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41세 외벌이 가장, "모든 돈을 부동산 투자에 올인했어요"

들어갈 돈이 많은 상황

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재무설계?

결국 보험 들라는 소리 아닌가요?


NO! 

주로 보험설계사들이 재무설계를 하다 보니  ‘기승전 보험’으로 끝나는 경우가 많아 이런 오해가 많습니다만, 이번엔 확실히 다릅니다! 


10년 이상 월급쟁이로 살아오다 재무설계 전문가로 변신, 


수많은 월급쟁이들이 사기꾼(?)들의 감언이설에 넘어가는 것을 보고 홧김(?)에 월급쟁이 입맛에 딱 맞는 정보만 모은 재테크 매뉴얼 《월급쟁이 재테크 상식사전》 출간


ID 오마***님

부동산에 올인한 41세 외벌이 가장

41세 외벌이 가장,
"모든 자금을 부동산 투자에 올인했어요"

부동산에 제대로 꽂혀서(?) 모든 자금을 부동산투자에 올인한 외벌이 가장이 있습니다.


부동산 투자는 총 3채인데 서울에 투자한 것은 수익이 났고, 인천은 그대로, 강원도는 분양권이라 들어갈 돈이 많은 상황이이라고 합니다.


과연 그는 어떤 솔루션을 처방받았을까요?  


이분의 재무설계를 보고 도움을 받을 수 있는 케이스 예시 

- 노후 자금 준비와 더불어 자녀의 대학 학비 준비도 함께 해야 한다.

- 부동산 투자에 관심이 많다.

- 주력 투자 방안은 있지만, 보조적인 재무 포트폴리오는 아직 없다.

- 나이: 41세. 배우자와 두 자녀 있음


- 소득 수준: 월평균 420만원


- 지출 수준: 월평균 285만원

(전세자금 대출 상환금 45만원 포함)


- 재무 목표: 자녀 학자금 및 본인 은퇴자금


- 솔루션

1. 부동산 정리

2. 새로운 포트폴리오 구성


1 | 기존 자산 및 부채 평가: 순자산 합계 4억 9,832만원

* 퇴직금을 감안하더라도 부채 비율이 52%로 매우 높은 편(미반영 시, 부채 비율 57%)


자산현황

서울 전세보증금: 2억 1천만원
서울 아파트: 5억 5천만원
인천 아파트: 1억 6,700만원
분양중(강원도): 2,300만원
청약통장(본인 및 자녀): 432만원
퇴직금: 8,400만원

자산 합계: 10억 3,832만원

부채

전세자금대출: 1억 7천만원
서울세입자보증금: 3억 2천만원
인천세입자보증금: 5천만원

부채 합계(비율): 5억 4천만원(52%)

2 | 월간 현금 흐름

3 | 오마***님께 일어날 인생 시간표

시기별 이벤트 자금(PV: 현재가치, FV: 미래가치. 물가 상승 2.5% 반영)

1) 주택구입대출상환: 약 2억원 예상


2)노후자금: 7억 2천만원(PV, 60~90세 생활비 300만원 기준, 국민연금 100만원 확보 가정), 11억 8천만원(FV)


3) 자녀대학: 1억원(PV, 4년제 대학교, 자녀 2인 합산 기준), 1억 4,500만원(FV, 13년, 17년 후 계산 반영)


4) 자녀결혼: 인당 5천만원(PV, 결혼 비용 기준, 33세 결혼 가정), 2억원(FV)


5) 생애말기치료자금: 5천만원~1억원(PV, 생애 마지막 3년 병원비)

4 | 희망 재무 목표 및 필요 자금
재무목표
    1순위 _ 부동산 이외 분야, 청약통장 고민
    2순위 _ 자녀 학자금 및 결혼자금 준비: 1억원 +1억원
    3순위 _ 월 300만원: 7억 2천만원

