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임차인의 계약갱신요구권, ‘행사’ 없으면 무효

-임차 기간 만료 1~6개월 전 갱신요구권 행사해야 인정돼

[최광석 법무법인 득아 변호사] 최근 상가건물임대차보호법 개정으로 계약갱신요구권을 통해 보호되는 임대차 기간이 기존 5년에서 10년으로 대폭 확대돼 갱신요구권에 대한 관심이 커졌다.


이 법에서 정한 3기 차임 연체 등 8가지 예외 사유만 없으면 임차인이 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약 갱신을 요구하면 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.


또 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 여기게 된다. 차임과 보증금 역시 이 법에 따른 범위에서만 증감할 수 있는 등 임차인 보호를 위한 제도다.


◆갱신요구권은 5년에서 10년으로 확대


그런데 세간에는 임차인이 갱신요구권을 별도로 행사하지 않더라도 보호 기간 10년 범위 내에서 영업 기간이 당연히 보장되는 것처럼 오해하는 이가 많다. 실상은 그렇지 않다. 갱신요구권 행사 역시 법적인 요건에 따라 이뤄져야만 권리가 보호될 수 있다.


계약의 갱신, 즉 임대차 관계를 계속 유지하겠다는 취지가 포함되는 내용으로 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 행사해야만 한다. 임차인이 실수로 이를 행사하지 못하면 계약은 종료된다.


결국 갱신요구권은 임차인이 이를 적극적으로 행사하지 않더라도 자동적으로 보장되는 권리가 아니라는 점에서 적절한 갱신요구권 행사에 각별한 주의를 기울여야 한다.


다음에 소개할 판결은 임대차 만기를 앞둔 시점에 임대인으로부터 명시적인 갱신 거절 의사표시를 받았음에도 불구하고 임차인이 명시적으로 갱신 요구를 하지 않아 명도소송이 제기된 사안이다.


이 사안은 계약 만기 이후 다음해 1년 치 월차임이 모두 지급된 점 등을 감안해 임차인의 묵시적인 갱신 요구 의사표시가 있었다는 점을 이유로 임대인의 명도 청구가 기각됐다. 결국 명시적인 요구는 없었지만 묵시적으로나마 갱신 요구를 했다는 논리로 계약이 종료되지 않고 연장됐다고 인정된 것이다.


제주지방법원의 2017년 8월 11일 선고를 살펴보자. 원고는 2016년 11월께 피고에게 찾아와 이 사건 임대차 계약의 갱신 거절을 통지했다.


피고는 기존 임차인인 이 모 씨에게 2015년 8월 24일과 2015년 8월 25일 권리금 등 명목으로 1150만원을 지급했다. 또 피고는 이 사건 점포를 개업하면서 인테리어 비용으로 2015년 9월께 강 모 씨에게 700만원을 지급하는 등 공사비를 지출했다. 앞서 나열된 사실을 비롯해 피고가 원고에게 2017년분 임차료를 지급했고 원고도 이를 수령한 사실이 인정됐다.


위 인정 사실에 따라 원고가 2016년 11월께 피고를 찾아와 이 사건 임대차 계약의 갱신 거절을 통지할 당시에는 피고가 영업을 시작한 지 불과 1년이 조금 넘은 시점이었던 점, 피고가 이 사건 점포를 개업하기 위해 권리금과 인테리어 비용 등으로 큰돈을 지출했던 점, 피고가 원고에게 2017년분 임차료 전액을 지급한 점 등에 비춰 봤다.


그 결과 2016년 11월께 비록 피고가 명시적으로 원고에게 갱신을 요구한다는 의사를 표명하지는 않았더라도 적어도 묵시적으로는 이 사건 점포의 인도를 거부하고 임대차 계약을 계속 유지하고자 하는 의사를 표시했다고 봄이 상당하다.


그럼에도 불구하고 세간에서 다르게 이해하는 것은 아마도 임차인이 갱신요구권을 행사하지 못한 위 기간 동안 임대인도 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 않아 요행히 묵시적 갱신으로 계약이 연장되는 경우가 많기 때문으로 짐작된다.


임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 건물주로부터 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 받았다면 묵시적 갱신이 될 수 있는 상황이 아니다. 따라서 임차인은 계약 연장을 희망하면 반드시 갱신요구권을 행사해야만 한다.


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