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공덕동 일대, 재개발·재건축 ‘바람’이 분다

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[부동산]

- 공덕·아현·염리동 일대 뉴타운 포함 8곳 개발

- 마포구 아파트 5분의 1이 공덕동 일대에

[한경비즈니스=차완용 기자] 서울 마포구 공덕동 일대가 들썩이고 있다. 곳곳에서 재개발·재건축 사업을 비롯한 도시환경정비사업이 잇달아 추진되면서 ‘제2의 재개발 붐이 일고 있다’는 이야기까지 들려온다.


특징은 개발이 가능한 땅이라면 크기에 상관없이 추진되고 있다는 점이다. 공덕동 일대는 2010년을 전후해 대규모 재개발·재건축 사업이 진행돼 남아 있는 부지가 별로 없지만 그럼에도 불구하고 공덕동 인근의 개발 사업권을 따내기 위한 시행사와 건설사들의 움직임이 활발하다. 


이유는 광화문·여의도 등 주요 업무지구와 가까운 데다 범접하기 힘든 탁월한 교통 입지 때문에 20·30대 청년층부터 40·50대 중·장년층까지 거주 수요가 넘치기 때문이다.


◆ 땅만 있으면 개발되는 공덕동 일대 


3월 현재 서울시 재개발·재건축 클린업시스템에 따르면 공덕동 일대(공덕·아현·염리동)에는 총 8건의 재개발 사업이 추진되고 있다. 


지역별로 공덕동은 공덕1구역 주택재건축정비사업(사업시행인가), 공덕제6구역 주택재개발정비사업(추진위원회승인), 마포로6 도시환경정비사업(관리처분인가) 등 3건이 추진 중이고 아현동은 마포로3구역 제3지구 도시환경정비사업(사업시행인가), 아현2구역 주택재건축정비사업(철거) 등 2건이 진행 중이다. 


또한 염리동은 염리2구역 주택재개발정비사업(관리처분인가), 염리5구역 주택재개발정비사업(추진위원회승인), 염리3구역 주택재개발정비사업(착공) 등 3건이 개발을 목전에 두고 있다. 


이 밖에 공덕동 일대는 아직 도시계획위원회 안건 상정이 통과되지 않았지만 ‘마포로1구역 제48지구 정비구역 및 정비계획 변경지정안’을 비롯한 몇몇 개발 계획이 주민 공람을 거치거나 추진 중이다. 


사업 규모도 천차만별이다. 일단 가장 눈길을 끄는 것은 아현동과 염리동에서 벌어지는 뉴타운이다. 우선 사업 속도가 가장 빠른 염리제3구역 주택재건축정비사업은 GS건설이 사업을 진행하고 있고 1694가구 공급이 예정돼 있다. 


다음으로는 현재 철거를 진행하고 있는 아현2구역 주택재건축정비사업으로 HDC현대산업개발과 SK건설이 총 1419가구를 개발할 예정이다. 이 밖에 뉴타운에는 염리2구역과 염리5구역이 사업 진행을 위해 준비 중이다. 


반면 공덕동은 중소형 규모 개발이 주를 이루고 있다. 우선 사업 속도가 가장 빠른 마포로6 도시환경정비사업은 SK건설이 사업을 추진 중인데 총 472가구를 공급할 예정이다.


다음으로는 공덕제6구역 주택재개발정비사업이 속도를 내고 있는데 총 166가구 규모의 아파트가 들어서게 된다. 마지막으로 공덕1구역 주택재건축정비사업과 마포로3구역 제3지구 도시환경정비사업은 현재 사업시행인가로 정확한 개발 수립이 정해지지 않은 상황이다. 


통상 재개발·재건축 개발 사업은 기본 계획 수립→안전 진단→정비구역 지정→추진위원회승인→조합설립인가→사업시행인가→관리처분인가→철거→착공→분양 순으로 사업이 진행되며 사업시행인가에서 구체적이 개발 계획이 수립되게 된다. 


이 밖에 공덕동 일대에는 공항철도로 인천공항까지 1시간 내 이동이 가능하다는 장점 때문에 최근 외국인 관광객을 주요 대상으로 한 관광호텔 건립도 잇따르고 있다.

◆ 2010년 이후 탈바꿈한 대표 주거지역


이처럼 공덕동 일대에서 규모에 상관없이 벌어지고 있는 재개발·재건축 붐은 지역이 품고 있는 매력이 그만큼 크다는 것을 의미한다. 


공덕동은 한국의 대표 주거·업무지역으로 꼽힌다. 특히 서울에서도 찾기 힘든 4개 철도 환승역으로 범접하기 어려운 교통 입지를 갖추고 있다. 또한 경의선숲길 공원을 품고 있고 한강과도 가깝다. 


