전국투자자교육협의회

건설업은 우리 주식시장에서 최초 대박 산업이었다. 1970년대 중동 건설 붐이 한창일 때 종목별로 20배 넘는 상승을 기록하기도 했다.

건설은 토목, 건축, 플랜트로 나눠진다. 토목은 도로, 철도를 만드는 것이며, 건축은 아파트, 주택 등을 짓는 것을 말한다. 마지막으로 플랜트는 유전 설비 등 화합물 설비를 만드는 것이다. 

발주자에 따라 공공과 민간으로, 판매지역에 따라 국내와 해외 건설로 분류된다. 국내 건설업은 성숙기에 접어들어 해외시장 개척이 건설업 성장의 핵심 요소가 되고 있다. 

건설업은 동네에 조그만 기업에서 대형 건설사까지 6만 개 이상의 업체가 난립하고 있어 하청-재하청이 일상화되는 등 경쟁 강도가 세다.

건설은 조선과 함께 대표적인 수주산업이다. 먼저 짓고 나중에 돈을 회수하는 형태여서 그만큼 금융비용이 많이 들어간다. 

사업의 규모가 클 뿐 아니라 기간도 장기여서 자금 흐름이 항상 불안해질 수 있다. 자금계획에 차질이 생길 경우 회사 존립 자체가 위협받을 수 있으므로 투자 시 기업 내용을 살펴보는 게 중요하다.

건설업은 입찰에 참여하면서 사업이 시작된다. 낙찰을 받기 위해 건설사들이 낮은 공사 가격을 제시해야 하는데 가끔 원가에도 못 미치는 가격을 써내 손실을 입기도 한다. 

일례로 2010년에 약 12만원이었던 ㅇㅇ건설사의 주가가 2013년에는 3~4만 원까지 하락할 정도로 크게 하락한 적이 있었다. 여러가지 원인이 있겠으나, 중동에서 수주한 공사가 지나치게 저가였거나 공정에 문제가 생겨 자금 회수가 늦어진 것이 주가하락의 원인으로 풀이된다.

정부 정책이 건설업 수익 결정에 중요한 역할을 한다. 정부가 도로 건설 발주를 늘릴 경우 건설사들의 사업 기회가 많아진다. 발주가 늘어날 경우 경쟁이 줄어들어 수익성 있는 공사를 할 수 있는 장점도 있다. 

민간사업 발주와 관련해서는 낙찰률과 주택 미분양률이 중요하다. 100억의 비용이 들어갈 것으로 추정되는 공사를 110억에 낙찰받았다면 낙찰률이 110%가 된다. 

낙찰률이 높을수록 수익이 커질 수 있으므로 투자 전에 해당 회사의 낙찰률을 잘 살펴봐야 한다. 주택 미분양률은 건설 중이거나 건설이 끝난 주택 중 팔리지 않은 건수가 얼마큼 되느냐로 계산한다. 

이 비율이 높을수록 돈을 회수할 수 있는 기간이 길어져 금융비용 등 부대비용이 늘어난다.

비용 중에서는 금리가 중요하다. 건설업 부채비율은 다른 업종의 2배 가까이 된다. 사업구조가 차입에 의존하는 만큼 금리 변화에 따른 이익 변동이 심해지는데 최근 저금리로 사업에 도움을 받고 있다.

국내 건설은 분양가 규제와 도시 정비 위주의 분양으로 수주 둔화가 예상된다. 2019년 하반기가 건설 경기의 정점이 될 가능성이 높아 이후 건설사들은 해외 수주로 활로를 찾으려 할 것이다. 

해외 부문이 전체 매출에서 차지하는 비중이 아직은 국내보다 작지만 시장 규모가 커 실적에 미치는 영향이 지속적으로 높아질 것이다. 

지금까지는 2010~2012년에 수주했던 저수익 공사들의 영향으로 주가가 하락했지만 이런 관행이 사라지면서 해외공사의 수익성이 높아지고 있다.

지역별로는 중동지역이 해외 공사의 핵심이다. 석유화학 공장 등 많은 발주가 예상되고 있다. 해당 지역에서 저가 공사가 사라지면서 수익성이 개선됐지만 수주 성공률이 낮아지는 상반된 모습이 나타나고 있다.

해외공사 특히 중동 쪽 공사는 유가에 따른 변동이 심하다. 2014년 이전 고유가 시대에는 수주 규모가 600억 달러를 넘었지만, 유가가 낮아진 후에는 수주 규모가 절반으로 줄었다. 

건설업 주가는 실적보다 수주에 의해 결정된다. 수주를 따내고 시간이 지나야 그에 따른 수익이 발생하기 때문이다. 

토목과 주택건설 중 주택건설의 사이클이 크다. 최근에도 2010년~2015년에 분양이 급증했다가 2016년 이후 분양이 크게 줄었다. 

이를 주가와 연관 지어 보면 수주물량이 늘어나고 4~5년 후에 이익이 늘어나지만, 주가는 이익이 늘 때보다 수주가 이루어질 때 상승하므로 이익이 늘었다 해서 주가가 오르는 건 아니라는 등식이 성립한다. 

과거에는 건설사가 수주를 받고 공사를 하면서 필요한 자금까지 조달하는 영업을 했지만 2008년 이후는 달라졌다. 

건설은 좋은 브랜드를 가지고 있는 시공사가 맡아 하고 금융은 리츠(REITs) 및 신탁사가 담당하며, 건자재는 인테리어 시장에서 해결하는 형태를 유지하고 있다. 과거에 비해 이익이 적어질 수 있지만, 위험이 줄어든다는 점에서 긍정적이다.

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