무작정 따라하기

펀드는 투자를 하고 싶어하는 사람으로부터 돈을 모아 구성되며 다양한 분야에 투자됩니다. 흔히 주식 또는 채권에 투자된다고 알려져 있지만 부동산, 선박, 비행기, 석유, 금, 은, 탄소배출권, 날씨 등 여러가지의 대상에 투자되고 있습니다. 부동산도 펀드를 통해 이뤄지는 투자 대상 중 하나입니다.

도심의 역세권이나 유명지역을 걷다 보면 무수히 많은 빌딩이 보입니다. 이런 빌딩들은 매우 큰 단위의 가격으로 형성돼 있어 개인이 소유하고 있는 경우는 드뭅니다. 대부분 회사의 소유이거나 투자를 위한 펀드의 소유입니다. 아마 펀드의 소유인 건물들이 있다는 사실은 잘 몰랐을 겁니다. 그중에는 꽤 유명한 랜드마크도 속해 있으며 유명 백화점 건물, 대형 마트도 있습니다. ‘저런 건물은 도대체 누구의 것일까?’라고 상상해 본 적 없나요?

이렇듯 부동산 펀드는 투자자들의 크고 작은 돈이 모여 펀드를 구성한 회사에서 선정한 대상 부동산을 매입해 운영합니다.

많은 돈으로 움직이다 보니 개인들이 거래하는 작은 빌라나 아파트 같은 주거용 부동산보다 상업용 부동산인 빌딩에 투자하는 경우가 많고 호텔이나 리조트, 마트, 백화점 건물에 투자되기도 합니다. 또한 국내 부동산에 한정되는 것이 아니라 전 세계의 부동산에 투자할 수 있답니다.

화제를 모았던 펀드 중에는 이베이 오피스 건물 펀드나 벨기에 외무부가 장기 임차한 빌딩에 투자하는 펀드 그리고 미국항공우주국(NASA)이 장기 임차하기로 확정돼 있는 NASA 본사 빌딩을 매입하는 펀드를 비롯한 여러 사례가 있습니다.

일반적인 개인으로써는 꿈도 못 꾸는 그런 투자겠죠? NASA나 외무부가 임차한 빌딩이라니 월세가 밀릴 걱정은 없겠네요.

전문가가 투자자를 위해 부동산을 선정하고 관리하는 방식인 간접투자는 기간을 정해 놓고 거래하는 부동산펀드 방식과 기간의 제약을 받지 않고 증권처럼 상장돼 거래하는 리츠 방식이 있습니다. 또한 투자 형태와 운용 방식에 따라 대출형, 임대형, 경공매형, 직접개발형이 있습니다. 이 중 임대형과 대출형 상품이 가장 많습니다.

① 대출형은 아파트, 상가 등 부동산 개발회사에 자금을 대여해 주고 대출이자로 수익을 얻는 방식으로 운용됩니다.

② 임대형은 상가나 빌딩과 같은 비주거용 건물을 매입한 후 임대해 발생하는 임대수익과 가격상승에 따른 매매 차익으로 수익을 올립니다.

③ 경공매형은 법원 등이 하는 경매나 자산관리공사 등의 공매 부동산을 매입한 후 임대나 매각으로 수익을 올립니다.

④ 직접개발형 펀드는 직접 개발에 나서 분양하거나 임대해 개발이익을 얻는데, 다른 방식에 비해 상대적으로 위험이 큽니다. 만약 해당 건물이 미분양되면 손실 가능성이 매우 높기 때문입니다.

1. 소액으로 우수한 부동산에 투자 가능

입지가 우수한 부동산을 소액으로 투자할 수 있습니다. 개인이 투자하기에는 매우 부담스러운 규모이지만 매우 매력적인 부동산들이 있습니다. 대형회사의 매장이 들어서 있고 불경기라 하더라도 인기가 식지 않는 위치의 핵심 상가나 건물들은 투자하고 싶어도 거래하기 어렵습니다. 이런 부동산을 소액으로 투자할 수 있습니다.

