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한국경제교육원(주)

오피스텔도 재건축 대상이 되지 않을까요?

철학이 있는 정통 재무설계

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미혼인 시은 씨는 올해 자신만의 집을 구하기 위해 알아보고 있는 중이라고 했다.
현재 빌라 반전세로 살고 있는 그녀는 전세 만기가 되면서 ‘위치&가격&평수’ 모두 만족하는 곳을 찾기 위해 여기저기 알아보는데, 쉽지 않다고 했다. 그러다 잠실에서 가깝고, 평수도 혼자 살기 괜찮은 오피스텔을 알게 돼 계약을 할까 생각 중인데, 연식이 조금 오래돼 구매에 망설이고 있다고 했다.

아파트의 경우 오래되면 재건축이 되어 가격이 뛰는 만큼 오피스텔도 계속 가지고 있다 보면 추후 재건축이 되지 않을까라는 막연한 생각을 하고 있었는데, 그녀는 빌라의 장점은 낮은 관리비와 가격 대비 평수가 조금 크다는 거지만, 쓰레기 버리기가 참 불편하고, 앞집. 아랫집 등… 원치 않는 인사치레를 해야 하는 게 어색하다고 했다. 또한, 지금 살고 있는 반전세의 경우 부모님 돈을 일부 갖다 쓰고 있는데, 내 명의로 집을 살 경우엔 대출을 받아 부모님께 빌린 돈은 돌려드리고 싶다고 했다.

결혼 생각이 아직까지 없는 시은 씨는 아파트처럼 치안관리가 잘 되면서 쓰레기 처리 문제가 없는 오피스텔 구매에 꽂혀있었지만, 그녀의 친구들은 오피스텔 구매를 만류한다고 했다. 아파트처럼 좋은 수익을 내주는 것도 아니고, 세금도 비쌀 수 있을 뿐 아니라, 요즘처럼 경기가 좋지 않을 땐 그냥 현금으로 가지고 있는 게 더욱 좋을 수 있다고 말했다는 거다.

시은 씨의 바램은 나만의 공간. 즉, 내 명의의 집과 함께 추후 나이 들었을 때 필요한 연금 정도라고 했다. 친구들이 말하는 아파트 재테크로 돈을 벌면 좋겠지만, 시은 씨 상황에 맞게 돈에 맞는 아파트를 구하는 것도 그리고 구한다고 해도 그 집이 오를지도 모른다는 거다. 아님 대출을 더 받아 아파트를 구매한다고 해도 그 목돈에 대한 대출을 갚을 수 있을지 의문이다.
지금처럼 그녀는 매월 저축을 100만 원 이상씩 하면서 모으는 게 낙이라고 했다.


인적 사항
이시은(38살)

월 지출 현황
295만 원 + 상여 375만 원

l 쌀이랑 반찬은 집에서 보내줌 / 빌라 보증금 중 5천만 원 부모님이 빌려주심
l 최근 코로나로 인해 모임이 줄면서 저축액이 늘었다고 한다.
l 현재 보고 있는 오피스텔 가격은 1억 5천만 원임. 복층구조

재무목표
1. 내 집 구매(대출받고, 부모님이 빌려주신 돈은 부모님께 상환)
2. 노후 준비(결혼 생각 현재 없음)

은행 금리가 거의 물가 상승률 대비 마이너스에 가깝게 떨어지다 보니 은행에 있던 저축자금들이 주식시장으로 많이 이동했다. 또한 정부의 고강도 부동산 규제 대책으로 인해서 아파트 대신 주거용 오피스텔 투자를 알아보는 사람들도 많아졌다.
물론 역세권에 위치해 이동이 용이하고, 도심지이다보니 또래의 입주자들이 많아서 생활, 문화가 잘 형성되어 있다는 장점과 웬만한 냉·난방 시설부터 가전제품 등이 무료 옵션으로 분양되어 있다.
비슷한 주거공간인 아파트처럼 청약이 복잡하고 경쟁이 있는 것도 아니고, 무엇보다 더 아파트 보다 저렴하다 보니 1인 가구의 젊은 직장인들에게는 굉장히 매력적으로 다가온다.
하지만 이제는 오피스텔도 주택의 수에 포함된다는 걸 명심해야 한다.

