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서울 아파트 가격은 상승하겠지만 투자는 비추천하는 이유

평균 3억 이상의 자금이 필요하다.

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부동산 투자,
왜 서울은 제외할까?
서울 주택 공급 물량,
여전히 그리고 앞으로도 부족하다

항간에서는 서울 아파트 가격에 더 이상 상승여력이 없다는 의견과 그래도 여전히 서울이라는 의견이 분분하지만, 실상은 후자 쪽이 지배적이다. 그 근거는 부족한 공급물량이다.

대규모 재개발과 재건축 사업을 통해 주택 공급이 활발히 이루어지고 있음에도 불구하고, 멸실주택으로 사라지는 수를 감안하면 서울의 공급물량은 여전히 부족하기 때문이다.

멸실주택은 재개발, 재건축 사업과 같은 도시개발사업이 진행될 부지에 원래 있던 기존 주택을 말한다.


우리가 뉴스나 각종 통계자료에서 보는 서울 공급물량은 오로지 실제 건설계획인 주택 수를 표시한 것이며, 멸실주택은 고려하지 않은 수치이다. 재개발 구역에 신도심을 만들어 새로운 아파트를 공급하기 위해서는 불가피하게 그 구역 내에 있던 허름한 기존 주택들을 모두 철거해야 하는데, 그 수를 전혀 고려하지 않았다는 뜻이다.


결국 멸실주택 수를 고려하면, 현재 서울에 계획대로 주택을 신규로 공급한다고 해도 전체 주택 수는 거의 늘어나지 않는다고 볼 수 있다.


다음 그래프를 보면 2015년부터 2018년까지 오히려 멸실주택 수가 공급주택 수보다 월등히 많은 것을 알 수 있다.

얼핏 보기에는 기존에 있던 건물보다 훨씬 높은 건물이 들어오니 세대수가 많이 늘어날 것 같은데, 왜 이런 현상이 발생할까?


재건축과 재개발로는
주택 수가 크게 늘지 않는다

서울의 재건축 사업은 승강기도 없고 오래된 저층 대단지 아파트를 허물고, 토지의 용도지역을 변경해 동일 면적의 토지 위에 훨씬 높은 층수의 아파트를 올리는 식으로 이루어진다.


동일한 면적에 기존 아파트보다 배 이상 높은 아파트를 올렸으니, 세대수가 굉장히 많아질 것 같지만 실제로는 그렇지 않다.

과거 저층 아파트들은 10평대 세대를 한 층에 복도식으로 6~10여 세대 이상 배치했으나, 재건축 아파트는 최소한 20평대 이상의 세대를 한 층에 많아야 3~4세대씩 계단식으로 배치한다.


따라서 겉으로 보기에는 건물 높이가 2~3배 높아져도 실제 세대수는 거의 증가하지 않는다.

서울의 재개발 사업도 마찬가지다.

기존의 낡고 오래된 단독주택 위주의 구도심을 철거하고, 역시 토지의 용도지역 변경을 통해 동일 면적 토지 위에 훨씬 높은 층수의 아파트를 올린다. 그런데 재개발 구역에는 신축 아파트뿐만 아니라, 새로 도로를 내고 공원도 조성하는 등 신도심에 맞는 기반시설이 들어올 공간 또한 필요하다.

넓은 공간에 낮은 단독주택이 주를 이루던 형태에서 같은 공간에 높은 아파트와 기타 기반시설이 들어오는 형태가 되니, 실제 세대수 증가는 소수에 그친다. 그리고 결정적으로 서울은 경기도와 경계를 두기 위해 그린벨트로 둘러싸여 있어서 도시가 팽창하는 데 공간적 한계를 지닌다.


왜 서울로 몰릴까?
이유는 직주근접성

직주근접이란 쉽게 말해 내 거주지와 일터가 아주 가까운 거리에 있다는 뜻이다. 서울 내에서는 대부분 40분 이내에 대규모 업무시설이 모여 있는 중심지로 접근할 수 있다.


앞으로 노령화와 출산율 감소가 노동력 감소로 이어지고, 여성의 사회진출이 더욱 높아지면서 맞벌이 부부가 점점 많아질 확률이 높다.


맞벌이 부부의 증가는 육아와도 관련이 높다. 현재도 직주근접은 아파트 가격을 올리는 주된 요인이지만, 퇴근 후 육아를 걱정해야 하는 인구가 점점 늘어나는 현실만 보더라도 향후 직주근접을 원하는 수요는 더욱 늘어날 것이다. 그리고 이러한 현상은 결국 서울 아파트 가격 상승으로 귀결될 것이다.


서울 아파트는
계속 상승하겠지만
투자는 글쎄

여러 지표로 볼 때 서울 아파트 가격은 한동안 계속 상승할 수밖에 없다.

많은 사람들이 이러한 사실을 잘 알고 있음에도 서울을 투자대상에서 제외할 수밖에 없는 이유는 무엇일까?


바로 일반 서민들이 투자 목적으로 접근하기에 서울은 현실성이 부족하기 때문이다.

여러분들에게 가벼운 질문을 던져보고자 한다. 서울 내에서 교통 여건이 좋지 못하거나 세대수가 적은 나 홀로 아파트를 제외하고, 흔히 말하는 역세권의 400세대 이상 아파트 중에서 실거래가 6억원대 미만의 매물을 쉽게 찾아볼 수 있을까?


아마도 현 시점에서 이 물음에 긍정적으로 대답하기는 힘들 것이다.

2019년 초 국토교통부가 조사한 서울 매매가 상위 10개 지역의 평균시세를 살펴보면, 가장 높은 곳은 강남구로 평(전용면적 3.3m2)당 4,298만원이고 낮은 곳은 중구로 평당 2,230만원을 호가한다.


예를 들어 중구에서 30평 아파트를 구입할 때 필요한 자금은 약 6억 7,000만원이므로, 평균 50% 수준인 전세보증금의 힘을 빌린다고 해도 투자자금만 3억원대 중반 이상이 필요하다.


일반 서민이 투자 관점으로 접근하기에는 매우 큰돈이다.


GTX 시대, 돈이 지나가는 길에 투자하라

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