이 때문에 많은 이들이 공덕동 일대로 모여들고 있다. 1990년대까지만 해도 아현동~공덕동을 아우르는 마포 일대는 오래된 저층 단독·다가구주택이 밀집했지만 최근 10여 년간 대단지 아파트와 숲길, 상권이 어우러진 풍경으로 바뀌었다. 


특히 2010년을 전후해 줄줄이 들어선 브랜드 아파트 단지와 생활 인프라는 공덕동을 한국의 대표 주거지역으로 탈바꿈시켰다. 이 지역은 2008년 글로벌 금융 위기와 주택 시장 장기 침체로 주목받지 못했다. 


하지만 2011년 경의선숲길 조성 사업이 추진된 후 2012년 1단계(신수·공덕·대흥 구간), 2015년 2단계(연남·염리 구간), 2016년 3단계(창전~원효로 구간)까지 완공되자 주거 환경이 뛰어나고 종로·광화문과 용산·여의도 등 업무지구와 가까운 입지에 공항철도까지 품고 있는 공덕동 일대가 부각되면서 사람들이 모여들기 시작했다. 


부동산114에 따르면 3월 현재 공덕동 일대 3개(공덕·아현·염리) 동에는 1만4412가구가 거주하는 아파트가 들어서 있다. 마포구 25개 동의 전체 아파트 6만5340가구의 5분의 1 이상이 공덕동 일대에 몰려 있다. 


하지만 최근 3년(2016~2018년)간 이들 지역의 아파트 공급은 거의 이뤄지지 않았다. 공덕동은 2018년에 124가구, 아현동은 2017년에 497가구, 염리동은 2018년에 927가구가 들어선 것이 전부다. 


상황이 이렇다 보니 공덕동 일대 집값은 최근 몇 년 사이 천정부지로 치솟았다. 강남권에서만 보이던 억대 웃돈이 붙은 분양권이 나오기도 했다. 


실제로 지난해 마포구, 그중에서도 공덕동 일대의 집값 상승률은 대단했다. 국토교통부 아파트 실거래가 자료에 따르면 지난해 정부의 부동산 규제 끝판왕인 9·13 대책이 나오기 전까지(1월~9월 13일)만 해도 마포구는 19.34%의 상승률을 보였다. 


이는 19.66% 상승한 강동구에 이은 2위였다. 하지만 아현동은 이 기간 동안 무려 33.15%로 가장 높은 상승률을 보였고 염리동과 공덕동도 20% 이상의 상승률을 보였다. 반면 같은 마포구지만 합정동은 가격 변동이 없었고 망원동은 2.24%, 노고산동은 3.17%에 그쳤다. 


서교동도 0.74% 상승했다. 아현동과 망원동을 비교하면 상승률 차이가 14.8배에 이르는 셈이다. 마포구는 강북 도심 집값 상승률을 주도했던 곳인데 실제로는 공덕동 일대가 가격을 이끈 셈이다. 


◆ 호가는 멈춰 있고 하방 경직성 강해 


물론 공덕동 일대도 최근 집값 하락세를 면치 못하고 있다. 지난해 9월까지만 해도 12억~13억원이 넘었던 공덕동 마포래미안푸르지오 전용면적 59㎡는 올 들어 10억원대에 거래됐다. 


9·13 부동산 대책 이후 각종 규제 정책의 영향으로 주택 거래가 정체되고 집값의 추가 하락을 기대하는 심리가 작용한 때문이다. 하지만 부동산 관계자들은 공덕역 일대의 집값이 더이상 떨어지지 않을 것으로 내다보고 있다. 


서울에서 공덕동 일대 만큼 주거 시설과 인프라가 잘 갖춰진 곳을 찾기 힘들고 앞으로도 재개발·재건축이 이어지는 만큼 경쟁력이 있다는 것이다. 


또한 기존 거주자들이 이 지역을 벗어나지 않는 반면 공덕동 일대로 진입하려는 수요자들이 꾸준하기 때문에 적정선의 집값이 유지될 것이라는 판단이다. 


공덕동 마포래미안푸르지오 인근 공인중개업소 관계자는 “현재 공덕동에서 매매 거래가 많이 일어나지 않고 있다”며 “호가는 멈춰 있고 하방 경직성 흐름을 보이고 있다”고 말했다. 


그는 “과거에는 10억원에 거래가 이뤄지면 다음 매도자가 조금 더 싸게 매물을 내놓고 그다음 매도자는 더 싸게 매물을 내놓으면서 집값 하락이 진행됐다”며 “하지만 지금 공덕동은 호가가 일정 수준에서 멈춘 상태로, 집값이 단계적으로 빠지지 않고 있다”고 설명했다. 


cwy@hankyung.com 

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