이는 오피스텔이라는 상품의 특성상 월세를 받기 위해서 사두었던 다주택자의 물량이 한꺼번에 나왔을 경우에는 가격 하락이라는 위험이 올 수도 있으며, 시은 씨가 앞으로 어떻게 재테크 방향이 바뀔지는 모르지만 아파트 청약의 무주택 공급의 기회를 놓칠 수도 있다는 것이다. 또한 대부분의 오피스텔이 상업 지구에 위치하다 보니 도로 소음 등으로 인해서 조용한 주거환경을 기대하기는 어렵다.
그리고, 처음에 오피스텔을 지을 때 이미 최고의 용적률로 건축하기 때문에 기존의 재건축 아파트처럼 용적률이 상향되어서 재건축되는 게 불가능하다. 그래서, 오피스텔의 특성상(특히 임대 소득 목적의 오피스텔) 신축 오피스텔을 찾는 임차인이 많기 때문에 건물이 노후될수록 임대 소득은 자꾸 떨어지며 공실 확률이 높다.

오피스텔은 아파트처럼 억 단위로 프리미엄이 형성되기 힘들다. 그러기 때문에 단기로 소액의 시세차익을 남기는 거래 목표를 가지고 투자를 해야 한다.

시은 씨는 결혼에 대한 생각이 아직 없기 때문에 아파트는 살고 싶지만 청약통장을 쓸 일이 없다고 판다 해서(1인 가구라서 가점도 다른 사람들 보다 작다고 판단) 작년에 청약통장을 해지해서 유럽여행에 다녀왔다고 한다. 그런데, 오피스텔의 단정 중 하나가 전용률이 낮기 때문에 평수 대비 면적이 좁다는 거다.

향후 시은 씨의 가족 구성은 변할수도 있다. 하지만, 시은 씨는 그렇게 큰 집을 원하지도 않기 때문에 오히려 아파트의 아주 작은 소형평수를 노려볼만하다.
생애 최초 특별공급을 활용한 작은 평수의 주택청약 계획을 세운다면 추후 오피스텔 투자 보다 훨씬 나은 수익을 얻을수 있을 거라고 판단된다.

현재의 소비패턴 중 과하게 지출되는 통신비와 용돈과 식비가 혼합되어서 지출되는 외식비 비용을 좀 줄여서 현재의 저축은 그대로 유지한 채 추가로 청약통장을 가입하고, 노후연금을 준비하는 게 낫다고 판단된다.

우리가 보통 '이사'라는 걸 고려할 때는 주거환경과 치안, 회사와의 이동거리 등을 생각한다.
시은 씨의 반 전셋집은 직장과의 거리, 주거환경 등에서 나쁘지가 않다. 또한 반전세다 보니 월세에 대한 포지션도 높지가 않다.
현재의 생활을 좀 더 유지한 채 돈을 모아보면서 주택에 대한 생각을 여러 각도로 생각해보기로 했다.

경매를 통해 작은 빌라를 구입한 후 리모델링 한 뒤 나만의 공간으로 만드는 방법에 대해서도 굉장히 좋게 생각하고 있어서 현재의 저축 100만 원은 그대로 유지하고, 혹시나 모를 청약에 대한 대비도 하기 위해 일정 부분 분배를 했다.

주택 담보대출 규제가 강화된 이후 신용이 좋은 이들의 자금이 부동산 투자에서 증시 등의 투자를 위해서 신용대출로 거액의 자금을 마련하고 투자하고 있다.
이는 고 신용자만이 아닌 동학 개미로 불리는 많은 주식투자자들 또한 신용대출로 주식투자를 하고 있다.
이런 부분 때문에 정부에서는 대출 핀셋 효과를 차단하기 위해 신용대출의 기준을 엄격하게 할 거라고 했는데, 이렇게 되었을 경우 한 가지 걱정되는 게 있다.
당장의 주택 이사로 돈이 필요한 실수요자들과 코로나바이러스 직격탄을 맞은 소상공인과 나아가서 중소기업들의 자금줄이 막힐 수가 있다.
단발성이 아닌 잘 준비된 정책이 나왔으면 한다.


반복하는 이야기지만 지금 우리가 할 일은 백신이 나올 때까진 교회나 절, 성당 등 종교시설, 학원, 대중교통, 유흥업소 등 사람이 많이 모일 수 있는 곳은 누가 참견을 하지 않더라도 의무적으로 마스크 착용을 하자.

어서 빨리 코로나19가 종료되고, 녹지공간이 많아져 공기가 좋아지고 공포의 저출산율이 해소되어서 길거리 곳곳에 많은 아이들이 뛰어노는 세상이 왔으면 좋겠다.

“여러분 모두 할 수 있다”

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