무작정 따라하기

MBC PD수첩(2020.4.21 방송분)에서는 제도의 맹점을 이용하여 합법적으로 절세하는 연예인들의 숨겨진 부동산 투자 방법이 공개되었다.

연예인들이 수십, 수백억 대의 건물주가 될 수 있었던 방법은 '대출'과 '법인 설립'에 있었다. 특히 절세 효과를 누리기 위해서 이들은 법인 설립을 선택한 것이다.

개인 사업자에 비해 법인이 부과받는 세율의 범위가 다르기 때문에 법인세로 계산하면 개인에 비해 약 2배 정도의 절세가 가능하다.

부동산 거래를 시작할 때 드는 취득세는 1~3%이다. 집값이 6억 이하일 때 취득세율은 1%이고, 만약 우리가 열심히 돈을 모아 6억짜리 집을 구매한다면 대충 계산해도 600만원을 세금으로 내야 한다. 

부가되는 세금도 포함되지 않은 금액인데, 거래할 부동산의 가격이나 시기, 집의 크기, 주택수가 달라지면 세금은 몇 백 만원, 크게는 몇 천 만원 단위를 오가게 된다.

즉, 부동산 세금도 모르면 절약을 이야기할 필요가 없다고 말할 정도이다.

18년 차 세무회계 전문가가 알고 나면 큰돈 아껴주는 필수 절약법인 ‘부동산 절세 노하우’를 알려주고자 한다.

다시 연예인들의 부동산 투자 이야기로 넘어가보자. 그렇다면 임대부동산의 명의는 어떻게 해야 세금을 합법적으로 덜 낼 수 있을까?

취득, 운용, 처분 시 명의에 따른 세금

보통 사업을 하다보면 사옥을 짓거나 임대용부동산을 취득 또는 건설, 매입하는 경우가 생긴다. 이때 해당 사업자는 임대부동산의 명의를 개인으로 할 것인가 법인으로 할 것인가 하는 고민이 생길 수 있다.

어떤 선택을 하는 것이 세금면에서 더 유리할지 살펴보자. 

이때 부가가치세는 차이가 없으므로 고려하지 않아도 된다. 개인명의로 취득할 경우 취득세와 부동산임대소득에 따른 종합소득세, 보유 시 재산세 또는 종합부동산세, 처분 시 양도소득세, 또는 상속세와 증여세를 고려해야 한다. 

법인명의로 취득할 때는 취득세, 법인의 부동산임대소득과 관련된 법인세, 재산세, 처분 시 법인세를 고려해야 한다.

취득세를 보면 표준세율은 동일하지만 법인의 경우 

① 과밀억제권역에서 공장을 신·증설하거나 

② 대도시에서 법인설립 등과 공장 신·증설에 따른 부동산 취득에 대해 8% 또는 12%(①과 ② 동시에 해당할 경우), 

②에 해당하면서 골프장 등 사치성부동산을 취득할 때는 16%까지 중과세율을 적용하므로 사전에 철저한 검토가 필요하다.

임대부동산을 운용하면 개인에게는 소득세, 법인에게는 법인세가 부과될 수 있는데, 과세표준 구간별로 개인과 법인의 세율차이가 있다. 

임대소득에 대한 과세표준이 연간 1.5억원을 넘어간다고 할 때 개인이 적용받는 누진세율은 38%, 법인은 10~20%이므로 세금의 융통성 면에서 법인이 더 유리하다고 할 수 있다.

부동산의 소재지(수도권 여부), 부동산가액, 운용소득의 크기 등에 따라 각 단계에서의 세금 유불리 가 달라지게 된다. 따라서 부동산의 취득부터 처분까지 전 과정에 걸친 세금 검토를 사전에 전문가와 충분히 상의한 후 의사결정을 하는 것이 좋다.

세금을 줄이는 방법이 세법의 테두리 안에 있으면 절세가 되지만, 세법의 테두리 밖으로 나가면 탈세가 된다.

합법적으로 세금을 줄이는 절세의 방법을 예시로 알아보자.

아파트 잔금 지불 시기를 늦춰 2년 이상 보유 비과세 요건을 충족시키거나, 3년 이상 보유하여 장기보유특별공제를 활용하거나, 취득시기를 조절하여 재산세나 종합부동산세를 줄이거나, 자녀에게 증여를 할 때 10년 단위로 증여를 하여 증여세를 안내거나 줄이는 방식 등은 합법적 절세에 속한다.

반대로 불법적으로 세금을 줄이는 탈세의 사례를 보자.

아파트를 매매하면서 고의로 다운계약서(실제 양도한 금액보다 적은 금액으로 양도한 것처럼 허위로 작성하는 계약서) 또는 업계약서를 작성한다든지, 주택을 자녀에게 증여하면서 다른 사람을 내세워 사실과 다른 거래를 만들어 불법적인 방법으로 세금을 적게 내거나 안 내는 것, 또는 불법적으로 환급받는 행위가 모두 탈세에 해당된다.

부동산 거래와 관련된 세테크는 양도시기를 조절하거나 취득시기를 늦추는 등 세법에서 허용하는 한에서 절세를 활용하는 것이지 탈세를 하는 것이 아니라는 점을 기억해두자.