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전국투자자교육협의회

부동산 펀드, 어떤 게 내 입맛에 맞을까?

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부동산을 사는 경제적 이유는 '물가 상승을 회피하기 위해서 실물 부동산을 매수'하는 것입니다. 좀 더 설명하자면, 물가가 오른다는 것은 화폐가치가 떨어짐을 의미합니다.

따라서 물가 상승률이 반영될 수 있는 실물 부동산을 보유함으로써 물가 상승에 따라 구매력 감소를 피할 수 있게 되는 것입니다. 부동산은 물가와 같은 실물 경제와 매우 밀접한 관계가 있습니다. 

부동산 펀드는 모집하는 형태에 따라 사모펀드와 공모펀드로 나뉩니다.

공모펀드보다 사모펀드의 숫자가 압도적으로 많은 편입니다. 공모펀드는 유가증권신고서를 제출해야 하는 절차상의 까다로움과 감독 당국의 허락도 받아야 하는 등 요건이 까다롭기 때문에 상품의 숫자가 많지 않습니다.

반면 사모펀드는 투자권유인 수(49인 이하) 제한과 최소 투자금액 기준(현재 1억 → 향후 3억으로 증가될 것으로 예상됨) 등의 규정만 준수하면 공모펀드보다 상대적으로 자유롭게 설정됩니다. 그래서 다양한 사모펀드 형태의 대체투자상품이 만들어지고 있습니다.

공모펀드

공모펀드는 일반적으로 개별 실물 부동산 매입 거래인 경우가 많습니다. 일정 규모 이상의 오피스, 각종 물류 창고, 호텔, 복합 상업시설 등을 대상으로 하고 있습니다.


일반적으로 부동산 가치의 일정 부분(LTV: Loan To Value) 이상을 금융회사 및 투자 기관으로부터 담보대출(Loan)을 받고, 잔여 금액은 지분(Equity) 형태로 일반 투자자들에게 공모 모집하게 됩니다. 

지분 투자자는 해당 상품을 보유함으로써 배당 수익도 받고, 향후 부동산을 매각할 때 매매손익을 정산 받게 됩니다. 

사모펀드

공모펀드는 실물 부동산을 매입하는 지분(Equity)형태의 기초자산이 많은 반면, 사모펀드는 실물 부동산을 매입할 때 다양한 형태의 대출을 활용합니다. 담보비율(LTV) 이 높은 선순위 대출, 담보비율이 상대적으로 낮은 후순위 대출 등을 기초로 하는 상품이 많습니다.

부동산 펀드는 다양한 만큼이나 투자 선택의 폭도 넓습니다. 따라서 요모조모를 꼼꼼히 따져 봐야 합니다.

기초자산인 부동산이 있는 지역(Location)이 가장 중요합니다. 

상품의 기초자산 성격이 매입 거래일 경우 향후 부동산을 매각해서 투자 자금을 회수해야 하기 때문에 특히 더 중요하다고 할 수 있습니다.

지방 소재 부동산 역시 가격경쟁력 매력과 떨어지지 않는 유동성 때문에 주목을 받습니다.

지방 소재 부동산은 서울 및 수도권보다 유동성 제약부터 시작해서 가격경쟁력이 훨씬 더 불리하다는 점을 기억해야 합니다.

부동산 가격(Price)이 중요합니다. 

부동산의 가치 평가는 주로 Cap Rate(자본환원율, 부동산의 매입 가격에서 각종 비용을 차감한 뒤 얻게 되는 임대 소득 등의 수익률)로 비교합니다.  

부동산을 매입 시점에 5%의 Cap Rate으로 매수해서 매도 시점에 4% Cap Rate으로 매도했다면 1%의 매매차익이 발생합니다. 반대로 6%의 Cap Rate으로 매도했다면 1% 매매차손이 발생합니다.

서울 도심지역 업무용 빌딩의 일반적인 Cap Rate은 약 3% 내외로 형성되어 있고, 수도권 각 도심지역의 업무용 빌딩은 약 5% ~ 6%로 형성되어 있습니다.

부동산 펀드에서 중요한 점 중 하나가 임차인입니다. 

부동산 펀드 투자자들은 안정적이고 고정적인 배당을 생각하고 투자합니다.


부동산 펀드의 배당재원은 해당 부동산을 임차해서 사용하는 임차인이 내는 임대료를 근간으로 합니다.

따라서 해당 부동산을 임차해서 사용하는 임차인의 신용도가 매우 중요합니다. 

일반적으로 부동산의 임차인은 단일 임차인(Single Tenant)과 복수의 임차인(Multi Tenant)으로 구분되는데, 해당 부동산에 단일 임차인이라면 임차인의 신용도는 더욱 중요해집니다. 

따라서 신용도가 높은 임차인이 임대한 부동산은 상대적으로 수익률이 낮습니다. 반면에 복수의 임차인으로 구성된 부동산의 경우 임차인 각각의 임대차 계약이 상이할 수 있기 때문에 고정적인 배당 수익이 변동될 수 있습니다.

우리나라 국민은 다른 나라에 비해 주택(아파트)에 대한 소유 욕구가 매우 높습니다.

따라서 신축 아파트 관련 부동산 펀드는 꾸준한 인기를 누리고 있습니다. 그리고 각종 IT 기술이 접목된 물류창고, 병원 용도 사무실, IT 설비가 갖춰진 도심 사무실 등도 경쟁력 있는 가격과 유동성을 가질 것으로 예상됩니다.

반면, 개인의 소비패턴이 직접 방문 구매에서 온라인 구매로 변화되고 있어 대형마트, 할인매장, 백화점 등의 오피스 빌딩은 향후에 가격의 하락이 예상되므로 주의할 필요가 있어 보입니다.

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