무작정 따라하기

🏆 20년 넘는 부동산 투자 경력 🏆 

아파트, 오피스텔, 빌라, 토지, 다가구, 재개발, 재건축 등 다방면으로 부동산투자를 하여 임대수익과 시세차익으로 포트폴리오 구성했으며,

일반매매, 경매, 분양 등 여러 가지 투자 방법에 대한 노하우를 가지고 있는 투자가 '카일' 

평범한 월급쟁이를 수십억대의 부자로 만든 투자법을 공개합니다!

서울에서 태어나 쭉 자라온 제가 주소지를 부천으로 옮겼을 때 친지들, 친구들의 걱정이 많았습니다.

한 번 서울을 벗어나면 다시 서울로 들어오기 힘들다는 것이었죠. 

저는 ‘왜?’라는 의문이 들었습니다. 

서울에서 아파트를 살 수 없으니 외곽에서 사서 돈을 벌어 다시 들어오면 된다는 생각이었고 이런 제 생각은 틀리지 않았습니다. 

저는 첫 투자 겸 내 집 마련을 부천에서 했기 때문에 부천이 주소지가 되었습니다.  

덕분에 부천의 아파트 분양에서 지역 우선 조건 때문에 서울에 비해 낮은 경쟁률로 당첨되는 기쁨을 누릴 수 있었습니다.

입주 시점이 다가오고 실제 아파트가 거의 완공되니 중개사무소에서 매도하라는 전화가 많이 왔고, 생각보다 높은 프리미엄이 형성되었기에 망설임 없이 매도했습니다.

계약금만 2천만원 정도 냈을 뿐인데 새집에 들어가려는 수요자들이 억대 프리미엄을 제시한 것입니다.

리스크 없이 큰 수익을 낸 투자였습니다. 부천에서의 청약당첨과 분양권 매도는 서울로 돌아오는 데 큰 도움이 되었습니다.

부동산 시장이 좋으면 웬만한 물건은 가격이 오릅니다. 반대로 부동산 시장이 안 좋으면 아무리 좋은 물건이라도 시세하락을 피할 수 없습니다.

주거용 부동산을 고를 때의 기준은 교통, 학군, 환경, 편의시설입니다.

이 4가지 요소를 적절히 가지고 있는 부동산은 남들이 다들 가지고 싶어 하고 거주하고 싶어 하는 곳이므로 시간이 지날수록 가격은 자연스럽게 오르게 될 겁니다.

하지만 이 4가지 요소를 다 가지고 있는 지역은 시세가 이미 많이 올라서 비쌀 수밖에 없습니다.

그러므로 지금은 이 4가지 요소가 약간 미흡하지만 앞으로 갖춰질 곳, 지금은 불편하지만 앞으로 그 불편이 해소될 곳을 찾아서 투자하는 것이 좋은 투자 방법입니다.

주거용 부동산을 고를 때는 무엇보다 교통이 중요하므로 교통이 개선될  지역을 중심으로 찾아보아야 합니다. 

교통이 개선될 지역으로는 지하철, 경전철, GTX 예정지가 있습니다. 

무엇보다 모든 사람들이 거주를 선호하고 양질의 일자리가 몰려있는 지역인 업무지구와의 교통 연결이 편해야 합니다.

그렇다면 양질의 일자리가 몰려있는 핵심업무지구는 어디일까요? 

업무지구와의 접근성이 부동산투자에서는 매우 중요합니다.

학군도 중요합니다. 단일 아파트보다 아파트 대단지들이 몰려있는 곳은 좋은 학군이 자리 잡기 마련이죠.

대규모 새 아파트라면 더 말할 것도 없습니다. 

환경은 공원, 산, 강 등 산책할 만한 곳이 있으면 좋습니다.

대형마트, 문화센터 등도 가격 형성에 영향을 주는 요인입니다.

 

교통만 좋은 상업지역보다 상업지역과 가까운 주거지가 최고의 지역이고 최고의 주거 선호지역이자 좋은 투자처입니다.

