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전·월세 계약 익숙치 않은 취준생·사회초년생
'알아서 해주겠지'라는 생각은 금물
기본적으로 알아두면 좋은 상식

1~3월은 젊은 청년들의 이사철입니다. 개강을 앞둔 대학생과 이제 막 사회생활을 시작한 사회초년생들이 전·월세방을 구하러 다니는 시기이기 때문입니다. 나날이 집값은 높아지고 있습니다. 부동산 정보 앱 다방이 서울 시내 33㎡ 이하 원룸 20만건을 분석한 자료를 보면, 평균 보증금은 1365만원, 월세는 43만원입니다. 경제적 여유가 없는 취업준비생과 사회초년생은 예산에 맞춰 집을 구하기가 쉽지 않습니다.

예산에 맞는 방을 찾는다 해도 고민은 끊이지 않습니다. 세 들어 살면서, 계약이 끝나 나오면서 신경 써야 할 점이 한두 가지가 아닙니다. 전·월세 계약에 익숙하지 않은 취업준비생과 사회초년생이 주의해야 할 점을 알아봅니다. 

계약하기 전

①등기부등본 확인

사기꾼이 가짜 문서로 세입자를 속이고 보증금을 가로챘다는 관련 기사를 보신 적이 있을 텐데요. 사기꾼이 집주인인 척하거나 집주인에게 위임을 받은 대리인이라 속이는 경우가 종종 있습니다. 이런 피해를 막기 위해 계약 전 꼭 확인해야 할 서류가 있습니다.

‘등기부등본’이란 해당 주택의 역사와 권리를 나타낸 서류입니다. 누구나 가까운 등기소나 무인발급기에서 등기부등본을 떼볼 수 있는데요. 인터넷 등기소(www.iros.go.kr)에서도 열람할 수 있습니다. 열람만 하면 700원, 출력하면 1000원입니다.

등본에 나온 집주인과 계약서상 집주인이 같은지 확인해야 합니다. 주소도 마찬가지입니다. 대리인이 나오면 위임장, 인감증명서 있는지 확인하고 집주인과 통화한 후 계약해야 합니다.

또 해당 집을 담보로 대출을 받았는지를 확인해야 합니다. 성남에서 공인중개사로 일하는 강두희(55)씨는 “건물 시세가 어떤지를 확인하고 융자와 보증금 합이 시세가격의 약 50~65% 선이어야 큰 문제가 없다”고 했습니다.

계약하기 전 반드시 확인해야 하지만 어려운 용어와 복잡한 내용 때문에 ‘안봐도 괜찮겠지’, ‘공인중개사가 알아서 해주겠지’라 생각하면 안 됩니다. 최근에는 공인중개사가 다른 사람과 짜고 세입자의 보증금을 가로챈 사건도 있었기 때문에 꼭 직접 등기부등본을 떼봐야 합니다. 귀찮아서, 혹은 등기부등본 가격이 아까워서 확인을 게을리하면 몇천만원의 보증금을 한번에 잃을 수 있습니다. 

②전입신고와 확정일자

전입신고는 ‘내가 이 집으로 이사를 했다’는 사실을 알리는 겁니다. 주민센터에서 전입신고를 하면 계약서에 ‘이 집에 들어온 날짜’를 말하는 '확정일자'를 받습니다.

확정일자는 세입자가 살고 있는 집이 경매로 넘어가는 만일의 사태를 대비해 필요합니다. 확정일자를 받지 않으면 집이 경매로 넘어갔을 때 보증금을 한푼도 받지 못할 수 있습니다. 재계약을 할 때도 확정일자를 다시 받아두어야 합니다.

살면서

①보일러가 망가졌을 때 비용은 누가 부담하나

살다 보면 집안 곳곳에서 문제들이 생깁니다. 이럴 땐 수리 비용을 부담해야 하는 사람이 집주인인지 세입자인지 알쏭달쏭한데요.

집주인은 세입자가 제대로 거주할 수 있는 환경을 만들 의무가 있습니다. 세입자가 제대로 살 수 없을 만큼 집안에 문제가 생겼다면 집주인이 수리해야 합니다. 이를 ‘임대인의 수선의무’라 부릅니다.

단, 판례를 기초로 한 법무부의 표준계약서 양식을 보면 세입자 부주의로 고장 난 경우, 전구 등 소모품 교체비용은 세입자가 부담해야 합니다. 세입자에게도 ‘선량한 관리자의 의무’가 있습니다. 전·월세 기간 동안에는 엄연히 ‘내 집’이기 때문에 집을 함부로 써서는 안됩니다.

문고리나 수도꼭지가 고장 난 경우처럼 작은 문제를 일일이 집주인에게 고쳐달라고 하기란 쉽지 않습니다. 또 한겨울에 보일러가 고장 났을 때는 당장 씻기 불편하기 때문에 급한 마음에 많은 세입자분들이 별다른 말을 하지 않고 고치기도 하는데요. ‘나중에 청구해야지’는 생각은 금물입니다. 수리를 하기 전 반드시 집주인에게 동의를 구해야 합니다.

공인중개사 강두희씨는 “문제가 크든 작든, 집주인에게 동의를 얻고 수리를 해야 한다”고 했습니다. 이어 “집주인이 멀리 살아 연락이 닿지 않다면 사진으로 찍어놓고 알려야 한다”고 조언했습니다.  

②계약기간이 얼마 남지 않았을 때

집주인이 계약 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 세입자에게 별다른 통지를 하지 않았다면 계약 기간은 자동 연장입니다. 기존 계약과 조건은 동일합니다. 이를 ‘묵시적 갱신’이라 부릅니다.

