 부모님 두 분 다 다른 곳으로 이사를 가고 전세를 준 상태입니다. 전세 만기는 내년 6월인데, 현재로서는 세입자들이 채 갱신보다는 나가려고 하고 있습니다. 문제는 이 집을 매매하려고 4년 전부터 내놨는데, 매매가 되지 않고 있습니다. 부동산 측에서는 최근 들어 동네에 신규 아파트. 주상복합 아파트들이 생기다 보니 매매가 어려운 것 같다며 계속해서 전세로 돌리자고 하는데, 최근 정부의 발표에 따르면 한번 전세를 주면 4년을 줘야 하는 경우가 생겨 팔고 싶어도 팔지 못하는 상태가 될까 걱정됩니다.

두 번째 빌라는 재개발 예정지로 작년에 저의 친정 부모님이 사시는 곳에 재개발 지역이 있다 하여 권유로 구매해두었습니다. 물론 이곳도 전세를 준 상태로 재개발은 향후 1년 내 진행될 것 같습니다. 만약 재개발 진행시 분담금을 현재로서는 다 낼 수 있는 상태가 아니다 보니 대출을 받아야 하는데, 기존 빌라가 있다 보니 대출 규제가 생기더라고요. (건축사에서 제공하는 대출을 받으려고 합니다. 무이자라서요)
저희 부부의 계획은 재개발 예정지인 빌라가 아파트로 바뀌면 입주 후 지내면서 아이를 키우려고 하는데, 남편이 살았던 빌라가 팔리지 않다 보니 계속 신경 쓰이고 걱정이 됩니다. 또한, 앞으로 아이가 태어나면 당분간 아이에게 집중해야 하기 때문에 수입이 줄어드는데, 어떻게 가계 운영을 해야 할지 고민입니다.


인적 사항
배현수(44살), 정유진(43살)

자산
· 빌라 1 – 매매가 2억 4천(전세 1억 8천) // 빌라 2 – 매매가 2억 + ?(전세 1억) // 아파트 – 전세 3억
· 차량 1대

월 지출 현황
749만 원 + @

* 둘 다 회사 내 단체보험 가입돼 있음 / 의류비 및 신발. 세금 및 기타는 비상금 통장에서 사용

재무목표
1. 아파트 분담금 3.5억 중 2.5억 만들기
2. 자녀 양육. 교육비
3. 노후준비

안녕하세요 서혁노입니다.
현수 씨와 유진 씨는 40대의 신혼부부다. 본의 아니게(?) 갑자기 1가구 2주택의 케이스가 되었는데, 현재 정부의 고강도 부동산 정책은 쉽게 누그러지지 않을 것 같다. 또한 현재 보유 중인 주택 중에서 부모님이 사셨다가 현수 씨가 물려받은 주택 같은 경우에는 거래 자체가 아예 끊겨버렸고, 재테크 적으로 크게 도움이 되지 않는다. 오히려 재개발 시행령이 내려진 또 다른 투자용 부동산의 앞길(?)을 막을 수 있다고 판단된다.

가장 먼저 대출 규제다.
1가구 2주택에 대해선 현재 규제지역에 관해서 대출이 불가능하다. 물론 5% 이상의 고금리로 이루어진 P2P 대출이나 개인사업자를 이용한 편법적인 대출을 받는 사람들도 있지만 1가구 2주택의 상황에서 투기지역 내에서 1금융 건의 대출은 불가능하다.(기존 주택의 처분 시 조건은 제외한 상황에서)

두 번째로는 세금이다.
부부가 현재 보유하고 있는 주택의( 2주택 ) 기준 시가가 6억 원을 넘지 않기 때문에 해당사항은 아니다.
또한 주택 수와 상관없는 재산세와 취득세는 부부에게는 해당사항은 아니지만 양도차익에 관하여 부과되는 조세인 양도소득세는 한번 생각을 해봐야 한다.
일단 양도소득세의 기본 세율은 6%~42%이며, 누진세율이 적용된다. 하지만 2주택일 경우 각 구간별로 10% 정도가 중과세 된다. 참고로 3주택일 경우 20% 정도가 중과세 되어서 26%~62%의 누진세율이 적용되어 양도소득세가 부과된다.
물론 양도소득세 같은 경우에는 비과세 조건을 잘 활용하면 세금을 절세할 수가 있다.

