전국투자자교육협의회

*본문에 언급된 종목은 투자 추천이 아니라 내용 설명을 돕기 위한 것입니다.

우리나라 부동산에 직접 투자하려면 최소 몇 천만 원은 있어야 한다. 사고팔기도 쉽지 않고 각종 세금도 신경 쓸 것이 많지만, 그렇다고 투자를 포기하려니 너무 아쉬운 투자대상이다. 이런 생각을 가진 투자자들에게 가장 좋은 투자 대상이 바로 리츠(Real Estate Investment Trusts)다.

정식 표현은 ‘부동산 투자신탁’이라고 하지만 쉽게 말해 부동산을 소유하고 운영하는 기업에 투자하는 것이라고 보면 된다.

우리나라는 이제 막 리츠 관련 상품들이 생겨나고 있지만, 미국은 1960년부터 이미 이 투자방식이 도입되어 현재 미국 인구의 약 1/4인 8천만 명 정도가 직/간접적으로 리츠 투자를 하고 있을 정도로 익숙한 방식이다.

어렵게 생각할 필요 없다. 그냥 미국 주식과 같다고 생각하면 되며, 투자 방식도 똑같다.

예를 들어 아메리칸 타워(티커:AMT)라는 주식이 있는데 19년 9월 8일 기준으로 1주당 232불이다. 미국의 수많은 통신 타워와 해당 부지를 소유하여 여기서 나는 수익을 배당금으로 돌려주는 ‘리츠’기업이다.

다른 미국 주식을 매수하는 것과 똑같은 방법으로 이 주식을 사면 되는데 아마 어떤 투자자는 이 주식이 ‘리츠’에 해당하는지도 모르고 그냥 똑같은 주식이라고 생각할 수도 있다.

그만큼 큰 차이가 없이 그냥 여러 미국 주식들 중 하나라고 편안하게 생각하면 되겠다.

미국이 제로금리로 갈지도 모른다는 얘기가 나올 정도로 전 세계적인 경기 불확실성이 지속되고 있는 가운데 결국 수많은 돈은 조금이라도 기대수익률(이자)이 높은 자산으로 옮겨가고 있다.

그렇기 때문에 불황 또는 경기 침체에 대비하기를 원하는 투자자라면 포트폴리오 일부에 담을 투자대상으로 리츠를 살펴보는 것이 좋다.

불황 등의 불확실성 확대로 저금리 시대가 이어진다면, 상대적으로 배당률이 높은 리츠가 계속해서 각광받을 확률이 높을 것이기 때문이다.

위 리츠 기업들은 현재 시점에 투자해도 2%대의 예·적금보다 높은 배당률을 기대할 수 있으며 더 좋은 점은 배당금을 상대적으로 자주 받을 수 있다는 사실이다.

보통 예·적금을 할 경우 최소 1년 단위로 이자를 받을 수 있지만 리츠 같은 경우는 90% 이상 3개월마다 배당금을 지급받을 수 있고, 몇 개의 리츠 기업은 월마다 배당금을 지급한다.

즉, 매달 월세 받는 포트폴리오를 구성할 수 있는 것이다. 실제로 위에 소개한 벤타스(VTR)와 디지털리얼티(DLR)는 분기 배당을 지급하며, 리얼티인컴(O)은 월 배당을 지급한다.

사놓기만 하면 매달, 매 분기 월세처럼 꼬박꼬박 달러가 입금되는 리츠 투자, 특히 지금의 저금리 시대에 너무나 매력적인 투자대상임에 틀림없다. 

아래 자료에서 볼 수 있듯, 리츠는 12개 섹터(업종)로 구성되어 있다. 그리고 약 227개 리츠가 미국 주식시장에서 거래되고 있어 선택할 수 있는 옵션이 다양하다고 볼 수 있다.

리테일(유통) 관련 리츠, 레지덴셜(거주) 관련 리츠, 헬스케어 리츠, 오피스 리츠, 산업시설 관련 리츠, 데이터센터리츠, 물류 관련 리츠, 리조트 관련 리츠, 다각화 리츠, 특화 리츠가 이에 해당된다.

이 중에서 투자자 개인의 성향에 따라 유망한 업종 리츠를 고르고, 그 안에서도 향후 전망이 좋은 개별 리츠를 고르는 방식이 가장 효율적일 것이다.

12개 섹터 중 헬스케어 리츠 업종을 예로 들어 보면,

아래 자료에 2030년부터는 미국 총 인구의 20% 이상이 65세 인구로 구성될 정도로 고령화는 급속도로 진행되고 있음을 알 수 있다.

고령 인구가 증가함에 따라 자연스럽게 요양시설, 병원 등 관련 섹터 수요가 증가할 수밖에 없는 큰 흐름에 따라 헬스케어 리츠는 지속적으로 매력을 높여갈 섹터로 판단될 수 있다.

헬스케어 리츠를 간단하게 소개해보자면 병원, 요양소, 각종 시니어 거주시설, 관련 사무실 등의 다양한 부동산을 사들여 임대료를 받는 형태로 수익을 올린다.

그리고 그 수익의 대부분을 배당금 형태로 주주들에게 돌려주기 때문에 투자자들 입장에서는 아주 매력적인 투자처로 꼽힌다.

현재 헬스케어 리츠는 미국에 18개 종목이 상장되어 거래되고 있으며, 대표적인 종목으로 웰타워(WELL), 벤타스(VTR), 오메가헬스케어(OHI) 등이 있다. 3종목 모두 비슷한 형태의 수익모델을 가지고 있다. 

저금리 시대 및 불확실성의 시대에 안전자산 개념으로 각광받는 것이 리츠라면 시대가 바뀔 때 매력이 떨어질 수 있음을 반드시 염두에 두어야 한다.

예를 들어 금리가 하락을 멈추고 상승하기 시작한다면, 아무래도 부동산 자산을 많이 들고 있는 대부분의 리츠들은 부채 관련 부담이 늘어 수익성이 떨어지기 시작할 것이다.

그럴 경우 지금처럼 배당금을 많이 늘리거나 지속 지급하기 어려울 수 있으므로 급격한 금리 상승 시 유의해야 한다.

또한, 2008년 서브프라임모기지로 인해 가장 많이 하락한 업종이 바로 부동산 관련 주식과 리츠다. 당연히 부동산발 위기였으므로 대부분의 리츠 관련 주식 또한 큰 하락을 면치 못했다.

위 자료를 보면 2008년 금융위기 당시 리츠가 얼마나 많이 떨어졌는지 한눈에 볼 수 있다. 2002년부터 2007년까지 S&P500을 압도적으로 이기면서 홀로 잘나가던 리츠가 금융위기를 맞자 반의 반 토막 이상으로 하락한 것을 볼 수 있다.

물론 앞서 언급했듯 2008년은 부동산발 위기였으므로 상황의 특수성은 감안해야 한다. 그렇지만 앞서 소개한 우량 리츠들은 위기 이후 주가 회복도 빨랐으며 배당금도 금세 회복하거나 심지어 줄이지 않은 기업들이 많다.

그러므로 이러한 점들을 고려해 리츠를 선정하고 투자하면 위험도 줄일 수 있으며 위기가 닥쳐도 당황하지 않고 투자를 지속할 수 있을 것이다.

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