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롤러코스터 땅값, 내 집 마련은 언제?

오락가락 역대 부동산 정책 문재인 대통령의 6·19 대책은 과연?

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새 정부 부동산 정책의 베일이 벗겨졌다. 지난 19일 정부는 첫 부동산 대책을 발표했다. 이른바 '6·19 부동산 대책'으로 불리는 이번 발표는 부동산 투기 수요를 가라 앉히는 것이 주요 골자다.

출처청와대사진기자단
폭등하는 집값은 가계부채로 이어진다. 6·19 부동산 대책의 배경에는 막대한 가계부채가 있다. 현재 한국의 가계부채는 1400조 원에 육박한 상황이다. 지난 정부의 부동산 정책은 어땠길래 가계부채는 이토록 쌓여만 갔을까.

1. 부채 주도 성장? '초이노믹스'

2014년 7월, 박근혜 정부는 최경환 전 기획재정부 장관을 두 번째 경제부총리로 지명했다. 최 전 경제부총리는 부동산 규제 완화를 통해 경기부양을 노렸다. 이른바 ‘초이노믹스’의 핵심 동력은 바로 국민들의 빚이었다.

최경환 전 경제부총리

출처민중의소리

초이노믹스의 부동산 규제 완화는 주택담보인정비율(LTV) 총부채상환비율(DTI)의 조정을 통해 이뤄졌다. 당시 각각 70%, 60%로 완화했다. LTV · DTI 조정만이 아니다. 한국은행 역시 초이노믹스의 일환으로 당시 2.5%였던 기준금리를 내렸다.

출처한겨레

'빚 내서 집 사라.' 

초이노믹스의 핵심이었다.

부동산 시장은 초이노믹스에 즉시 반응을 보였다. 주택 재건축과 분양 물량은 급증했다. 아파트 가격은 치솟기 시작했다. 여기에 '전세대란'까지 겹쳤다. 전세가가 매매가격과 비슷한 수준으로 오르니, 자연스레 서민들은 싼 금리에 대출 받아 집을 사게 됐다. 가계부채는 점점 쌓여만 갔다.


2. 잡을 수 없던 '8·25 대책 '

2016년 8월, 정부는 뒤늦게 이른바 ‘8·25 대책’을 발표했다. 과도한 가계부채를 잡겠다는 내용이 주요 골자였다. 당시 정부는 신규 분양 공급을 줄이고, 집단대출을 관리하겠다고 발표했다. 

하지만 오히려 역효과가 나타났다. 

수도권 주택시장 과열은 좀처럼 가라앉지 않았다. 집값은 기존 주택과 신규 아파트를 가리지 않고 강세였다.  분양 물량이 줄어든다는 불안으로 투기성 수요가 몰렸기 때문이다. 주택 공급이 축소된다는 신호는 오히려 당장의 수요를 부추길 뿐이었다.


3. 소 잃고 고치려던 '11·3 대책'

결국 세 달 뒤인 2016년 11월, 박근혜 정부는 '11·3 부동산 대책'을 발표했다. 8·25 대책 이후에도 여전히 과열된 투기를 규제하겠다는 것이 주요 골자였다. 분양권 전매 규제를 강화하고 재당첨 제한 및 1순위 청약 요건을 강화하는 등, 이전보다 투기 수요를 좀 더 억죌 대책들을 내놓았다.

이전 정책과 달리 일시적인 효과는 있었다. 11·3 대책 직후 서울 재건축 아파트 평균 가격은 3주 연속 하락했다. 서울 전체 아파트 가격 역시 상승폭이 둔화했고, 가계대출 증가세 역시 다소 주춤했다. 

출처한겨레

하지만 11·3 부동산 대책 발표 이후 다소 주춤했던 가계대출 증가세는 다시 가팔라지고 있다. 지난 5월 부동산114에 따르면, 서울 25개구 가운데 19개구에서 역대 최고가를 뛰어넘은 것으로 조사됐다.  

불과 반년 만에 

부동산 시장이 다시 과열 조짐을 보이게 된 것이다.


4. 문 대통령의 6·19 대책은 과연?

문재인 정부의 이번 6·19 대책 은 이전 박근혜 정부의 11·3 부동산 대책보다 한 걸음 더 나아갔다. 이전보다 조정대상지역을 확대하고, 해당 지역의 대출 · 전매제한 · 재건축 규제를 강화했다. 

그 중 가계부채 관리와 맞닿아 있는 정책은 대출 규제다. 오는 7월부터 조정대상지역에서 담보인정비율(LTV)를 70%에서 60%로, 총부채상환비율(DTI)의 경우 60%에서 50%로 낮춘다. 초이노믹스 이전 수준으로 대출 규제가 강화되는 것이다.

출처한겨레

하지만 아직은 좀 더 지켜봐야할 모양새다. 이번 6·19 대책에서 ‘투기과열지구 지정’과 같은 강력한 규제책은 빠져있다. 오는 8월에 정부는 ‘가계부채 관리 종합대책’을 내놓겠다고 발표했다. 과연 이번 정부는 이전 정권의 패착을 극복해내고 집값을 안정시킬 수 있을까.

제작 및 편집 / 노치원

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