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전국투자자교육협의회

부동산 투자대안, 리츠(REITs)가 기회다! 2편

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리츠제도는 1960년 미국에서 최초로 도입되어 1994년까지만 해도 5개국만 시행하고 있었으나 2000년 이후 부동산이 유동화·증권화 되면서 전세계로 확산되고 있다.

2017년 기준 글로벌 리츠시장 규모는 약 1.7조 달러 수준이며, 미국이 차지하는 비중(65%)이 가장 크고, 일본과 호주가 그 뒤를 따르고 있다[표1 참조].

금융위기 이후부터 2017년 11월까지 글로벌 리츠지수는 연평균 20% 수익률을 기록하였으며 , S&P*글로벌 리츠지수 기준 연평균 배당수익률은 5.1% 수준이다. 

국가별 안전자산인 10년 국채수익률과 리츠배당수익률을 비교해보면 대부분의 국가에서 리츠배당수익률이 1.7%p 높게 나온다. 최근 5개국의 1) 리츠 배당수익률, 2) 리츠 총수익률(Total Return), 3) 환율 등을 분석한 결과, 글로벌리츠 투자가 안정적이면서도 높은 수익을 제공하고 있다는 점이 입증되고 있다[표2 참조].

한국 리츠시장 규모는 2002년 자산규모 5,584억 원을 시작으로 2010년도에 7.6조 원, 2017년 34조 원, 2018년에는 41조 원을 달성하며 매년 큰 폭으로 증가하고 있다[표3 참조].

과거 정부가 리츠 육성을 중점과제로 언급해 왔으나 18년간 공모∙상장리츠는 6개에 불과하다. 그러나 2019년 이후에는 상장리츠 전성시대가 열릴 것으로 기대되고 있다.

수요측면에서 볼 때 최근 상장한 신한알파리츠의 개인 청약률은 4:1에 육박하며 리츠에 대한 수요가 뜨거움을 증명했다.

또한 공급 측면에서도 은행권의 리츠 겸업 허가로 금융지주들의 리츠 AMC(자산관리회사) 설립이 늘고 있다. 정부도 과도한 주택 직접투자가 야기한 가계부채 문제를 완화하기 위하여 리츠 육성에 적극적이므로 국내 리츠시장도 본격적인 성장이 예상된다.

아직까지 한국의 상장리츠는 6개에 불과하다. 투자대상도 제한적이고 합산 시가총액도 6천억 원 수준이다[표4 참조]. 

반면 미국 리츠는 무려 60년에 걸쳐 유연한 제도적 변화와 함께 성장해, 리츠 시가총액은 1.2조 달러에 달한다.

한국 리츠가 선진국 수준의 궤도에 오르기 위해 앞으로 1~2년은 시행착오와 가격 변동성이 있을 수 있다고 본다. 

최근 글로벌 연기금 운용자산을 살펴보면 전통적인 투자자산인 주식과 채권의 비중은 축소되고, 대체투자자산 비중은 꾸준히 확대되고 있다. 대체투자의 대표적인 상품 중 하나가 바로 리츠다.

리츠는 유동성, 장기적으로 높은 수익률, 지속가능하고 안정적인 배당, 투명성, 포트폴리오의 분산 효과 등과 같은 장점이 있기 때문에 점차 관심이 증가되고 있다.



"

종전에는 기관투자자

중심으로 투자되었지만,

향후에는 상장리츠가 증가되면서

개인투자자에게도

인기 있는 상품으로

자리매김 할 것으로 보인다.

"


다만, 아직은 규모와 시장성 측면에서 국내 리츠보다 글로벌 리츠의 매력이 더 커 보인다.



[리츠(REITs)에 대해 더욱 궁금하다면?]


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