2. 월세와 매매차익, 두 마리 토끼 잡기

월세와 매매차익을 동시에 기대할 수 있습니다. 보통 부동산 펀드들은 부동산을 매입해 월세로 수익을 올리고 수년 후(평균 5년 내외) 해당 부동산을 매각해 매매차익까지 기대할 수 있는 곳에 투자합니다. 평상시 월세를 안정적으로 받다가 적절한 시기에 매각으로 인한 추가 수익률을 추구합니다.

일반적인 주식형 펀드보다 수익률이 낮을 수도 있지만 예·적금에 비해 높은 수익률을 보여 주고 매매차익으로 인한 +@ 수익까지 고려해 보면 매우 매력적입니다. 무엇보다 꾸준하고 위험에 대한 변동성이 적은 편입니다.

3. 전문가에게 투자를 일임

부동산 투자에 대해 전문가에게 위탁하는 효과가 매우 큽니다. 평상시 부동산 전문가를 찾아다니며 조언도 얻고 책도 읽고 강의도 듣습니다. 정말 뛰어난 전문가는 만나기 어렵습니다. 부동산 펀드를 관리하는 전문가 그룹은 수년간 전문적으로 공부한 사람들이며 풍부한 네트워크와 정보력을 갖추고 있습니다.

주변 지인들에게 소문으로 건네듣거나 쉽게 만나볼 수 있는 부동산 관련 직종의 사람들과는 깊이가 다릅니다. 만약 이런 전문가들이 나라는 개인을 위해 투자를 도와주고 관리까지 해 준다면 매우 큰 비용을 지불해야 할 것입니다.

하지만 펀드는 수많은 사람의 돈을 모아 투자하기 때문에 이 비용 또한 함께 나눠 부담합니다. 그래서 약간의 수수료만으로 내 투자를 위탁할 수 있습니다.

4. 안정성이 높음

안정성이 매우 높습니다.

수익을 확정적으로 보장할 수는 없지만 보통 부동산 펀드의 경우 해당 건물의 임차인을 미리 확보해 놓고 5년 이상의 장기 임대 계약을 체결 또는 체결 예정인 상태로 투자가 진행됩니다. 대기업이나 공공기관 또는 임대료를 성실히 납부할 수 있는 대상을 임차인으로 선정하기 때문에 매우 좋은 조건의 임차인을 구할 수 있습니다. 따라서 공실이나 임대료 미납에 따른 공실률이 매우 적은 편이고 해당 부동산의 가치도 상승되는 경우가 많습니다.

만약 내 건물에 유명 프렌차이즈나 은행, 공공기관 등이 입점한다면 상권도 활발해지고 부동산의 가치도 상승하기 때문입니다. 

1. 중도환매 제한

상품에 따라 중도환매 제한이 있는 경우가 많습니다. 모인 돈으로 부동산을 매입했는데 매각 이전에 환매를 요청하는 일이 발생하면 부분적으로 돈을 찾을 수 없습니다. 수많은 투자자 중 소수 몇 사람 때문에 전체의 투자를 변경할 수는 없기 때문입니다. 그래서 최종적으로 매각하기 전까지 환매제한이 걸려 있는 경우가 있으며 펀드가 아닌 리츠는 중도에 펀드 매각이 가능하지만 원금 보장이 아니기 때문에 손해가 발생할 수도 있습니다.

2. 수익 보장의 어려움

월세를 받는다고 해서 무조건 수익을 보장해 줄 수 있는 건 아닙니다.

정기적인 임대수입을 통해 펀드의 이익을 분배하기 때문에 생활자금으로 활용할 수 있는 적합한 투자 방법입니다. 하지만 공실이 발생하거나 경기에 따라 임대료가 하락하면 수익률이 하락할 수도 있습니다. 또한 부동산의 매매 시장 상황에 따라 매매가 원활하지 않아 펀드환매 시기가 좀 늦어지거나 매매 시 가격 하락이 발생할 수도 있습니다 .

막막한 노후준비,

이 책으로 한권에 끝낸다!