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'부동산으로 돈 못 번다?' 부동산 공부, 지금이 기회다

2020년 부동산 시장상황과 투자전략

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2020년 부동산 시장상황과
투자전략

2020년 현재의 부동산 시장은 2008년의 부동산 침체기 초입과 비슷한 점이 많다.


문재인 정권 들어 부동산 규제는 지속적으로 강화되었지만 시세는 폭등하였다. 강력한 규제정책, 그럼에도 지속된 시세상승으로 인한 피로감, 여기에 코로나라는 악재까지 겹쳐 현재 부동산투자 상황은 좋지 못하다. 하지만 투자 상황이 전반적으로 좋지 못한 것이지 투자할 곳이 없는 것은 아니다. 또 이러한 상황이 얼마나 지속될지도 모른다.

지난 부동산 폭등장에 갭투자로 수십, 수백 채의 아파트와 빌라를 사서 보유한 사람들도 있다. 부동산 시장이 좋을 때는 문제가 드러나지 않지만 시장상황이 조금 안 좋아지면 현금유동성을 확보하지 못했거나 자기 자본이 충분하지 않는 투자자들은 휘청거리기 쉽다.

부동산 상시기에는
좋은 물건이
경매로 잘 나오지 않는다.

TV를 보면 전세금을 못 받는 세입자, 경매로 넘어가는 집들에 대한 뉴스가 나오기 시작한다. 앞으로 이러한 뉴스는 더욱 많아질 것이다. 최근 계속되어온 부동산 상승장에서는 경매투자가 인기가 없었다. 그 이유는 부동산 상승기에는 좋은 물건이 경매로 잘 나오지도 않고 경매 과열로 입찰가가 높아지므로 경매로 살 이유가 없기 때문이다. 하지만 상승장에서 부동산 상승세가 더뎌지면 2~3년 후에는 경매물건이 쏟아져 나오기 마련이다.

부동산 정체기에는
싸게 좋은 물건을 매수할 수도 있다.

상승장의 후반부에는 그때까지처럼 상승하길 기대하며 과도한 대출을 받아 투자하는 사람들이 있기 마련이다. 모든 일이 과하면 탈이 나듯 부동산 시세가 정체 또는 하락하거나 금리가 올라가기라도 한다면 과도한 대출로 투자한 사람들은 대출이자 납입과 원금상환을 못하는 상황에 놓인다.


급하게 부동산을 매도하려고 해도 부동산 정체기에는 매도가 쉽지 않다. 결국 대출을 실행한 금융회사들은 원금회수를 위해 경매로 부동산을 넘겨 원금을 회수한다. 이러한 경매물건이 많아지면 낙찰률도 낮아지게 될 것이고 시세보다 훨씬 싸게 좋은 물건을 매수할 수도 있다. 이것이 부동산 경매에 관심을 가져볼 만한 이유이다.

부동산 시장이 냉각기에 접어들면 재개발 · 재건축 물건이 가장 먼저 눈에 띄게 하락한다. 특히 진행 초기에 있는 재개발 · 재건축 물건일수록 정도가 심하고 많이 진행된 재개발 · 재건축 물건은 상대적으로 영향을 덜 받게 된다.

위의 그래프를 보면 2007~2016년에 걸쳐 10년 정도 정체기, 하락기가 있었다. 그 전에 시세가 상승하기를 기대하며 과도한 빚을 내서 투자를 한 사람들은 이 시기가 매우 힘들었을 것이다. 당시 하우스푸어, 즉 집은 있는데 과도한 대출로 생활이 힘든 사람들이 사회문제가 되었고 투기를 한 다주택자들의 주택은 경매로 넘어갔다.

정체기나 하락기에 사회문제가 되는 부동산 투자자들은 무리한 투자를 한 사람들이다. 현금유동성을 확보하고 임대수익 위주의 부동산 포트폴리오를 구축해놓으면 부동산 냉각기가 와도 아무 문제가 없다. 앞으로의 부동산 정체기도 얼마나 오래 지속될지 모르지만 확실한 것은 준비 없이 무리하게 투자한 사람들은 곤경에 처할 것이고 자산관리를 하며 안전하게 투자한 투자자들에게는 달콤한 휴가의 시기가 될 수 있다.

