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주택연금도 결국 부채? 그럼 어떻게 갚아야 하는 거죠?

조회수 2021. 3. 5. 17:00 수정
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주택연금 가입여부를 두고 고민하고 있는 박민우(70세)입니다.


퇴직 이후 10여 년 가까이 별다른 소득 없이 살며 곶감 빼먹듯 노후자금을 빼 써왔습니다.

지금대로라면 모아둔 현금은 조만간 바닥날 게 불 보듯 뻔합니다. 그러면 살고 있는 집 한 채만 덩그러니 남게 되겠죠. 사는 집을 담보로 맡기고 주택연금에 가입하면 저와 아내가 죽을 때까지 연금을 받을 수 있다고 하니, 주택연금 가입을 할까 생각 중입니다.


하지만 이렇게 받은 연금의 부채상환은 어떻게 하는 건가요? 주택연금이 비록 ‘연금’이라는 이름이 붙어 있기는 하지만, 어디까지나 본질은 대출이라고 하더라고요.


결국 언젠가는 수령한 연금과 이자를 상환해야 하는데 괜히 자식들에게 부담만 안기는 건 아닌가 걱정입니다.

* 연금지급총액(주택연금부채) : 주택연금 가입기간 동안 받았던 ①월 지급금 누계, ②개별인출금, ③초기보증료와 연보증료, 그리고 ①+②+③에 대한 이자


주택연금의 장점 중 하나는 종신방식을 선택하면, 박민우 님과 배우자, 두 분이 모두가 사망할 때까지 월 지급금을 수령할 수 있다는 점입니다. 하지만 종신방식을 선택했다고 하더라도, 다음 몇 가지 사유가 발생할 경우에 연금지급이 중단되고 계약이 종료될 수 있습니다.

주택연금 가입자가 먼저 사망한 경우 월 지급금 지급이 정지되었다가, 배우자가 채무인수약정을 하고 6개월 이내에 담보주택 소유권을 취득하면 월 지급금 지급이 재개됩니다. 하지만 6개월 이내에 살아있는 배우자가 담보 주택의 소유권을 완전하게 확보하지 못하면, 계약이 종료되고 부채를 상환해야 합니다.


부부 모두가 담보주택 이외의 다른 곳으로 주민등록을 이전한 경우에도 지급이 정지됩니다. 다만 주민등록을 이전한 주택을 담보주택으로 변경하면 계속해서 연금을 수령할 수 있습니다. 이 밖에 주택금융공사에서 실거주 예외 사유를 인정받으면 계속해서 월 지급금을 수령할 수 있습니다. 

부부 모두가 1년 이상 담보주택에 거주하지 않아도 지급이 중단됩니다. 다만 실거주 예외 사유가 있어 주택금융공사에 서면통지하거나, 공사가 직접 확인한 후 불가피하다고 판단하는 경우에는 그렇지 않습니다.

이 밖에도 담보주택을 매각하거나 증여해서 소유권을 상실하는 경우, 보유주택 합산가격이 9억 원이 넘는 2주택자는 월 지급금 지급일로부터 3년 이내 한 채를 처분해야 하는데 이를 지키지 않은 경우, 담보주택을 주택 이외 다른 용도로 사용하는 경우에도 월 지급이 중단됩니다.



그럼 주택연금부채의 산정 방법은 어떻게 될까요?


주택연금 가입자 부부가 모두 사망하거나 계약이 종료되면, 그때까지 발생한 연금지급총액 (주택연금부채)를 상환해야 합니다. 주택연금부채는 어떻게 계산되는 걸까요?

첫 번째 달에는

① 월 지급금, ② 개별인출금*, ③ 초기보증료와 [①+②+③]에 대한 연보증료가 대출잔액이 됩니다. 첫 번째 달에는 아직 이자가 발생하지 않은 상태입니다.

* 주택연금 가입자는 가입 당시 인출 한도를 정하고 한도 내에서 일정한 금액을 인출할 수 있는데, 이렇게 찾아 쓴 금액을 ‘개별인출금’이라고 합니다.


두 번째 달에는

① 첫 번째 달의 대출잔액과 여기서 발생한 이자, ② 그 달에 받은 월 지급금, ③ 개별인출금, [①+②+③]에 대한 연보증료를 더한 것이 대출잔액이 됩니다.


같은 방식으로 세 번째 달 이후의 대출잔액을 계산하면 됩니다.


대출이자
대출이자는 매달 발생하지만, 실제 납부하지 않고 대출잔액에 가산됩니다. 대출이자는 매달 현금으로 직접 납부하는 것이 아니라 가입자(배우자 포함) 사후에 정산하는 방식으로 주택연금계약이 종료된 다음에 한꺼번에 상환하게 됩니다.

매달 이자가 부채에 산입되기 때문에 이자를 복리로 지급해야 하는 꼴이 됩니다. 하지만 가입자가 중도 이자 상환을 원하면 수시로 상환할 수도 있습니다.

대출금리
주택연금 대출금리는 기준금리에 가산금리를 더해서 결정됩니다. 기준금리는 주택연금 가입자와 금융회사가 협의하여 CD(91일물)와 COFIX(신규취급액기준) 중 하나를 선택하면 됩니다.

전자는 3개월 변동금리, 후자는 6개월 변동금리입니다. 가산금리는 CD의 경우 1.1%, COFIX의 경우 0.85%가 적용됩니다.


보증료
보증료는 크게 초기보증료와 연보증료로 나뉩니다.

이들 보증료도 대출이자와 마찬가지로 직접 납부하는 것이 아니고 주택연금부채에 가산됩니다.



그럼 주택연금부채는 언제, 어떻게 상환하면 될까요?

이때 별도의 수수료는 없습니다. 종신지급방식으로 주택연금에 가입하면 부부가 모두 사망할 때까지 연금을 수령할 수 있는데, 가입자와 배우자가 모두 사망하면 상속인이 직접 상환하거나 담보주택을 처분해서 상환하면 됩니다.


이때 주택처분금액이 연금지급총액보다 많으면, 남은 금액이 상속인에게 돌아갑니다. 반대로 주택처분금액보다 연금지급총액이 많을 수도 있는데, 이때는 상속인에게 부족분을 청구하지는 않습니다.


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