무작정 따라하기

저금리 환경이 지속되면서 불안정한 노후를 대비하기 위해 부동산 투자유형이 변화하고 있다. 임대수입을 얻기 위한 실속 있는 꼬마빌딩의 시대가 본격적으로 시작된 것이다.

[글쓴이 소개]

내가 가진 자산의 가치가 매일 바뀐다는 것은 사실 굉장한 스트레스다. 금, 외환, 채권, 주식, 파생상품, 기타 금융상품 등 대부분 매일 크고 작게 자산가치가 변동한다. 부동산 또한 주식처럼 매일 시세를 지켜보면서 확인한다고 생각해 보자. 가격이 올라도 스트레스, 떨어져도 스트레스다. 가격이 오르는데 왜 스트레스일까?

무엇보다도 언제 팔아야 할지 고민스럽다.

지금 팔았다가 더 오르면 어쩌나 걱정되기도 하고, 지금이 마치 꼭지에 다다른 것 같고 금방이라도 내리막길을 걸어갈 것 같다. 결국, 내가 투자하는 자산가치의 변동이 주는 위험에 따른 대가를 치른다고 해도 무방하다. 하지만 사실 부동산은 매일 시세가 크게 변동하는 경우가 극히 드물어서 비교적 다른 투자상품에 비해 스트레스가 덜하다. 이는 우리가 자기 직업에 충실하면서 부동산 투자를 지속할 수 있는 이유이기도 하다.

그간 강남에서 15년 이상 일하며 많은 부자들을 만나 성향을 파악한 바에 따르면, 부자들은 절대 일확천금을 노리지 않는다. 욕심과 투자를 명확히 구분할 줄 안다.

강남의 부자들 대부분은 원래부터 큰돈을 상속 또는 증여받아서 부자가 된 것처럼 보이나, 사실 그렇지 않은 경우가 더 많다. 물론 상속자들도 더러 있지만 스스로 열심히 일해서 부를 일군 부자들이 더 많았다.

그들의 전략은 간단했다.

제일 잘하는 일을 한다.

본업에 충실하다가 여유자금이 생기면 주식이나 부동산에 투자한다. 우리가 만난 부자들은 주식 0~20%, 부동산 60~70%, 연금 등 저축성 금융상품 10~20%의 구성으로 자산을 운용하고 있었다. 부자들도 자산구성에서 부동산 비중이 높음을 알 수 있는 대목이다.

2008년 글로벌 금융위기 이후 매매차익(자본이득)을 주로 추구하던 부동산 투자자들은 금융시스템이 불안정하다는 사실을 알게 되었다. 전문가들은 매월 안정적으로 현금을 창출하는 꼬마빌딩, 즉 수익형 부동산이라는 새로운 패러다임이 본격적으로 시작된 것을 이 시기로 보고 있다. 매매차익뿐만 아니라 매월 안정적인 임대소득을 얻기 위한 수단으로서 꼬마빌딩 수요가 증가한 것이다.

실제로 2008년 금융위기 직전에 강남의 중형 평수 이상 아파트의 매도량이 증가한 반면에, 임대료를 받을 수 있는 꼬마빌딩의 매입수요가 폭발적으로 증가하는 것을 우리는 현장에서 체험한 바 있다.

이후 지속되는 저성장과 저금리에 이어 2020년 미국발 제로금리 시대가 도래했다. 2008년부터 꼬마빌딩 투자는 안정적인 현금흐름을 위한 수입과 자산을 지키기 위한 수단으로 활용되어 왔다. 시장 변화에 크게 좌우되지 않는 부동산 임대사업으로 흐름이 전환된 것이다.

부동산을 통해 안전하게 부를 쌓기 위해서는 가장 먼저 부동산 매입 목적이 실거주인지, 사업인지를 판단해야 한다. 단순히 돈을 벌기 위해 재개발이나 재건축에 갭 투자하는 등의 접근은 향후 장기간 부를 쌓는 안전한 방법의 선택에서 밀려날 것이다.

지금까지 관찰한 바에 따르면 부자들은 부를 쌓는 안전한 방법으로 입지를 인정받은 지역의 꼬마빌딩을 선택하는 경우가 많았다. 이들은 좋은 지역, 좋은 위치의 꼬마빌딩을 매입한다. 망해도 부동산이라는 현물이 존재하기 때문이다. 

그중에서도 입지가 인정된 지역의 부동산이라면 더욱 안전한 현물자산이 된다. 이번 코로나19 사태로 인해 세계경제가 위축된 상황에서도 우리가 운영 및 관리하는 꼬마빌딩은 매월 안정적인 현금흐름을 유지 중이다. 앞으로도 보유한 아파트와 은퇴자금을 투자해 입지가 인정된 지역에서 꼬마빌딩을 매입하려는 수요가 꾸준히 증가할 것으로 예상된다.

수도권의 핵심토지의 가치 또한 그간 떨어지지 않고 꾸준하게 상승했다. 특히, 수도권 중 서울의 지가는 상승폭과 상승률이 매우 높다. 더 객관적인 자료를 보고 싶다면 한국 감정원에서 지난 30년간의 지가지수를 확인해 보자. 만약 어느 시점에 지가상승률이 멈춘다고 해도 핵심지역에 토지를 보유하고 있다면, 그 토지에 건물을 세워 임대수입이라는 안정적인 수익을 얻을 수 있다.

지가지수는 토지 정책자료나 부동산 정책자료의 활용을 위해 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(제125조)의 규정에 의거해 정해진다. 전국 247개 대도시, 시도, 시군구를 대상으로 조사 · 평가하는 정부의 공식통계다.

지가지수의 변동을 나타내는 두 그래프 모두 꾸준히 우상향하고 있다. 물론 외환위기와 같은 세계경제위기가 발생하면 일시적으로 우하향할 수도 있다. 하지만 핵심토지를 보유하고 그 토지 위에 건물가치를 개발해 임대료를 받는 꼬마빌딩은 엄청난 매력이 있다는 것을 잊지 말자.

『꼬마 빌딩 재테크 무작정 따라하기』를 완성하기까지 2년이라는 시간을 투자했습니다. 이 책에는 10년 넘게 쌓아온 실무 경험을 바탕으로 꼬마빌딩 자산관리의 전반적인 메커니즘을 쉽게 이해할 수 있도록 알려주고자 합니다.

불안정한 삶에서 조금이라도 안전한 자산이자 안정적인 현금흐름을 창출하고 싶다면, 꼬마빌딩에 투자하기를 바랍니다. 이것은 건물을 짓거나 팔아서 자본이득만을 취하는 투자가 아닙니다.

자본이득뿐만 아니라 핵심입지에서 안정적으로 현금흐름을 창출하기 위해 운영 및 관리하는 수익형 부동산 임대사업입니다.