무작정 따라하기

서울 전세가율 55%,

대출 비율 규제 …

3억 원이 없는 나에게 

서울의 아파트는 그림의 떡일까?

NO! 

서울에서 파생되는 

신설 철도 노선으로 

눈을 돌리면 

답이 있습니다!

'GTX 시대, 돈이 지나가는 길에 투자하라'에 소개된 집값 반드시 오를 아파트만 고르는 부동산 전문가의 체크리스트 5를 공개합니다. 

서울 중심지 접근성이 개선될 도시철도 연장선의 신설 예정 역세권 인근에서 세대수가 500세대 이상인 8개 아파트 단지의 과거 7년간 시세 변동 추이를 비교한 표를 보자.

500세대 이상인 8개 아파트 단지의 시세변동추이

통계 결과를 보면, 미래가치가 큰 신설 역사에서 가까우면 가까울수록 시세 상승률이 미세하게 점점 커지며, 결정적으로 신설 역사로부터 500m 이상 벗어나면 시세 상승률이 큰 폭으로 감소하는 것을 알 수 있다.

따라서 아파트 단지와 신설 역사 간의 물리적 거리는 시세변동에 절대적인 영향을 미치는 요소이며, 그 거리는 500m 선까지가 한계선이라는 것을 기억하자.

만약 분양권을 투자 대상으로 삼는다면, 투자수요가 집중되어 프리미엄이 상승하기 시작하는 시점을 매입 기준점으로 삼아도 좋을 것이다.

투자 수요가 집중되는 그 시기를 알 수 있는 노하우가 있다. 

포털사이트에 평소 눈여겨보던 아파트 이름을 검색하면 매매, 전세, 월세 순으로 현재 접수된 매물들이 보이는데, 그중 매매 접수 건수가 어느 순간 절반 수준으로 눈에 띄게 감소하는 시기가 있다.

바로 이때를 투자수요가 집중되는 시기로 짐작할 수 있다.

평소 눈여겨보던 지역에 투자수요가 집중되면 아파트 가격이 계속 오를 것을 염려한 매도자(아파트를 파는 사람)들이 그동안 내놓았던 매물을 다시 거둬들이기 때문이다.

추가로 주변 아파트 단지 2~3곳도 비슷한 추세라면 그 판단은 더욱 확실해진다고 볼 수 있다.

여기서 주의할 점은 접수된 매물 현황이 아파트 실거래가처럼 시간이 지나도 언제든 조회가 가능한 누적 데이터가 아니라는 점이다. 그 순간이 지나가면 다시는 당시 매물 접수 건수를 확인할 수 없기 때문에 수시로 부동산 관련 포털사이트에 접속하여 확인해야 한다.

매입하고자 하는 아파트의 바로 앞 동 건물이나 산이 너무 가깝다고 느껴진다면, 해가 서쪽으로 넘어가기 시작하는 오후 1~2시에 바로 앞 동이나 동산을 등지고 내가 매입하려는 아파트를 정면으로 바라본다.

앞 동에 가려 일조제한을 받는 모습

정오에는 방해물과 상관없이 거의 대부분의 기준층에 일조량이 확보되므로 큰 의미가 없지만, 해가 넘어가기 시작하는 오후 1~2시 사이에는 몇 층까지 안정적으로 일조량이 확보되는지 확인할 수 있다.

아파트 실거래가를 조회해 보면, 눈에 잘 보이지는 않지만 이렇게 큰 차이가 있음에도 기준층(저층과 탑층, 4층을 제외한 일반적인 층)은 거의 같은 시세로 거래되는 것을 알 수 있다.

대부분의 공인중개사가 거의 유사한 방법으로 고객을 응대한다.

구조가 더 잘 빠진 아파트를 뒤에 보여 준다든지, 편의시설과 가까운 매물을 뒤에 보여 준다든지, 고객이 고민하고 있다면 당일에 계약서를 작성하도록 필요한 말로 설득한다든지 하는 것을 예로 들 수 있다.

두 개 이상의 매물 중 어떤 것을 골라야 할지 판단이 서지 않는다면 되도록 나중에 본 아파트를 선택하는 것이 바람직하다. 그 이유는 후에 본 아파트가 더 좋은 매물일 확률이 높기 때문이다.

마치 마트에서 재고를 원활하게 소진하기 위해 유통기한이 얼마 남지 않은 우유를 유통기한이 더 남은 우유보다 앞에 진열하는 것과 같다고 생각하면 된다.

서울에서 멀어질수록 투자가치 상승하는 GTX에 주목하라.

GTX 노선 개통의 이점 중 하나는 서울외곽지역에서 서울 간 통근 시간이 크게 단축된다는 것인데 예를 들어, GTX-A 노선이 개통되면 일산에서 서울역 구간은 현재 약 52분에서 14분까지 빨라진다.

그러므로 GTX를 이용할 경우, 기존 교통수단 대비 서울 접근시간이 획기적으로 줄어드는 지역에 투자하는 것은 GTX 공사 기간과 맞물려 커다란 기회가 될 것이다.