무작정 따라하기

입찰가를 정할 때 기준이 되는 금액은 무엇일까요? 

부동산 가격은 여러 가지가 있습니다. 감정가, 호가, 국토교통부 실거래가, KB국민은행 실거래가, 공시가격 등이지요.

경매에서는 감정가를 가장 먼저 만납니다. 감정가는 경매의 시작이 되는 가격입니다. 감정평가사가 처음 경매를 시작할 때 조사한 금액이지요. 

감정가는 입찰하는 시점과는 차이가 있기에 입찰가를 정하는 기준이 되기는 어렵습니다.

실거래가는 실제로 거래된 가격입니다. 실거래가는 거래를 중개한 공인중개사가 국토교통부에 신고하는 가격입니다.

입찰가를 정할 때 가장 참고가 되는 금액이지만, 역시 시간 차이가 있습니다.

부동산은 움직이지 않지만, 부동산 가격은 수시로 움직입니다. 심할 때는 하루 사이에 몇 천만원씩 오르거나 내립니다. 

때문에 입찰을 할 때 기준이 되는 금액은 어제 팔린 금액입니다. 이 금액은 현장에 있는 공인중개사가 가장 잘 알고 있습니다. 그중에서도 매매 거래를 많이 하는 공인중개사가 잘 알겠지요.

“안녕하세요? 말씀 좀 여쭤보려고요. ◯ ◯아파트 25평 아파트 경매물건이요. 사장님께 맡기면 전세를 2억원에 놓을 수 있을까요?” 

이렇게 공인중개사와 대화를 할 때는 여러분이 손님이 될 수 있다는 것을 전제로 질문을 하는 것이 좋습니다.

공인중개사에게 경매 입찰자는 귀찮은 사람입니다. 나에게 중개수수료를 주는 매도인도, 매수인도 아니니까요. 

무작정 정보만 알아내려는 사람에게 호의적인 사람은 없습니다. 질문만 하지 말고, 낙찰 후 임대나 매물을 의뢰할 수 있는 손님이라는 것을 살짝 알려주세요.

미래의 손님이라고 생각되면 공인중개사의 태도도 달라집니다. 

“아휴, 그럼요. 요새 전세물건이 없어서 나오기만 하면 바로 나가요. 근데 낙찰가가 좀 높아야 할 거예요.”라거나 “글쎄, 손님이 통 없어서 모르겠네요.” 혹은 “그 집에 사는 임차인이 입찰한다던데요.” 등 쏠쏠한 꿀팁을 얻을 수도 있습니다.

특히 그 동네에서 오래 일해온 공인중개사는 경매 물건의 내부사정과 점유자의 상황까지 자세히 알고 있는 경우도 종종 있습니다. 

현재 살고 있는 임차인에게 중개를 한 중개사일 수도 있습니다. 이때 공인중개사에게 좋은 정보를 얻을 수 있습니다.

다만, 공인중개사가 경매대행을 맡은 경우, 거짓 정보를 알리는 경우도 간혹 있습니다. 거짓 정보를 주는 중개사를 판단하기는 쉽지 않으니 여러 곳에 질문을 하는 것이 좋습니다. 

매수대리인 자격이 있는 공인중개사는 합법적으로 입찰자를 대신하여 경매에 참여할 수 있습니다. 경매 컨설팅을 하기도 합니다.

공인중개사무소에서 반드시 확인해야 할 내용은 현재 거래가격입니다. 

인근에 같은 평형, 혹은 비슷한 물건의 거래가와 임대가를 확인하여야 합니다. 이때 사전에 조사한 내용을 토대로 질문해봅시다.

“사장님, 이 아파트에서 최근 거래된 가격이 3억도 있고, 3억 5,000만원도 있던데, 왜 그런 거예요?”

“제가 이 물건을 3억 5,000만원에 매도할 수 있을까요?”

“보증금 1,000만원에 월세 50만원으로 내놓으면 바로 나가나요? 2,000만원에 40만원이 더 나을까요?”

“지금 매물이 몇 개나 나와 있어요?”

“오래된 것은 얼마나 안 팔리고 있는 거죠? 왜 그럴까요?”

질문은 이렇게 구체적이어야 합니다. 미리 알고 있는 것이 없으면 제대로 된 질문을 할 수 없습니다. 

그냥 “사장님, 요새 전세 잘 나가나요?”라는 간단한 질문에는 답변도 간단하게 나올 뿐이지요.

어떤 사람은 낙천적이고, 어떤 사람은 부정적이지요. 

어떤 사람은 확실하게 할 수 있는 일만 하고, 어떤 사람은 도전하고 모험을 합니다. 공인중개사의 성향도 각자 다릅니다.

같은 동네에서 같은 시기에 중개업을 하는 공인중개사들이 예상하는 거래가액도 저마다 다르기 마련입니다. 

어떤 이는 시장을 좋게 보고, 어떤 이는 나쁘게 볼 수 있습니다. 때문에 공인중개사무소는 여러 곳을 방문해보는 것이 좋습니다.

공인중개사무소를 방문해서 뭐부터 물어봐야 하는지 막막해하는 사람들이 많습니다. 이때 몇 가지 질문 리스트를 만들어 가면 손쉽게 정보를 얻을 수 있죠.

아래 질문을 통해 얻은 답으로 예상임대가, 매도 대기자, 실거래가 등을 확인할 수 있답니다. 

이렇게만 물어보면 그 이후는 공인중개사가 알아서 정보를 줄 거예요.