첫 번째는 기존 주택이 있는 상황에서 증여를 받아서 2주택이 된 경우에는 3년 이내로 매매를 했을 경우 양도세 비과세 적용이 가능하다. 또한, 부부가 각자 주택을 소유하고 있다가 결혼을 하면서 2주택이 된 경우라든지 2번째 주택을 사고 나서 기존의 주택을 3년 이내에 처분을 했을 경우. 또한 노부모를 부양하기 위해서 합가를 통해서 2주택이 되었을 경우 10년 이내에 1주택을 처분했을 경우에 비과세가 된다.

부부의 2주택 중 1주택은 현재 재개발 사업시행 인가를 받고 나서 총회를 마치고 안전주택 이주자금 대출 등의 상황도 다 정리가 되었다.
참고로 부부처럼 재개발 지역의 시행령이 떨어진 건물이나 주택을 사는 방법이 입주권 매매인데, 입주권이란 재개발사업, 재건축 사업 또는 소규모 재건축 사업을 시행하는 정비 사업조합의 조합원이 해당 조합에 기존 건물과 부수토지를 제공하고 취득하는 권리다.
쉽게 말해서 재개발이나 재건축 사업을 하게 되면 기존에 살고 있던 자가 집을 부숴버리고 새로 건물을 짓기 때문에 집 주인인 조합원들은 집을 잃게 된다. 그러기 때문에 기존 주택의 집 주인인 조합원에게 새집에 입주할 수 있는 권리를 주는 건데, 이 권리가 입주권이다.

입주권의 가장 큰 장점은 분양권에 비해 저렴한 가격(총 거래가격)으로 집을 매입할 수 있으며, 건설사가 제공하는 다양한 혜택(이주비나, 발코니 무료 확장, 빌트인 가전제품…등)도 덤으로 받을 수 있다. 또한, 조합원을 대상으로 동. 호수 배정을 먼저 한 후 남은 물량을 일반분양으로 진행하기 때문에 좋은 동 호수를 선택할 수 있다는 점도 큰 장점이다.

무엇보다도 재개발이나 재건축 사업으로 공동주택이 지어지는 특성상 조합사업을 잘 진행할 경우(예를 들어서 반포주공 같은 경우에는 낮은 층수에서 고층 아파트로 재건축을 하면서) 새 집을 받는 권리 외에 추가 개발이익금이나 +1의 형태로 아파트를 한 채 더 받을 수 있는 장점이 있다. 하지만 입주권의 가격에는 기존에 살고 있는 주택의 평가 금액과 기대 프리미엄이 모두 포함되어 있다. 입주권 자체가 주택의 거래이기 때문에 실제적으로는 주택 매입을 위한 모든 비용을 지불해야 되며 프리미엄이라는 웃돈도 지불해야 되기 때문에 한동안 살 수도 없는 집에 목돈이 들어간다는 게 가장 큰 단점이다. 또한, 입주권이 주택 간의 거래이다 보니 주택 수에 포함된다.

부부는 현재 보유하고 있는 빌라 중 재개발과 상관없는 빌라를 처분하기로 했으며, 처음에는 시세 대비
1000만 원을 내려놓고 매매를 시도했으나 거래까지 되지는 않았는데, 다행히 현재의 세입자가 전셋집
구하기가 힘들다며 매매를 하기로 했으며 실제로 처음 가격보다 1500만 원을 내린 금액으로 매매 했다.

주택을 처분하면서 향후 몇 년 후에 이주하게 될 재개발 빌라의 분담금 부분은 조금은 줄일 수는 있지만, 여전히 일부 대출을 받아야 할 사항이고, 가장 시급한 부분은 아내의 출산 이후에 복직은 하지만 한동안 소득의 감소가 있을 예정이다.


재무목표
1. 아파트 분담금 3.5억 중 2.5억 만들기
2. 자녀 양육. 교육비
3. 노후준비

현재 부부는 연금펀드와 연금보험을 뺀 예금 및 투자 자산이 월 280만 원 정도의 금액을 저축하고 있다.
또한, 현재 500만 원의 예금과 보험 해지 차액에서 핸드폰 할부금을 납입하고 남은 잔액 630만 원을 합하면 자녀 출산 비용은 해결된다. 또한, 현재 예금 1억과 기존 빌라의 예상 처분액 잔고 5000만 원을 보태면 1억 5000만 원의 현금이 확보된다.

