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보증금을 되돌려주지 않는 집주인에게 대처하는 방법

계약기간이 만료되었는데 내 보증금은?!

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5,000만원에 전세를 살던 M씨는 계약기간이 다 되어 이사를 가려고 집주인에게 미리 그 사실을 알렸습니다. 


그런데 막상 이사 날짜가 되자, 집주인은 “지금 돈이 없으니 보증금을 2주 후에 주겠다.”라고 했습니다. 


너무나 황당하고 어이가 없었지만, 별도리가 없었던 M씨는 그 말만 믿고 이사를 갔습니다. 그러나 약속한 날이 되어도 집주인은 “아직 세가 나가지 않아서 보증금을 못 주겠다.”라고 말했고, 6개월이 지난 지금까지도 보증금을 되돌려주지 않고 있습니다.


이와 같이 계약기간이 만료되었으나 집주인이 보증금을 되돌려줄 생각을 않는데, 사정상 이사를 나가야 할 때는 어떻게 해야 할까요?


가장 먼저 할 일은 내용증명 보내기

가장 먼저 해야 할 일은 ‘계약기간 만료에 따른 보증금반환’에 관한 내용증명을 보내 집주인에게 강력한 항의 의사를 전달하는 것입니다. 


내용증명에는 집주인 주소와 성명, 현재 세입자 주소와 성명, 임대차계약기간과 보증금액, 보증금 미반환 시 이에 따른 법적 조치와 비용 및 손해배상을 청구한다는 내용 등을 기재하면 됩니다. 


그런데도 반응이 없다면 다음과 같은 법적 조치를 취해보세요.


방법 1: 다음 세입자에게 모든 권리를 물려주는 ‘임차권 양도’
괜찮아

‘임차권 양도’란, 세입자가 직접 다른 세입자를 찾아 그 세입자에게 임차권을 양도하고 자신의 보증금을 받아 이사 가는 것입니다. 


보증금을 되돌려 주기 어려울 정도로 집주인의 경제상황이 악화되었다면, 이미 근저당도 높게 설정되어 있어 새 세입자를 찾기 어려운 경우가 많습니다.


이때 ‘임차권 양도’를 통해 새로운 세입자가 기존 세입자가 가지고 있던 집에 대한 모든 권리를 그대로 물려받으면, 만약 이 집이 잘못되어 경매에 넘어가더라도 새로운 세입자는 자신의 보증금을 보호받을 수 있습니다(단, 기존 세입자가 근저당보다 순위에서 앞서야 합니다). 


그리고 이 새로운 세입자는 이전 세입자의 남은 계약기간만 채우게 됩니다. 새로 계약한 것이 아니라 이전 권리를 물려받은 것이니까요.

임차권 양도 계약서 샘플

임차권 양도를 위해 가장 먼저 해야 할 일은 집주인의 동의서(임차권 양도승낙서)를 받는 것입니다. 


집주인의 동의가 없는 임차권 양도는 무효라서 새로운 세입자가 보증금을 보호받을 수 없기 때문입니다. 그런 다음 기존 세입자와 새로운 세입자 간에 임차권 양도 계약서를 작성합니다.


마지막으로 집주인의 임차권 양도 승낙서 원본, 세입자들 간에 작성한 임차권 양도 계약서 원본, 나가는 세입자가 예전에 이사 올 때 집주인과 작성한 주택임대차계약서 원본을 새로운 세입자에게 주면 됩니다


방법 2: 전입신고와 확정일자의 효력상실 방지 ‘임차권 등기명령’
아하

계약기간이 다 되어 이사할 때 보증금을 되돌려주겠다는 주인의 말만 믿고 이사를 가버리면, 스스로 보증금을 포기한 것이 되어 영영 보증금을 되돌려받을 수 없게 됩니다.


이때는 ‘임차권 등기명령’을 신청하고 신청이 받아들여졌는지 확인한 후에 이사 가면 됩니다. 


임차권 등기명령이 받아들여지면 다른 집으로 이사 가서 그 집에 전입신고를 하고 확정일자를 받더라도, 전에 살던 집에 대한 전입신고와 확정일자가 효력을 잃지 않아 나중에라도 집주인에게서 보증금을 되돌려 받을 수 있습니다. 임차권 등기명령 신청방법은 다음과 같습니다.

임차권 등기명령 신청방법


방법 3: 최후의 수단 ‘보증금 반환 소송’

이 방법은 보통 집주인과 세입자 간의 감정이 극에 다다랐을 때 사용하는 방법입니다. 


집주인을 상대로 ‘보증금 반환 소송’을 하는 데는 시간과 비용이 많이 소요되므로 가능한 한 임차권 양도나 임차권 등기명령으로 해결하는 것이 좋습니다.


임차권 등기명령 신청이 받아들여졌는지 꼭 확인하고 이사 나가세요!
임차권 등기명령을 신청한 후 바로 이사 가서 주소를 바꾸면 보증금을 되돌려 받을 수 없습니다. 현재 세를 살고 있는 집의 등기사항전부증명서를 발급받아 법원으로부터 임차권 등기명령이 떨어졌는지 반드시 확인한 후에 이사 가야 합니다.


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