부동산 정체기에는 보유물건 중에 경쟁력이 있어 장기보유가 필요한 물건 외에는 정리를 해야 한다. 또한 임대수익 투자로 포트폴리오를 변경해야 한다. 월세세팅 투자의 장점이 빛을 발할 시기이다. 아무리 보유세가 높다고 해도 내가 받는 월세가 더 높다면 문제가 되지 않는다. 투자금 대비 월세 수익이 높은 물건은 상가, 빌딩, 오피스텔, 다가구주택일 것이다. 이러한 물건들은 과거 하락장에서 그러했듯이 인기가 높아질 것이다. 반면 아파트는 월세수익 면에서 상대적으로 열세이므로 인기가 덜할 것이다. 하지만 아파트 중에 특이하게 월세수익이 좋은 아파트들이 있다. 이러한 아파트가 상대적으로 인기를 끌 수 있다.

지난 몇 년간은 시세차익용 부동산이 크게 인기를 끌었다면 앞으로는 임대수익용 부동산이 더 인기를 끌 것으로 쉽게 예상된다. 부동산 조정기, 하락기가 얼마나 오래갈지 모르지만 과거의 사례에서 보듯이 언젠가는 다시 상승장이 올 것이고 상승장에서는 과거의 가격을 회복하는 정도가 아니라 더 높이 상승할 것이라는 것도 충분히 예상이 가능하다.

기존에 투자를 많이 한 분들은 절세를 위한 세금 공부를 열심히 해야 하고 리스크를 줄여야 한다. 이제 투자를 시작하는 분들은 이번 조정장이 투자를 위한 절호의 기회이다. 부동산 가격이 오르기만 한다면 기존에 투자를 못했던 사람들은 투자 기회를 얻기 힘들 것이다. 하지만 지금과 같은 조정장에서는 좀 더 좋은 기회를 얻을 수 있다.


두 번의 상승장과,
한 번의 하락장

지금까지 부동산투자를 하면서 두 번의 상승장과 한 번의 하락장을 경험했다.

첫 번째 상승장에서는 위태위태하게 적은 투자금으로 투자해서 투자금을 불릴 수 있었고,

두 번째 상승장에서는 좀 더 많은 투자금과 경험, 지식으로 좀 더 공격적인 투자를 할 수 있었다.

이렇게 두 번의 상승장을 경험하고 투자를 실행한 덕분에 감사하게도 예전과는 비교할 수 없는 자산을 이루게 되었다. 중요한 점은 그동안 경험한 두 번의 상승장 직전에는 부동산 하락장이 있었다는 사실이다. 하락장에서는 많은 사람들이 부동산투자를 하지 않고 관심조차 두지 않으려고 한다. 이렇게 대부분의 사람들처럼 생각하면 자산 확장은 힘들다고 봐야 한다.

상승장에 참여하기 위해서는 정체기, 침체기에도 꾸준히 부동산투자에 관심을 가져야 한다. 무엇보다 서점에 자주 가야 한다. 나는 점심을 먹고 회사 근처 서점에 자주 간다. 서점에서 새로 나온 책들의 제목만 쭉 봐도 현재 부동산, 주식, 경제 등 사회 분위기를 쉽게 파악할 수 있다.

상승장에서 투자할 때는 마음과 몸이 몹시 바쁘다. 한 건에 투자하기 위해 10건, 20건의 물건을 보아야 하고 검토도 해야 하기 때문이다. 다가올 부동산 정체기에서는 그렇게 바쁠 이유가 없다. 이전의 하락기와 비슷하게 임대수익 위주로 포트폴리오를 구성해가는 중이며 절세를 위한 세금 공부에 집중하고 있다. 강의는 부동산 강의보다 세금 강의에 더 관심을 기울여 듣고 있다. 기존 보유물건의 절세 방안을 위해 여러 시뮬레이션을 해보고 있고 보유물건을 늘리는 것보다 기존 물건의 보증금을 낮추고 월세를 높여서 임대수익을 높이는 데 초점을 맞추고 있다.


월급으로 시작하는 부동산 투자

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