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‘엉뚱한 방향’으로 향해 가는 8·2 부동산 대책

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[아기곰의 부동산 산책]

- 점점 더 골 깊어지는 ‘부동산 양극화’…“투기·조정 지역 재검토할 때”


[아기곰 ‘재테크 불변의 법칙’ 저자] 8·2 부동산 대책이 발표된 지 1년이 지났다. 지난 1년 사이 8·2 대책이 주택 시장에 어떤 영향을 끼쳤는지 알아보자. 8·2 대책을 한마디로 평가하면 ‘양극화의 심화’ 또는 ‘양극화의 고착화’라고 평가할 수 있다.


2017년 7월 서울을 중심으로 집값이 급등하자 정부는 서둘러 집값 안정 대책을 내놓았다. 투기가 의심되는 지역을 투기지역, 투기과열지구, 청약 조정 대상 지역으로 나눠 지정하고 양도세 중과와 대출 규제 차등화 등 각종 규제를 쏟아냈다.


◆ 좀처럼 잡히지 않는 지역별 ‘양극화’


정부의 의도는 투기가 의심되는 지역의 수요를 억제해 집값 급등에 따른 부작용을 최소화하려는 것이었다. 그런데 8·2 대책 이후 1년간 시장은 엉뚱한 방향으로 흘러가고 있다.


8·2 대책 이전 1년간 5.95% 상승에 그쳤던 12개 투기지역(서울 강남구·서초구·송파구·강동구·용산구·성동구·노원구·마포구·양천구·영등포구·강서구, 세종시)은 8·2 대책 이후 1년간 8.82%로 상승 폭이 커졌다.


투기과열지구 중 투기지역에 포함되지 않은 17개 지역(서울 노원구·도봉구·강북구·성북구·동대문구·중랑구·중구·종로구·서대문구·은평구·동작구·관악구·구로구·금천구, 과천시, 성남 분당구, 대구 수성구)은 8·2 대책 이전 1년간 상승률이 3.96%에 불과했는데 8·2 대책 이후 상승 폭을 6.73%로 키웠다.


반면 규제가 상대적으로 약한 조정 대상 지역은 8·2 대책을 전후로 1년간 상승률이 3.35%에서 0.52%로 크게 떨어졌다. 수도권 내 조정 대상 지역(성남시 수정구·중원구, 고양시, 광명시, 남양주, 동탄2)은 상승률이 2.38%에서 1.60%로 줄었다.


반면 지방 소재 조정 대상 지역(부산 해운대구·연제구·수영구·동래구·남구·부산진구·기장군)은 8·2 대책 전 1년간 상승률이 4.88%였는데 8·2 대책 이후 1년간 오히려 1.18% 하락으로 돌아섰다.


아무런 규제가 없는 비규제 지역은 더 참담하다. 지방 소재 비규제 지역은 8·2 대책 전 1년 동안 하락했는데 8·2 대책 이후에는 하락 폭이 더 커졌다. 지난 1년간 무려 1.85%나 하락했다.


수도권 비규제 지역도 같은 맥락이다. 상승률이 1.84%에서 0.56%로 크게 줄어들었다. 규제가 심한 지역일수록 규제가 없었을 때보다 상승 폭이 더 커지고 규제가 약하거나 아예 규제 자체가 없는 지역은 상승 폭이 줄어들거나 집값이 떨어지는 아이러니를 보였다.


그렇다고 8·2 대책이 지방 주택 시장에만 불리하게 작용했다고 할 수는 없다. 지방에서도 지역에 따라 양극화가 진행 중이기 때문이다. 대구광역시는 8·2 대책 이전 1년간 아파트 값이 1.88% 하락했는데 8·2 대책 이후 1년간 오히려 1.66% 상승으로 돌아섰다.


광주광역시도 8·2 대책 전에는 1년간 0.45% 상승에 그쳤는데 대책 후에는 2.22%로 상승 폭을 키운 지역이다.


◆ 투기지역 내에서도 차별화 진행


반면 부산광역시는 8·2 대책 이전 1년간 아파트 값이 4.22% 상승했는데 8·2 대책 이후 1년간 오히려 0.94% 하락으로 돌아섰다. 8·2 대책의 최대의 피해 지역이라고 할 수 있다. 울산광역시도 만만치 않다.


8·2 대책 이전 1년간 아파트 값이 0.91% 하락했는데 8·2 대책 이후 1년간 하락 폭이 커지면서 3.24%나 아파트 값이 떨어졌다.


수도권에 있지만 인천광역시도 된서리를 맞은 지역이다. 8·2 대책 이전 1년간 아파트 값이 2.39% 상승했는데 8·2 대책 이후 1년간 상승 폭이 0.51%로 크게 줄어들었다. 단순히 8·2 대책 이후 수도권이라고 더 오르고 지방이라고 더 떨어졌다는 것이 아니라는 것이다.


규제가 집중된 투기지역이나 투기과열지구 내에서도 차별화는 진행되고 있다. 호재가 집중된 분당·강남구·송파구는 8·2 대책 이전보다 이후의 상승률이 두 배 이상 커졌다. 반면 같은 투기지역으로 지정됐던 노원구는 오히려 상승률이 반 토막이 됐다.


강남 3구인 서초구도 8·2 대책 이후 힘을 쓰지 못하는 지역이다. 8·2 대책 이전 1년보다 상승률이 오히려 조금 줄어들었다.


그런데 8·2 대책 이후 강세를 보이는 지역과 약세를 보이는 지역 간에 일정한 패턴을 찾기가 어렵다. 수도권이라고 모두 강세를 보이는 것도 아니고 지방이라고 모두 약세를 보이는 것도 아니다. 투기지역이라고 모두 많이 오르는 것도 아니다.


개별 호재나 공급 상황에 따라 지역별로 차별화가 나타나는 것이다. 지방이라고 해도 공급이 상대적으로 적은 대구나 광주의 집값은 강세를 보이고 있다. 집값이 강세를 보이는 대구의 가구 수 대비 미분양 비율은 0.05%로 서울에 이어 전국에서 둘째로 작은 지역이다.


광주는 0.06%로 셋째로 작은 지역이다. 반면 집값이 약세를 보이는 부산은 0.16%, 울산은 0.24%로 대구나 광주에 비해 미분양 물량이 3~4배나 많은 지역이다.


결국 8·2 대책은 집값이 떨어질 만한 지역은 더 떨어뜨리고 집값이 오를 만한 이유가 있는 지역은 집값을 더 오르게 하는 양극화의 고착화 또는 양극화의 심화를 불러일으켰다고 할 수 있다.


그러면 어찌하는 것이 좋을까. 부산과 같은 지역은 과거에 집값이 올랐다고 조정지역으로 묶어 둘 것이 아니라 과감히 규제 지역에서 제외하는 것이 지역 경제 활성화를 위해 바람직할 것으로 보인다. 더 나아가 투기지역이나 투기과열지구에 속하지 않은 조정지역은 집값이 하락하거나 상승 폭이 크게 줄어든 만큼 조정지역의 해제가 바람직하다.


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