이사 가거나 재건축해도 주택연금 계속 받을 수 있나요?
5년 전 주택연금에 가입한 최민희(70세)입니다.
이제 더는 이사 갈 일은 없겠다 싶어 살던 집을 담보로 주택연금을 받기로 했습니다. 하지만 세상일이란 게 다 내 마음대로 되지 않더라구요.
주택연금 가입자가 종신지급방식을 선택하면 부부가 모두 사망할 때까지 월지급금을 수령할 수 있습니다. 100세 시대라는 말조차 진부해진 요즘 같은 때에 주택연금이 가진 가장 큰 장점이죠.
다만 주택연금을 받으려면 담보주택에 계속 살아야 하는 조건이 붙습니다.
그렇다면 주택연금에 가입한 다음에는 이사도 가지 말라는 말이냐 불만을 가질 수도 있습니다. 단순히 이사뿐만이 아니라 재건축을 하려고 집을 허물거나, 화재나 재난으로 집이 멸실 될 수도 있습니다.
이렇게 가입 당시와 달리 담보주택에 변경이 일어나도 주택연금 가입자는 월지급금을 계속 수령할 수 있을까요?
담보주택 변경에 따른 주택연금에 대해 알아보겠습니다.
1. 주택연금 가입자가 이사를 가는 경우
이사를 갈 때, 담보주택을 변경하면 주택연금을 계속 수령할 수 있습니다. 다만, 이사하는 시점에 기존주택과 신규주택의 가격을 평가하여 가격차이가 있으면 연금액을 조정하고, 경우에 따라 이미 수령했던 연금 중 일부를 상환해야 할 수도 있습니다.
기존주택과 신규주택의 가격이 같으면 다달이 받는 월지급금에는 변화가 없습니다. 새로 이사 간 주택의 가격이 기존주택보다 비싼 경우에는 연금을 더 받습니다. 다만 초기보증료(주택가격 차의 1.5%)는 추가로 납부해야 합니다.
기존 주택보다 싼 집으로 이사를 가면 계산이 좀 복잡해집니다. 이때는 주택 가격 차액과 월지급금 수령 총액을 비교해 봐야 합니다.
예를 들어 3억 원 하는 기존주택을 팔고 2억 5천만 원 하는 집으로 이사를 갔다고 가정해보겠습니다. 이사 가기 전까지 7천만 원 연금을 수령했죠.
이 경우, 주택 가격 차액인 5천만 원으로 연금수령 부채를 상환하면, 이사 가기 전과 같은 월지급금을 수령할 수 있습니다.
예를 들어 기존주택보다 5천만 원 싼 집으로 이사 갔는데, 여태껏 받은 연금수령 총액이 3천만 원이라고 해보겠습니다.
이때는 주택가격 차액(5천만 원)으로 연금수령 부채 총액(3천만 원)을 전부 상환해야 하고, 월지급금도 줄어듭니다. 이렇게 되면 주택을 담보로 받았던 연금을 청산하고, 이사 간 집을 담보로 새로이 주택연금에 가입한 것과 비슷한 결과인 셈입니다.
우선 매매계약서를 작성할 때 기존주택과 신규주택의 잔금지급일을 동일하게 해야 합니다. 잔금지급일이 다르면, 주택연금 가입자가 담보주택에 대한 소유권을 상실하는 기간이 발생하기 때문입니다.
기존주택보다 싼 곳으로 이사를 가는 경우에는 차액으로 부채를 상환해야 하는데, 이 같은 내용을 확실히 하기 위해 기존주택 매매계약서에 ‘매매대금 중 일부를 주택금융공사로 지급할 수 있다’는 내용을 포함해야 합니다.
2. 담보주택을 재건축하거나 재개발하는 경우
재건축이나 재개발을 하려면 담보주택을 헐어야 하는데, 이때도 계속 주택연금을 수령할 수 있을까 하는 궁금증이 생길 것입니다.
재건축과 재개발에 참여한다는 서류를 제출하면 계속해 주택연금을 수령할 수 있습니다. 다만, 담보권이 문제가 될 수 있습니다. 주택연금을 받으려면 주택금융공사에 1순위 근저당권을 제공해야 하므로, 주택연금 계약을 유지하면 주택조합 등으로부터 이주비 대출을 받지 못할 수도 있습니다.
재건축 사업이 진행 중인 동안은 기존과 동일하게 월지급금을 수령하게 됩니다. 재건축 사업이 종료되면 주택연금 가입자는 주택소유권을 취득하고 주택금융공사는 다시 1순위 근저당권을 확보하게 됩니다. 그리고 이때 연금 수령액도 조정됩니다. 기존주택과 신규주택의 가격 차이에 따라 이미 받았던 연금을 일부 상환해야 할 수도 있고, 연금수령액도 늘어나거나 줄어들 수 있습니다.
조정 방법은 이사로 인한 담보주택 변경과 같습니다.
3. 화재나 재난으로 주택이 소실된 경우
담보주택에 불이 나거나 재난으로 주택이 붕괴된 경우도 발생할 수 있겠죠. 이때 계속해 연금을 받을 수 있을까요?
과거에는 담보주택이 화재나 재난으로 멸실되면 주택연금 계약을 해지해야만 했습니다. 하지만 주택연금 가입자의 월지급금 수급의 연속성을 보장하기 위해 관련 규정이 변경됐습니다. 화재나 천재지변으로 피해를 입은 가입자는 경찰서 등에서 재해∙피해 사실확인서를 발급받아 담보주택을 변경할 수 있습니다.
이렇게 되면 화재나 재난 이후 주택을 신축하거나 이사 갈 때까지 중단 없이 주택연금을 수령할 수 있습니다.
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