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세 들어 사는 집이 경매에 넘어갔다면 이렇게 대응하자

상황에 따른 대응 방식

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상황에 따라 경매에
대응하는 방식이 달라진다

경매 물건에 살고 있는 사람, 즉 점유자가 임차인일 경우도 있습니다. 


전세나 월세로 남의 집을 빌려 사는 사람을 임차인이라고 합니다. 임차인은 수백만원에서 수억원에 이르는 보증금을 내고 집을 빌려서 살고 있는데 이 집이 경매에 넘어가 보증금을 돌려받지 못할 위기에 처한다면 그것만큼 날벼락도 없을 것입니다.


경매에서 임차인의 상황은 크게 네 가지로 나눌 수 있습니다.


① 보증금을 전액 돌려받는 임차인

임대한 집에 다른 권리가 없다면 임차인의 권리를 제대로 갖춘 임차인은 보증금을 전액 돌려받습니다. 보증금을 전액 돌려받으므로 손해가 없지요. 


경매라는 번거로운 일을 겪기는 하지만, 그리 나쁜 상황은 아닙니다. 때로는 이익을 보기도 합니다. 


경매가 진행되는 기간 동안 보증금 인상을 하지 않아 저렴하게 살 수도 있고, 월세를 내던 임차인은 경매가 진행되는 기간 동안 매달 내던 월세를 내지 않기도 합니다.


하루빨리 이사 가기를 기다리던 임차인이라면 입찰예정자와 낙찰자를 반기기도 합니다. 이런 집은 현장답사를 갔을 때 집안을 둘러볼 기회가 생기기도 합니다.


② 보증금을 일부만 돌려받는 임차인

보증금을 일부만 돌려받는 임차인은 사정이 조금 다릅니다. 잃는 보증금 금액의 크기에 따라 상심하는 정도도 다르겠지요. 


이들은 못 받는 보증금을 낙찰자에게 요구하기도 하고, 낙찰자에게 감정의 날을 세우기도 합니다. 이들에게는 그들이 일부라도 보증금을 받게 된 것이 낙찰자의 잔금납부 때문이라는 것을 알려주어야 합니다. 


그 보증금을 받기 위해서 낙찰자에게 협조해야 한다는 것도 함께 말이죠. 임차인은 못 받은 보증금을 낙찰자가 아니라 전 집주인에게 따로 청구 하여야 합니다.


③ 보증금을 한 푼도 돌려받지 못하는 임차인

법에서는 임차인에게 막강한 권리를 부여하고 있습니다. 하지만, 임차인의 지위를 제대로 갖추지 못하면 임차인의 권리를 가지지 못합니다. 


가장 기본이 되는 것은 주민센터에 전입신고를 하는 것입니다. 자격을 갖지 못한 임차인은 법원의 배당에서 제외되고, 보증금을 돌려받지 못합니다. 


임차인이 보증금을 돌려받지 못하면 순순히 이사를 나가려 하지 않을 가능성이 높아 명도를 대화로 풀기는 쉽지 않을 것입니다. 그러나 법적으로는 강제집행이 가능합니다.


한편 임차인의 권리가 있어도 법원배당을 받지 못하는 임차인도 있습니다. 이들은 낙찰자에게 보증금을 요구합니다. 


이런 물건은 인수할 보증금 액수만큼 저렴하게 낙찰받아야 합니다. 인수해야 할 보증금을 모르고 낙찰받으면 실제 가격보다 비싸게 낙찰받게 됩니다. 


이런 물건은 조심해야 합니다.


④ 임차인의 자격이 불분명한 임차인

임차인의 자격이 분명하지 않은 경우에는 임차인의 자격이 확실해지고 나서 배당이 되기도 합니다. 지위가 불분명한 임차인의 권리가 분명해질 때까지는 법적으로 강제집행도 어렵습니다. 애매한 임차인이 점유하고 있는 집은 제대로 된 소유권을 행사하기 어렵습니다. 가장 난이도가 높은 물건입니다.


경매를 당했을 때
임차인의 두 가지 대응 방법

집주인은 스스로 진 빚 때문에 경매라는 일을 겪지만, 임차인은 무슨 죄일까요?


임차인은 어느 날 날아온 법원등기우편물로 살고 있는 집이 경매에 넘어갔다는 사실을 알게 됩니다.


이때 임차인은 두 가지 선택을 하게 됩니다.


첫째, 

‘법원이나, 법무사를 찾아가서 무슨 내용인지 정확하게 확인한다.’와


둘째, 

‘삶이 너무 바빠 무슨 일인지 확인하지도 못한다.’입니다.


