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'부동산, 서울만 된다고?' 2천만원으로 오르는 아파트 찾는 법

서울만 돈이 된다고? 아니, 서울에서 멀어질수록 투자가치가 상승하는 곳이 있다

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적은 투자금으로도 수익 내는 알짜 투자처를 찾는 법

서울에서 멀어질수록 투자가치 상승하는 GTX에 주목하라
내 나이 서른,
집과 땅이 모두 경매로 넘어갔다

국공립연구소와 제약회사에서 평범한 연구원으로 10년간 근무했지만, 월급만 바라보고 산다면 상황이 나아질 것 같지 않았다.


절박한 상황에서 잡은 동아줄은 부동산이었다. 


갭투자가 성행했을 당시, 안양에 있는 아파트를 매입하기 위해 시중에 있는 돈 2천만 원 이외에 4천만 원을 대출받았다.


2년 뒤, 아파트 시세는 매입 당시보다 5천만 원 상승했다.


그러나 이건 운 좋게 얻은 결과였을 뿐.

부동산 전문자격증까지 취득한 뒤에 시도한 두 번째 투자에서 실패를 경험했다.



성공과 실패로
교훈을 얻은 이후
투자 원칙을 확립하다

부동산 투자 원칙

· 토지나 상가에 비해 쉽게 시세를 확인할 수 있는 아파트를 투자 대상으로 잡아 ‘오르는 아파트의 공식’을 만들 것

· 수익은 줄어들더라도 적어도 손해가 발생하지 않는 부동산 투자 전략을 세울 것

· 초보 투자자라도 매입과 매도 타이밍을 쉽게 이해할 수 있을 것

GTX, 도시철도 호재부터 수익을 내는 실전 매매전략을 담은 책 ‘GTX 시대, 돈이 지나가는 길에 투자하라’


책에 담긴 노하우 중 적은 투자금으로도 수익 내는 알짜 투자처를 찾는 법을 4가지 소개하고자 한다.


TIP 1
철도 계획을 알면 최적의 투자 시점이 보인다

GTX 노선 개발계획은 이동 거리의 단축과 복합환승센터 도입으로 높은 삶의 질까지 동시에 충족할 수 있기 때문에 눈여겨 보아야 한다.


구체적인 국가철도망 구축계획은 한국철도시설공단 홈페이지에서 확인할 수 있다.


세부적으로 사업 구간, 단선/복선 여부, 사업비 규모 등을 체크하는 수준이면 일반 투자자로서는 훌륭히 준비를 마친 상태라고 볼 수 있다. 단, 명시된 공사 기간을 맹신하는 것은 금물이다.



TIP 2
가공되지 않은 자료부터 참고하자

포털사이트 뉴스나 개인 블로그보다는 가급적 지자체 및 공공기관의 홈페이지나 공보에서 가공되지 않은 자료를 참고하는 것이 좋다. 


뉴스나 개인 블로그는 작성자의 주관이 개입되어 투자 판단이 흐려질 여지가 있기 때문이다.


예를 들어 제3차 국가철도망 구축계획이 발표되었다고 가정해 보자. 발표 직후, 각 언론과 평소에 부동산 좀 안다는 사람들은 발표된 내용을 토대로 자신들의 주관을 섞어 글을 쏟아낸다. 


큰 틀에서는 같은 이야기를 하지만 세부내용에는 조금씩 차이가 있다. 투자 결과의 책임은 투자자 본인이 감수하는 것이라는 사실을 잊지 말자.



TIP 3
신설 역세권 주변 아파트 시세는 3번 요동친다

5호선 연장 하남선 인근 A 아파트 시세변동추이

내가 수년간 아파트 투자를 통해 경험한 바로는 미래가치가 큰 신설 전철역 주변 아파트의 시세는 개발계획이 확정될 때, 공사를 시작할 때, 마지막으로 준공을 앞두고 요동친다.


철도계획 확정 발표부터 준공까지 대략 10년 걸린다고 보면, 단계마다 상당한 기간이 필요하고 부동산 경기에 따라 등락을 거듭한다. 


하지만 시세변동을 나타낸 그래프를 확대해 보면 결국 그 기간에 아파트 시세는 우상향한다는 것을 알 수 있다.


5호선 연장 하남선 인근 A아파트의 10년간 시세변동추이를 살펴보자. 예비타당성 조사를 통과한 2011년, 공사를 시작한 2015년 직전에 실거래가가 급상승했으며, 준공을 앞둔 2018년 다시 실거래가 상승한 것을 알 수 있다.



TIP 4
서울에서 멀어질수록 투자가치 상승하는 GTX에 주목하라

GTX는 표정속도(정차 시간을 포함해 출발한 역으로부터 도착한 역까지 걸린 시간으로 주행거리를 나눈 것, 정차 시간을 포함하지 않는 평균속도와 구별됨)를 고려한 최고속도 때문에 서울 도심지와 가까운 지역보다 최고속도를 오래 유지할 수 있는 원거리 지역에서 효율이 당연히 크고, 상대적으로 투자가치도 높다.


GTX 완공으로 통근 시간이 짧아지면 서울 생활권에 속하게 될 경기도 외곽지역에 수요가 집중되어 거래량이 늘어날 것이며, 결국 경기도 외곽지역 아파트 가격 상승으로 이어질 것이다. 


따라서 GTX를 이용할 경우 기존 교통수단 대비 서울 접근시간이 획기적으로 줄어드는 지역에 투자하는 것은 GTX 공사기간과 맞물려 커다란 기회가 될 것이다.


예를 들어, ‘대곡역’ 인근 아파트 투자의 가치를 ‘GTX-A 노선’ 사업 현황 및 계획을 통해 알아보자.
대곡역 인근

GTX-A 노선은 운정-킨텍스-대곡-연신내-서울역-삼성-수서-성남-용인-동탄으로 이어지는 총 83.1km의 대규모 사업이다.


대곡역 인근은 GTX-A 노선으로 인한 이점과 더불어 신축 아파트의 이점도 가져갈 수 있을 것으로 보인다. 


대곡역 인근은 그동안 그린벨트로 묶여 있다가 최근 역세권 개발이 활발히 진행 중이기 때문이다.


다만 최근 역세권 개발은 역사를 중심으로 초역세권 범위 내에는 상업지역과 공원을 배치하고, 그 배후에 아파트가 들어설 주거지역을 배치하는 형태로 계획하기 때문에 초역세권 범위 내에는 아파트가 위치하지 않는다는 것을 참고로 알아둘 필요가 있다.


대곡역 역세권 개발 계획도면

이런 특수성을 고려해서 대곡역 주변의 신축 아파트에 청약해 보는 것도 좋은 투자가 될 것이다. 


전세나 월세로 시작한 신혼부부라면 신혼부부 특별공급에 청약을 넣어보는 것도 내 집 마련과 동시에 시세상승을 경험할 수 있는 기회가 될 것으로 보인다.



적은 돈으로 안정적인 수익을 올리는 

물건을 찾는 이와 같은 방법으로 

돈 되는 아파트를 찾을 수 있다. 


서울이 아니라도!


매달 넉넉하지 않은 월급으로 살아가는 직장인을 비롯해서, 적은 금액으로 첫 부동산 투자를 꿈꾸는 모든 분들에게 유용한 잣대가 되리라 생각한다.


"GTX, 그래서 언제, 어디에 투자할까요?"

서울에서 파생되는 철도노선을 보면 누구나 도전할 수 있는 소액 투자처가 보인다!

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