이를 재개발 지역의 빌라 세입자가 이주를 하게 되더라도 5000만 원의 잔액이 남게 되며, 새 아파트에 들어가는 분담금 현재 약 2억 5000만 원을 예상하면 2억 정도 모자라는데 이는 현재 살고 있는 전세 아파트 금액까지 정산을 하게 되면 오히려 5000만 원 정도가 남게 된다. 이 부분은 향후 임신과 출산 후 혹 아내의 일자리를 위해서 1억 5천만 원 정도 빼게 된다면 현재 상황에서 1억 원 정도의 자금이 이주비용으로
지출하게 된다. 물론 현재의 저축성 상품의 잔액까지 포함되면 35% 정도가 절감이 된다.
기본적인 계산을 하고 나서 현재의 가계 상황 중 줄일 수 있는 부분을 한번 점검해보자
또한, 현재의 가계 목록 중에 눈에 띄는 몇 가지를 수정해보자.

아파트형 공장이나 사무실 근처에는 빌딩 구내식당이 직장 근처에 있어서 5000원 미만의 식사를 할 수 있는 곳이 있지만, 일반 건물 등이 많은 곳에서 5000원, 6000원대의 점심 메뉴를 찾기는 점점 어려워지는 것 같다.

코로나로 인해서 배달음식을 제외한 외식비나 여행비는 줄었지만 그로 인한 다른 비용 등이 많이 증가로 했으며, 치솟는 물가로 인해서 8000원, 9000원 대의 점심을 먹을 수밖에 없는 지역들도 많이 늘어났다.
사실 그러다 보니 식비나 점심값이 포함된 용돈 줄이기는 점점 어려워지는 것 같고, 또한 코로나로 인해서 여행 비용이 포함한 휴가비용이 줄어든 상황에 맞추어서 비정기지출을 정해서도 안된다.

아내의 소득은 출산 이후 줄어들기에 현재의 저축금액을 아내의 소득 감소와 상관없이 유지하기 위해서
줄일 수 있는 부분을 줄이기로 했는데, 임신 중의 아내의 상황상 식사비의 수정은 안 하기로 하고, 조금씩 누수되거나 대처할 수 있는 부분을 수정해서 100만 원 이상의 저축 여력을 만듦

정부가 부동산 공시가격을 현실화해서 서민들에게는 재산세 부담을 줄이고 고가 주택이나 다주택 보유자에게는 세금을 더 부과시키는 정책을 계획 중이다.
현재 부동산 시세의 50~70% 수준인 공시가격을 90% 이상 올리려고 한다.
이렇게 공시가격이 올라가면 집값이 오르지 않아도 재산세와 종부세 등 보유세가 덩달아 올라간다. 이로 인한 서민들의 부담을 덜어주기 위해서 지방 세제 개편안을 동시에 마련 중이라고 하는데 재산세 부담을 낮춰 줄 중저가 주택 기준을 6억 원 혹은 3억 원을 검토 중이라고 한다.

개인적으로 공시가격 현실화 정책으로 인해 서민들의 부담을 줄이기 위해서 중저가 주택의 기준을 공시지가 3억 원으로 설정하면 서울과 경기도의 아파트는 대부분 증세가 되지 않을까 생각되고, 6억 원으로 설정한다 해도 몇 년 새 집값이 너무 올라서 서울의 아파트 대부분이 증세가 될 거라고 생각된다.
물론 고가 주택을 2채 이상 보유한 사람을 타깃으로 해서 공시가격 현실화율 상향에 따라서 그들의 보유세(재산세+종합부동산세)를 올려서 투기를 근절시키고, 부동산 가격을 안정화하는 방법도 좋은 방법이지만 자칫 잘못하면 서민들의 세 부담이 늘어날 수 있으니 이 부분도 많이 고려한 정책이 나왔으면 한다.


반복하는 이야기지만 지금 우리가 할 일은 백신이 나올 때까진 교회나 절, 성당 등 종교시설, 학원, 대중교통, 유흥업소 등 사람이 많이 모일 수 있는 곳은 누가 참견을 하지 않더라도 의무적으로 마스크 착용을 하자.


어서 빨리 코로나19가 종료되고, 녹지공간이 많아져 공기가 좋아지고 공포의 저출산율이 많이 해소되어서 길거리 곳곳에 많은 아이들이 뛰어노는 세상이 왔으면 좋겠다.


“여러분 모두 할 수 있다”


나와 같은 재무 고민때문에 재무 설계 받은 이들의 이야기

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