* 자녀 교육자금은 대학교 등록비 기준 2인 자녀 1억원(인당 5천만원) 가정 시, 0% 달성


** 노후 준비는 부부 국민연금 100만원 확보 가정 시, 33% 달성(직장생활 계속 유지 시)


좋은 점

① 서울 소재 부동산투자가 성공적인 점
② 2년 이내 발행할 현금 유동성 위기를 이미 감안하고 있는 점

아쉬운 점

① 대출을 최대한 활용한 재테크로 인해 유동성 위기 존재
② 노후자금, 자녀 교육자금 등에 대한 구체적 준비 미흡

핵심 문제점

① 부동산에만 집중된 포트폴리오 한계성. 정책 변화, 매도·전세 차질 시 타격이 있을 수 있고, 강원도 부동산 잔금(또는 매도· 전세) 차질 시 자산 구조 위험

② 가정에 대한 재무설계가 없음(한쪽에 치우친 재테크)

발생한 원인

① 대출을 최대한 활용한 부동산투자로 현재 수습해야 하는 상황. 적어도 1채는 양도세로 인해 수익성이 거의 없어질 것임

② 재무설계 및 균형 포트폴리오가 없음. 주력 투자가 존재하더라도 30~40%는 보조적 포트폴리오가 있어야 성공 투자 가능

개선 방안

① 기존 아파트 매도 후 현금 확보. 기존 계획 중인 매도 순서로 하되, 정확한 세금 및 제도 점검은 세무전문가 검증 필수

② 새로운 균형 포트폴리오 구성. 자녀 교육자금, 부부 노후자금에 대한 금융 상품 편입(월간 잉여금 활용). 새로 집 구입하는 것을 기준으로 포트폴리오 작성. 그 후 부동산투자 순차적 전개


재테크 포트폴리오

1. 청약통장: 목돈으로 332만원은 유지.

2. 자녀 청약저축: 목돈 100만원 해지하며, 미성년 자녀의 청약통장은 향후 20세 전 2년간 10만원씩 불입해주는 편이 나음.

3. 투자 부동산(3채): 목돈 약 2억원(차익금액)으로 순차매도를 추천, 2020년 10월 이전까지 2채 이상 매도 완료.

4. 노후자금: 월간 30만원씩 목표 5~10% 10년이상 하게되면, 5천~1억원을 얻게되므로, 장기간에 걸친 노후 자금 준비는 투자형 상품(보험사 변액보험, 증권사 연금저축펀드)이 바람직, 보험사의 경우 외국계 보험사 추천. 연금저축펀드일 경우 계좌 개설 후 2개 펀드로 운영.

5. 자녀교육자금: 월간 40만원씩 목표 5~10% 15년 이상 하게되면 1~2억원을 얻게된다. 투자형 보험 상품 또는 매달 주식(또는 인덱스펀드) 매수 등으로 준비 가능

6. (기존)보험 월간 30만원, 만기까지 유지. 기존 보험 분석은 현재 금액으로는 판단 불가. 단, 현재의 부채 상황을 보면 가장 유고시 파급 효과가 너무 크므로, 2억원 정도의 정기보험 추천.


부동산투자를 통해 원하는 결과를 얻으면 참으로 다행이지만 그렇지 못한 경우 타격이 클 수밖에 없는 상황이다. 전 재산을 부동산에 올인하여 자녀 교육자금이나 본인 노후자금이 전혀 준비되어 있지 않았다. 


부동산이 노후 대책이 될 수도 있지만 혹시라도 떨어지면 은퇴하고 빚만 안게 되니 포트폴리오 분배가 필요하다.


재무 목표에 맞도록 총 70만원을 새로 금융 상품에 넣도록 권했다. 최근 부동산 정책을 반영해 부동산은 서울에 있는 것만 남기고 다 정리하도록 조언했다.


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재테크 마인드 다지기, 종잣돈 모으기는 물론 은행, 펀드, 주식, 부동산까지 재테크의 모든 것!

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2019 최신 재테크 이슈 완벽 반영,
'흥부야 재테크하자' 카페 회원들의 재무설계 사례 수록
이 글은 12년 연속 부동의 베스트셀러

<월급쟁이 재테크 상식사전(2019 최신 개정판)> 내용 중 일부를 발췌·재구성한 글입니다.

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