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아파트 구입에 ‘왕도’는 없다

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[법으로 읽는 부동산]

-지역주택조합, 청약통장 필요 없고 저렴하지만 난관 많아

[한경비즈니스=김향훈 법무법인 센트로 변호사] 아파트를 구입하는 방법은 여러가지다.


첫째, 부동산중개사 사무소나 인터넷 또는 직접 발품을 팔아 구입하는 방법. 둘째, 청약저축에 가입해 일반 분양 신청을 하고 당첨되는 방법. 셋째, 재건축·재개발 지역의 물건을 구입한 뒤 사업이 진행되기를 기다리는 방법. 또 경매·공매로 구입하는 방법이 있을 수 있다.


◆지역조합 가입, ‘디벨로퍼가 되는 것’


남은 방법으로는 지역주택조합(또는 지역조합)에 가입하는 게 있다. 지역주택조합은 도대체 무엇일까.


홍보관(모델하우스가 아니다)에 가보면 이미 개발계획이 다 확정된 것 같고 거기에 나와 있는 아파트를 그냥 확정된 금액으로 구입하면 될 것처럼 생각된다. 그리고 시공사도 이미 다 정해진 것 같다.


하지만 그게 아니다. 지역조합에 조합원으로 가입한다는 것은 자기 스스로 부동산 개발 사업의 주체가 된다는 것을 의미한다. 개발 주체는 사업의 진행에 따른 이익과 손실을 그대로 떠안는다. 심지어 사업 자체가 좌초되고 투자했던 금액을 고스란히 날릴 수도 있다.


부동산 개발 사업은 자기 돈 또는 은행의 돈을 빌려 사업 대상 구역의 땅을 구입하는 것에서 시작된다. 지역조합은 그 종잣돈을 여러 사람으로부터 모집한다.


바로 이 모집 행위에 응해 계약금 3000만원 내지 4000만원을 납부하는 것이 지역조합에 가입하는 행위다.


이렇게 모인 돈으로 사업 대상 구역의 토지를 매입한다. 이러한 토지 사용권 확보가 80%가 돼야 비로소 지역조합 설립 신청이 가능하다. 이처럼 지역조합이 설립되기 전에 조합원 가입 계약을 하는 사람을 1차 조합원이라고 하는데, 가장 용감한 사람이다.


조합 설립 인가 이후에 가입하는 사람을 2차 조합원이라고 하는데, 이들은 사업 대상 구역의 토지 사용권이 80% 이상 확보된 상태에서 가입한 자들이므로 사업이 조금 더 안정화됐을 때 가입한 셈이다. 더욱더 안전한 상태에서 가입하는 사람은 사업 계획 승인이 난 이후다.


사업 계획 승인은 사업 대상 구역의 토지 95%의 소유권을 확보한 상태에서 들어가고 나머지는 매도 청구 소송으로 확보가 거의 확실한 단계에서 들어가므로 더 안전한 상태에서 가입하는 것이다.


재개발·재건축은 일정한 구역 내에 부동산을 소유하고 있는 여러 사람들이 스스로 주체가 돼 자기 집을 허물고 새집을 짓는 사업을 하는 것을 말한다. 이들 중에서 대표자를 뽑아 조합장을 하게 하고 시공자를 선정해 아파트를 짓는다.


따라서 사업을 진행하다가 안 되면 그냥 그대로 눌러앉아 살면 된다. 그동안 지출한 비용은 각자 분담해 2000만~3000만원씩만 내면 그만이다.


반면 지역조합은 사업 대상 구역에 부동산을 소유한 사람들이 주체가 되는 것이 아니라 실은 그 구역의 외부에 사는 사람들이 주체가 돼 돈을 모아 사업 대상 부지를 사냥하듯이 매입해 들어가는 것이다.


따라서 80% 사용권을 확보하지 못하면 조합 설립에 실패하게 되고 또 나아가 95% 토지 소유권 확보를 하지 못하면 사업 계획 승인에 실패하게 된다.


그러면 사업은 못하는 것이다. 그 과정에서 초기 계약금 3000만~4000만원 외에도 계속해 추가 자금을 납부해야 하고 좋지 않은 경우에는 늪에 빠지듯 계속해 돈을 쏟아 넣게 되고 나중에는 한 푼도 건지지 못할 수도 있다.


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