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3억 원 주택이 5억 원이 되면 주택연금을 더 받을 수 있을까요?

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저는 6개월 전 퇴직을 한 김희정(55세)입니다.


정년까지는 5년이나 남았지만, 괜찮은 조건으로 명예퇴직금을 준다기에 퇴직을 했습니다.

사실 퇴직하면 당장 일자리를 찾을 수 있을 것 같았는데, 그게 생각처럼 쉽지가 않더라고요. 일자리를 찾는다고 해도 이전 직장만큼 급여를 많이 받기는 힘들 것 같고… 아직 국민연금(노령연금)을 받으려면 10년은 더 있어야 하는데, 월급 없이 지내다 보니 앞으로의 생활비가 걱정됩니다.


제 나이부터는 주택연금 가입이 가능하다고 알고 있는데 주택을 담보로 맡기고 연금을 받는 게 좋을까요, 아니면 모아둔 돈을 먼저 쓰고 주택연금은 나중에 가입하는 게 나을까요?


그리고 주택연금에 가입하고 나서 집값이 오르면 연금을 더 받을 수 있는지도 궁금합니다.

주택연금에 가입할 수 있는 나이는 만 55세부터입니다. 부부 중 연장자가 만 55세 이상이면 주택연금에 가입할 수 있습니다. 본래 만 60세로 되어 있던 가입가능연령을 2020년 4월에 55세로 낮췄습니다.


하지만 가입가능연령이 낮아졌다고 기뻐할 일만은 아닙니다.

연금을 빨리 받는 만큼 다달이 받는 연금이 줄어들기 때문입니다.


김희정 님께서 보유하고 계신 주택이 3억 원이고, 이 주택을 담보로 맡기고 연금에 가입한다고 해 보겠습니다(2020년 12월 55세 기준). 이 경우 정액 종신지급방식으로 연금을 수령하면 매달 46만 원의 연금을 받을 수 있습니다.


만약 5년을 기다렸다 60세에 주택연금에 가입하면 어떻게 될까요? 5년 동안 주택가격 등 다른 조건에 변화가 없다고 가정한다면 매달 62만 3천 원의 연금을 받게 됩니다.


5년 늦게 받는 대신 매달 16만 3천 원을 더 받는 셈입니다.

[주택연금 예상 월지급금 수령액]

(2020.12월 기준)

그러면 둘 중 어느 쪽이 유리할까요?


당장은 55세에 주택연금에 가입한 쪽이 유리해 보입니다. 하지만 74세가 되면 60세에 주택연금에 가입한 쪽의 누적연금수령액이 많아지기 시작합니다.


55세에 가입하는 것과 비교해 보면, 60세에 가입한 가입자가

[주택연금가입자의 누적연금 수령액 비교]

<가정> 주택가격 : 3억 원(55세부터 60세까지 주택가격 변동 없음)
연금액산정 : 종신지급방식(정액형), 2020년 12월 기준

주택연금 가입자 부부가 모두 사망하면, 상속인은 주택을 처분해서 부채를 상환해야 합니다. 따라서 누적연금수령액이 많다고 해서 유리하다고만은 할 수 없죠.


다만 주택연금 가입자가 장수하거나, 가입 이후 주택가격이 급락하여 상속인이 주택을 처분한 금액으로 부채를 전부 상환할 수 없게 됐을 경우가 발생할 수도 있습니다.


그 부족분에 대해

상속인이 갚을 필요도 없기 때문에

이때는 유리하다고 할 수 있습니다.


주택연금 가입 이후 집값이 오르면 연금을 더 받나요?


그렇지는 않습니다.


주택연금은 가입 당시 월 지급금액이 결정되고 나면 이후 집값이 오르든 떨어지든 상관없이 가입자는 동일한 금액을 수령하게 됩니다.


그래서일까요?


주택가격이 상승하는 시기보다, 하락할 때 주택연금에 가입하는 사람이 더 많다고 합니다. 기왕이면 집값이 비쌀 때 가입해서 연금을 더 받자는 것이겠지요.

그런데 집값 등락과 무관하게 가입 당시 정해진 연금액을 수령하면, 집값이 내려갔을 때야 득이 되겠지만 올랐을 때는 불만이 생길 수밖에 없을 겁니다.


이럴 때 ‘주택연금을 해지했다 다시 가입하면 안 될까, 그러면 집값이 오른 만큼 연금을 더 받을 수 있을 텐데’하고 생각할 수도 있습니다.


하지만 중도해지는 신중해야 합니다.


일단 중도해지하고 나면, 해지한 날로부터 3년간은 동일 주택을 담보로 주택연금에 다시 가입할 수 없기 때문입니다.


다만 재가입 시점의 주택가격 평가액이 직전 가입 시점 평가액보다 낮은 경우에는 재가입할 수 있습니다. 하지만 집값이 내려간 것 같으면 애써 중도해지하고 재가입할 필요가 없겠지요.


수수료 이중부담 문제도 고려해야 합니다. 주택연금에 가입할 때 집값의 1.5%에 해당하는 초기보증 수수료가 부과되는데, 이 수수료는 중도해지를 할 때 돌려주지 않습니다.


그리고 재가입할 때는 다시 초기보증수수료를 납부합니다.

그 부족분에 대해

상속인이 갚을 필요도 없기 때문에

이때는 유리하다고 할 수 있습니다.

1. 가입시기에 따른 연금액의 차이

(현재 보유한 주택의 가격이 변하지 않는 전제하에) 현재의 나이를 기준으로 받을 수 있는 연금액과 조금 더 시간이 지나고 난 뒤 주택연금 가입 시 받을 수 있는 연금액은 차이가 있습니다. 단기만을 생각하면 빨리 받는 게 유리하다 생각할 수 있지만, 장기적으로 생각하면 연금액에서 큰 차이가 날 수도 있습니다.


2. 담보주택의 미래 가치 변동성

주택가격이 앞으로 오를 것인지 떨어질 것인지 예상하여 주택연금 가입 시기를 정해야 합니다. 주택연금 가입시기의 주택가격으로 연금액이 정해지며 이는 주택연금 가입 이후 주택가격 변동과 무관하게 가입 시 정해진 연금액으로 지급되기 때문입니다.


3. 주택연금 가입자의 가치관과 현금 유동성

주택연금 가입 시엔 가치관과 현금 유동성도 고려해야 합니다. 현금이 바닥을 드러낸 다음에야 주택연금에 가입할 수도 있고, 비상시에 대비해 목돈을 어느 정도 가지고 있어야 불안하지 않다며 일찌감치 주택연금에 가입하려는 사람도 있습니다. 이건 김희정 님이 평소 현금 유동성에 대해 어떤 가치관을 가지고 있느냐에 따라 선택해야 할 사항입니다.


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