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내집 마련하려다가 혼란에 빠진 직장인들을 위한 팁

집 살 거면 내년 1분기나 2~3년 뒤를 봐라?

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'내 집 마련'하려던 직장인
'8·2 대책' 이후 갈팡질팡
"지금은 조금 기다릴 때"

집을 담보로 한 대출 규제 등의 내용을 담은 ‘8·2 부동산 대책’ 발표 이후, 내 집 마련을 계획했던 사람들은 혼란에 빠졌다. 자금 마련 계획에 차질을 빚게 됐거나 정부 대책의 영향으로 지금 집을 샀다가 집값이 떨어지지는 않을까 우려하는 것이다. 정해진 월급을 토대로 대출 규모를 정하고, 상환 계획을 꼼꼼히 계산하던 직장인들은 갈피를 잡지 못하고 있다.


부동산 시장은 통제하기 힘든 변수가 많다. 주식시장처럼 방향성을 쉽게 예측할 수 없다. 하지만 성공 가능성을 높이는 법은 분명 있다. KEB하나은행 이동현 부동산자문센터장을 만나 직장인들이 앞으로 ‘내 집 마련’ 전략을 어떻게 짜야 할지를 물었다. 한국금융연수원 강의교수, 부동산TV 뉴스해설위원 등을 거친 이 센터장은 현재 은행 VIP고객들을 대상으로 한 부동산 컨설팅과 세미나 강연, 주요 언론 기고 활동을 하고 있다. 

이동현 센터장(왼쪽), 모델하우스를 둘러보는 사람들(오른쪽)

짧으면 내년 3~4월 이후, 길면 2~3년 내


이 센터장은 “지역에 따라 다르겠지만, 지금은 기본적으로 (집 사는 것을) 잠시 기다릴 때”라고 말했다. 집값 오름세를 잡겠다는 정부 의지가 확고한 만큼 당분간은 관망하며, 매수 타이밍을 꼼꼼히 체크하는 것이 낫다는 것이다. 시장에서는 8·2 대책을 역대 가장 강도 높은 부동산 규제로 꼽히는 2005년 '8·31 부동산 대책'에 맞먹는다고 평가하고 있다. 그는 “올 하반기 정부 대책에는 세금(양도소득세 강화), 대출(DTI·LTV 강화), 청약(1순위 자격 요건 강화) 등 '3중'으로 부동산 시장을 압박하는 규제가 포함돼 있다”고 말했다.


그는 매수 시기로 단기적으로는 내년 3~4월 이후, 장기적으로는 2~3년 내를 꼽았다. 8·2 대책에 따르면, 내년 4월부터 다주택자가 집을 팔아 얻는 이익에 붙는 세금(양도소득세)이 대폭 늘어난다. 내년 1분기(1~3월) 중 다주택자 보유 물량이 시장에 일시적으로 풀릴 수 있다는 설명이다. 세금 부담을 피하기 위해서다. 2018~2020년 서울·수도권 지역에 재건축 아파트 준공, 대규모 택지 개발사업에 따른 신규 주택 건립에 따른 입주 물량이 대거 쏟아지는 것도 ‘내 집 마련’의 호재가 될 수 있다. 그는 “입주는 분양과 다르다”며 “당장 사람이 들어가서 살아야 할 집들이 같은 시기에 쏟아진다면 집값 하방 요인으로 작용할 수밖에 없다”고 말했다. 

교통 편리성과 향후 확장성을 주목해야


그렇다면 어디에 집을 사면 좋을까. 거주지 선택의 우선순위는 사람마다 다르다. 이 센터장은 투자성을 우선적으로 고려한다면 무조건 ‘교통’을 첫 번째 요소로 꼽아야 한다고 말한다. 아무리 생활 환경이 훌륭하고, 학군이 좋더라도 교통이 불편하면 빛을 볼 수 없다는 것이다. 특히 오피스 밀집 지역으로 짧은 시간 안에 편하게 출·퇴근할 수 있는지를 살펴봐야 한다. 이 센터장은 “보통 도보 10분 거리에 전철역이 있으면 역세권으로 본다. 하지만 그 안에서도 1분 거리, 3분 거리, 7분 거리에 따라서 가치는 또 달라진다”며 “서울의 경우 대규모 오피스 밀집 지역인 강남, 종로·광화문 일대로 얼마나 편리하게 접근할 수 있는지, 향후 그 점이 개선될 여지가 있는지가 집의 가치를 결정하는 가장 중요한 요소”라고 말했다.


두 번째로 생각할 것은 살고자 하는 지역의 향후 확장성이다. 현재는 상업 시설이나 교통 편의성이 다소 부족하더라도 확장될 가능성이 높은 지역을 골라야 한다. 집값이 저렴하다고 해도 이미 상업 시설이 가득 차 있거나 교통 인프라의 개선 가능성이 떨어지는 곳은 피하는 것이 좋다. 그는 “잘 살펴보면 아직 상업 시설이 잘 갖춰져 있지 않아서 입지 등 여러 요소가 괜찮음에도 상대적으로 저평가된 곳들이 있다”며 “주변 상권의 확장, 지역민 증가 가능성 등을 꼼꼼히 체크해봐야 한다”고 말했다. 아파트를 살 때, 되도록 작은 평수를 선택하는 것도 향후 경쟁력을 갖는데 유리하다. 4인 이상 가구가 계속 줄어들고, 가족 분화 현상이 가속화되고 있기 때문이다.


“직장인들은 ‘집을 언제 살 수 있나’하는 생각에 아예 포기하는 경우가 있어요. 그러지 않았으면 좋겠어요. 특히 서울에서는 포기하지 말고, 돈을 쪼개서 모으는 독기를 품어야만 내 집을 마련할 수 있습니다. 크고 비싼 집이 아니라 앞으로 내가 생활하기에 불편함이 없을 정도의 관점에서 접근하세요. 재테크적인 면만 너무 생각하면 안 될 것 같아요. 서울에서 계속 살아야 하는 직장인이라면 집 한 채는 꼭 마련하시는 것을 추천드립니다.”


글 jobsN 김지섭

jobarajob@naver.com

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