아이 키우기 좋은 환경인데 교통마저 편리하다면 최고의 투자처라고 할 수 있습니다.

 

평수는 가급적 중소형을 공략합니다. 안전한 것은 소형입니다. 

특히 투자하기에는 소형평수가 좋습니다. 

대형평수도 시세차익을 볼 수 있지만 소형평수의 투자대비 수익률과 환금성에는 크게 미치지 못합니다.

더 자세히는 59㎡ 타입, 84㎡ 타입이 투자와 실거주에 가장 좋습니다.

방이 3개, 화장실이 2개이므로 1~2인 가정부터 아이가 둘인 4인 가족까지 폭넓게 인기가 있습니다.

가격이 오를 때는 소형평수가 먼저 오릅니다. 

인기 좋은 소형평수 시세가 치고 올라가면 그 이후에 중형, 대형 순으로 가격에 반영되기 마련입니다.

현시점에서 안전하면서도 좋은 투자전략은 역시 내 집 마련입니다. 방법으로는 청약이 가장 좋습니다. 

차선책으로는 진행이 잘 되고 있는 재개발 · 재건축 투자를 들 수 있습니다.

다만 재개발 · 재건축 투자는 향후 큰 시세차익이 가능하지만 갭투자에 비해 투자금이 많이 들고낡은 집에서 고생스럽게 살거나 임대를 주고 내 집에서 살지 못하는 단점이 있습니다.

다음으로는 향후 가격 상승이 예상되는 곳에 대출을 많이 받아 매수하여 실거주하는 방법이 있습니다.

사회초년생이 투자를 자주 하는 것은 현실적으로 불가능하고 사실 그렇게 해서도 안 됩니다. 리스크가 크기 때문입니다.

어떻게든 내 집 마련부터 해두고 대출금을 갚고 투자금을 모으다 보면 천천히 이후의 투자계획이 세워질 것입니다.

실거주용 내 집을 마련했다면, 이제는 투자를 위한 여러 가지 추가 전략을 세워야 합니다.

예를 들어 장기임대주택 혜택을 노려볼 만합니다.

전용 85㎡ 이하, 공시지가 6억원 이하인 아파트를 제외한 빌라나 오피스텔을 2022년 말까지 장기임대등록하면 장기보유특별공제로 양도세 혜택을 받을 수 있습니다. 

최근의 부동산 규제로 아파트의 경우 장기임대주택 신규 등록이 불가능해졌고 이미 등록한 주택임대사업자만 등록 말소 시점까지 세제 혜택을 일부 받을 수 있게 되었습니다. 

하지만 오피스텔, 빌라는 아직도 주택임대사업자를 이용한 세제혜택을 기대할 수 있습니다. 

다만 오피스텔, 빌라의 경우는 아파트에 비해 시세상승이 크지 않으므로 절세효과가 아파트에 비해 크지는 않을 것입니다.

주거용 부동산에 대한 규제정책으로 임대수익을 위한 오피스텔, 상가, 지식산업센터 투자가 인기를 끌 것입니다.

그러나 임대수익용 부동산투자는 주거용 부동산보다 리스크가 크므로 우선 실거주를 위한 내 집 마련을 하고 충분히 공부한 다음에 도전해야 합니다.

투자 우선순위를 둔다면 아래와 같습니다.

'주택청약 → 재개발 · 재건축 → 개발호재 지역의 갭투자 · 월세세팅 투자'

정부의 부동산투자 규제와 세금규제가 아무리 강력해도 무주택자의 내 집 마련이라면 걱정할 것이 없습니다.

매수 타이밍에 대한 고민은 다주택자들이 하는 것입니다.

어차피 정부는 상황에 따라 부동산 규제를 조였다 풀었다 합니다.

좋은 물건이 있다면 하루라도 빨리 내 집 마련을 해두는 것이 나은 선택입니다.

월급쟁이 투자에 걸맞게

안전하고도 마음 편안한 투자만 소개한 

이 책을 선물합니다.