물론 대부분의 임차인은 첫 번째를 선택해 자신의 보증금을 지킵니다. 


임차인은 배당요구를 해야 우선변제권을 가지는데 이 부류의 임차인은 늦지 않게 배당요구를 합니다. 배당요구를 해야 우선변제권을 가지니까요. 


사실 임차인에게 가장 중요한 것은 대항력이 있느냐인데, 대항력의 유무는 이사할 때 이미 결정됩니다. 이미 대항력을 가지고 있었다면, 이들은 보증금을 전부 배당받거나, 거의 대부분을 배당 받을 것입니다.


가끔 두 번째 선택을 하는 임차인들이 있는데, 이들은 대부분 먹고 살기 바쁜 소시민입니다. 가난한 임차인들은 하루 벌어 하루 먹고살기 바쁩니다. 


하루 일을 못하면 당장 먹고살기 어렵고, 하루 일을 쉬면 회사에서 잘릴지 모릅니다. 그래서 이것저것 알아볼 여유가 없어 배당요구를 못하기도 합니다.


임차보증금이 일정 금액 이하인 사람들을 소액임차인이라고 합니다. 나라에서는 가난하고 소외된 소액임차인을 보호하기 위해 법을 만들었는데 소액임차인의 보증금을 다른 빚쟁이(채권자)들보다 먼저 배당 받도록 하는 법입니다.

 

이것을 최우선변제권이라고 합니다. 


최우선변제권은 다른 채권자들보다 먼저 배당을 받을 수 있는 권리로 시기별, 지역별로 보증금의 기준이 조금씩 다릅니다(<부동산경매 무작정 따라하기> 27장에 더 자세한 내용을 볼 수 있습니다.).


입찰자에게 친절한 임차인도 있다

입찰 전 임차인이 사는 집을 기웃거리는 사람들이 있습니다. 바로 현장답사를 간 예비 입찰자입니다. 


임차인이 있는 집은 집주인이 사는 집과 다릅니다. 보증금을 모두 배당받는 임차인이라면 경매에 협조적이기도 하지요.


다가구물건을 보러 간 때였습니다. 대문 앞에서 임차인과 딱 맞닥뜨리게 되었습니다. 당황하는 제게 그녀가 웃으며 말을 건네옵니다.


“경매 때문에 오셨나봐요?”

“아, 네.”


나쁜 짓 하다 걸린 아이처럼 엉거주춤한 저를 보며 그녀가 웃으며 말하였습니다.


“그러시구나. 들어오실래요?”

친절한 그녀는 저를 집안으로 안내했습니다.


“집이 괜찮은데, 한쪽 방은 결로가 좀 있어요. 환기를 열심히 해주셔야 할 거예요. 옆집에는 젊은 부부가 살고요, 아랫집에는 아저씨가 사세요. 저희는 몇 달 후에 입주를 해야 해서 빨리 마무리되면 좋겠어요.”


친절한 그녀는 전액 배당을 받는 임차인이었습니다.


보증금을 전액 배당받는 임차인은 입찰자에 대한 거부감이 없는 경우가 많습니다. 이사를 하고 싶어하는 임차인은 빨리 경매가 끝날 날만 기다립니다. 


이 집에 계속 살고 싶은 임차인은 재계약을 원하기도 합니다. 재계약을 원하는 월세입자라면 경매 낙찰 후 집주인의 계좌번호만 바뀌는 셈입니다.


물론 사람은 각양각색이라 배당받는 모든 임차인이 협조적인 것은 아닙니다. 


반대로 보증금을 한 푼도 배당받지 못하는 임차인이라면 현장에서 마주치지 않는 것이 좋겠습니다. 입찰자에게 그리 상냥하지 않을 가능성이 높습니다.


임차인도 경매에 참여할 수 있다

임차인도 종종 경매에 참여합니다. 


입찰하는 이유는 여러 가지이지요. 살다 보니 정이 들어서기도 하고, 집의 가치를 잘 알기 때문이기도 합니다. 보증금을 전액 돌려받지 못해 울며 겨자 먹기로 낙찰을 받기도 하지요.


대항력 있는 임차인은 직접 경매에 참여할 목적으로 일부러 배당요구를 하지 않기도 합니다. 왜 배당요구를 안 할까요? 


대항력 있는 임차인이 배당요구를 하지 않으면 현재 임차인의 상태를 알 수 없기에 초보자들은 섣불리 입찰하지 못하기 때문입니다. 


똑똑한 임차인은 이렇게 경쟁자를 줄인 후 본인이 낙찰을 받기도 합니다.


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