전국투자자교육협의회

별다른 소득이 없는 상황에서 노후자금을 빼서 쓰다 보면 자금이 바닥날 것 같아 불안합니다. 게다가 국민연금공단에서 노령연금을 받으려면 아직 2년은 더 기다려야 됩니다.

그래서 지금 살던 집을 담보로 맡기고 주택연금을 받으려고 알아보았는데, 주택을 살 때 받았던 담보대출이 남아 있으면 주택연금 가입이 어렵다고 하더라고요. 담보주택 일부를 전세 임대해 주고 있는데 이것도 안 된다고 하고…

저는 주택연금 가입이 불가능한 걸까요?

우리나라 가계는 자산의 70% 가까이가 부동산 등 실물자산으로 구성되어 있습니다. 더욱이 60세 이상 가구에서는 그 비중이 80%가 넘습니다.

통계청이 실시한 2019년 가계금융복지조사에 따르면, 60세 이상 가구의 보유자산은 평균 4억 2,026만 원인데, 이 중 3억 4,114만 원(81.2%)이 거주주택을 포함한 실물자산으로 나타났습니다. 

그래서 거주 주택을 포함한 실물자산을 어떻게 유동화 하느냐에 따라 노후의 삶이 달라질 수 있습니다. 주택연금은 그 해결책 중 하나라고 할 수 있죠.

대다수 가구는 주택을 구입할 때 담보대출을 받거나, 사업자금이나 생활자금이 부족해서 주택담보대출을 받을 때도 있습니다. 그래서 박용식 님처럼 정년퇴직 후에도 담보대출을 전부 상환하지 못하는 은퇴자가 상당수 있습니다.

그렇다면 박용식 님처럼 주택담보대출이 있는 사람도 주택연금을 받을 수 있을까요?

주택연금 가입자는 주택금융공사에 1순위 근저당권을 제공해야 합니다. 따라서 주택담보대출이 있으면, 이를 먼저 상환한 다음에 주택연금에 가입할 수 있습니다. 그러나 문제는 부채를 상환할 만큼 충분한 현금을 가지고 있지 않다는 점이겠죠.

그럼 주택담보대출을 갚을 만한 목돈이 없다면 주택연금에 가입할 수 없는 걸까요?

그렇지 않습니다.

이때는 주택연금에 가입하면서 미래에 받을 연금 중 일부를 일시금으로 당겨 받아 담보대출을 상환할 수 있습니다.

일시금 인출한도는 월지급금 수령 방법에 따라 조금씩 차이가 납니다.

주택연금 가입자 부부가 모두 사망할 때까지 연금을 수령하는 ‘종신혼합방식’을 택하면,

대출한도의 50% 이내에서 인출한도를 설정하고, 나머지 부분을 월지급금으로 수령할 수 있습니다. 대출한도는 부부 중 나이가 적은 사람이 100세까지 지급받을 월지급금 총액을 현재 시점의 가치로 환산한 것으로 최대 한도 5억 원까지 설정할 수 있습니다.

우대혼합방식은,

대출한도의 45% 이내에서 인출한도로 설정하고 나머지 부분을 월지급금으로 종신토록 수령할 수 있습니다. 우대혼합방식은 종신혼합방식애 비해 월지급금을 최대 20% 더 받을 수 있지만 가입 조건이 까다롭습니다. 주택소유자 또는 배우자가 기초연금 수급자이고, 부부 기준으로 1억 5천만 원 이하의 1주택 보유자만 우대혼합방식을 선택할 수 있습니다.

종신혼합방식과 우대혼합방식을 선택한 사람은 인출한도 내에서 찾은 자금을 선순위 주택담보대출 상환이나 임대차보증금 반환 용도, 의료비, 교육비, 주택유지수선비로 사용할 수 있습니다.

하지만 도박이나 투기 등 사행성 지출이나 주택구입이나 임차 자금으로 사용할 수는 없습니다.

주택연금의 일시금 인출한도를 전부 사용해도 담보대출을 전부 상환할 수 없다면 어떻게 해야 할까요?

이때는 ‘주택담보대출상환용 주택연금’에 가입하면 됩니다. 주택담보대출상환용 주택연금은 대출한도의 90%까지 일시 인출할 수 있습니다. 대신 일시에 인출한 금액은 선순위 담보대출을 상환하는 용도로만 사용할 수 있습니다.

일시에 인출하는 금액이 많아지면, 그만큼 월지급금이 줄어들 수밖에 없겠습니다. 그래서 주택담보대출상환용 주택연금이 크게 도움이 되지 않는다고 생각할 수도 있습니다.

주택담보대출을 갚고 나면 매달 상환해야 할 원리금이 사라지기 때문입니다. 주택연금 월지급금이 줄어들기는 하지만 주택담보 대출금상환에 따른 부담도 함께 줄어든다는 얘깁니다.

그리고 주택의 일부를 전세 주고 있어 주택연금에 가입할 수 있는 조건이 안된다는 고민이 하나 더 있었죠.

주택연금에 가입하려면 가입자가 해당 주택을 실제 거주 목적으로 이용하고 있어야 합니다. 따라서 주택을 전세 또는 월세를 주고 있으면 주택연금에 가입할 수 없습니다.

하지만 부부 또는 부부 중 한 명이 살면서 주택의 일부만을 보증금 없이 월세로 주고 있는 경우라면 주택연금에 가입할 수 있습니다. 보증금이 있더라도 인출한도를 이용해 보증금을 반환하는 조건으로 가입할 수 있습니다.

주택연금 가입 이후에는 가입한 담보주택을 전세 또는 월세를 줄 수 없습니다.

또한 부득이한 사유가 있으면

주택금융공사의 승인을 받아 다른 장소로 주민등록을 이전하고 담보주택을 전부 보증금 없는 월세로 임대할 수도 있습니다.

가입자가 질병이나 심신 요양을 위해 병원이나 요양원에 입소하거나, 자녀 등의 봉양을 받기 위해 다른 주택에 장기 체류하는 경우, 관공서에 의해 격리·수용·수감되거나, 기타 주택금융공사가 인정하는 특별한 사정이 있는 경우에는 실거주 예외 사유로 인정받을 수 있습니다.

박용식 님은 먼저 주택담보대출 상환금이 얼마나 남았는지 확인할 필요가 있습니다.

대출 상환금액을 확인 후 일시금 인출한도 내에서 상환이 가능하다면 '종신혼합방식'을 택해 일시금을 받아 주택담보대출을 갚을 수 있습니다.

이렇게 일시금을 인출하면 매달 받는 월지급금을 줄어들지만 계속 상환해야 하는 대출 원리금이 부담도 함께 줄일 수 있으니 연금금액이 너무 낮아진다고 아쉬워하진 마세요.

종신혼합방식 일시금 인출한도 내에서 주택대출자금 상환이 불가능하다면 주택담보대출 상환용 주택연금도 한 번 고민해 보세요. 대출한도의 90%까지 일시금으로 받아 대출상환을 할 수 있습니다.

그리고 주택의 일부를 전세로 임대해 주고 있다면 이 부분은 정리하셔야 합니다. 담보주택에 부부가 거주하며 임대를 주고 있더라도 보증금 없는 월세 임대만 가능하기 때문입니다. 만약 보증금이 있다면 일시 인출한도를 통해 보증금을 상환하는 조건으로는 주택연금 가입이 가능합니다.

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