만약 세입자가 다른 곳으로 이사를 가기 위해 지금 집주인과 계약을 해지하려면 세입자도 미리 통보해야 합니다. 계약기간이 끝나지 않았다면 기간 만료 1개월 전에 집주인에게 ‘나가겠다’고 말해야 합니다.

반면 묵시적 갱신 기간에 세입자는 언제든 집주인에게 이사를 가겠다고 할 수 있습니다. 이 경우 실제 계약은 ‘나가겠다’고 말한 시점으로부터 3개월 이후입니다. 집주인도 세입자에게 돌려줄 보증금을 준비할 기간이 필요하기 때문입니다.

③집주인이 바뀌었을 때

직장인 A(26)씨가 살고 있는 월세방의 집주인이 얼마 전 바뀌었습니다. A씨는 고양이를 키우고 있는데 이전 집주인은 키워도 된다고 했습니다. 하지만 지금 집주인은 A씨가 고양이를 키우고 있는지 모릅니다. A씨는 먼저 고양이를 키우고 있다고 말해야 하는지 난감합니다.

반려동물을 키우는 분들이 늘어나면서 이런 사례가 종종 일어납니다. 주택임대차보호법상 2년 동안 계약을 보장하기 때문에 A씨는 이전 주인과 한 계약이 끝날 때까지 반려동물을 키울 수 있습니다. 하지만 계약이 끝난 후 지금 집주인이 계약서에 ‘반려동물을 키울 수 없다’는 특약을 넣으면 고양이를 키울 수 없습니다.

만약 묵시적 갱신 이후 집주인이 ‘반려동물을 키우지 말라’ 말하면 소용없습니다. 묵시적 갱신 기간에는 세입자가 이전 계약과 동일한 조건으로 살 수 있기 때문입니다.

④연말정산 때 월세를 공제받으려는데 집주인 눈치가 보일 때

근로소득 7000만원 이하, 25평 이하 월세를 사는 사람은 연말 정산 때 세액공제를 받을 수 있습니다. 총급여 5500만원 이하 세액공제율은 12%, 5500만~7000만원 이하는 10%입니다. ‘집주인 동의를 받아야 하나’ 고민인 세입자분들이 많습니다.

세입자가 연말정산을 할 때 집주인 동의를 받을 의무나 법적 조항은 없습니다. 다만, 간혹 소득 신고를 안 하는 집주인이 있는데요. 세입자가 월세를 연말정산으로 공제받으면, 국세청은 이 내역을 확인하고 이후 집주인에게 세금을 물립니다. 집주인 입장에선 갑작스러운 세금 고지서에 기분이 나쁠 수 있습니다. 세금을 회피하는 집주인이 나쁜 사람은 확실하나, 해당 집에서 계속 살고 싶은 ‘을’ 입장인 세입자는 집주인과 껄끄러운 관계를 맺고 싶지 않을 겁니다.

관례적으로 집주인에게 알리면 좋으나, 집주인이 동의하지 않을 수도 있습니다. 그렇다면 연말정산 때 월세 공제를 포기해야 할까요. 경제적 여유가 없는 취업준비생, 사회초년생에게는 한푼이라도 아쉽습니다.

눈치가 보인다면 계약이 끝난 후 공제받는 방법도 있습니다. 월세를 납부한 기준으로 5년 이내에 신청하면 환급받을 수 있습니다.

계약이 끝나고 나갈 때

①집주인의 “원래대로 해놓고 가라”는 말

직장인 B(33)씨는 월세로 살던 집 2~3곳에 못을 박았습니다. 계약이 끝난 후 나가려는데 집주인이 “도배를 해서 원래대로 해놓고 가라”고 합니다. B씨는 원상복구를 해야 하는 걸까요?

세입자는 집 상태를 그대로 유지하고, 설령 집 일부를 바꿨다 해도 계약이 끝나면 원래대로 돌려놔야 하는 ‘원상회복 의무’가 있습니다. 하지만 100% 원래대로 두어야 하는 건 아닙니다. 생활하면서 생기는 자연 마모나 손상까지 원래대로 바꿔야 하진 않습니다. 관례적으로 못 몇개 박는 건 원상회복 의무 범위에 들어가지 않습니다.

그런데 ‘원상회복 의무’ 범위가 어디까지인지 판단하기 어려운 경우가 많습니다. 가령 ‘곰팡이’가 생겼을 때는 세입자가 관리를 하지 못해 생긴 것인지, 건물 구조에 결함이 있어서인지 따져야 합니다. 분쟁으로 이어지는 경우가 많기 때문에 못을 박거나 도배를 할 때는 집주인에게 동의를 구하는 게 좋습니다. 또 살면서 문제가 생겼을 때 바로 집주인에게 알려 더 큰 피해를 막아야 합니다.

②집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때

계약이 끝나면 집주인은 세입자에게 보증금을 돌려줘야 합니다. 그러나 집주인도 월세나 보증금으로 생계를 꾸리기 때문에 세입자에게 바로 보증금을 돌려주지 못할 때가 있습니다. 다른 세입자에게 돈을 받아야만 보증금을 돌려줄 수 있는 겁니다. 따라서 세입자도 최소 1개월 전에 집주인에게 미리 통보를 해 보증금을 마련할 수 있는 시간을 주는 게 좋습니다.

오랜 시간 집주인이 돈을 주지 않는다면 소송 분쟁으로 이어질 수밖에 없습니다. 법원에 소장을 제출하거나 지급명령신청서를 내 재판을 받거나, 서울시 전월세보증금 지원센터(cb-counsel.seoul.go.kr)에서 도움받을 수 있습니다. 다툼이 있을 땐 주택임대차분쟁조정위원회에서 조정 신청을 할 수 있습니다.

글 jobsN 이연주

jobarajob@naver.com

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