무작정 따라하기

이제 막 경매를 시작한 초보자라면 권리관계가 모호하거나, 낙찰받고 난 뒤 돈이 추가로 들거나 법적 분쟁 등을 해결해야 할 일이 있는 어려운 물건은 쳐다보지도 말아야 합니다.

초보자는 권리관계가 간단하고, 간단한 명도만으로 소유권을 행사할 수 있는 물건을 선택하는 것이 좋습니다. 

초보자일수록 경매의 목적을 확실히 정해야 하고, 실수를 없애기 위해 꼼꼼히 조사해야 합니다.

첫 낙찰을 목표로 6단계 코스를 무작정 따라해봅시다.

경매의 목표가 무엇인가요? 내 집 마련? 시세차익? 임대수익? 목표가 없다면 목표부터 정하세요. 

잘못된 목표를 정했다면, 목표를 바꿔보세요. 가장 중요하게 생각하는 목표를 정하면 물건을 찾기 편리합니다.

무슨 일이든 기초가 튼튼해야 마지막이 아름답습니다. 

수익도 중요하지만, 안전이 먼저이기에 쉬운 경매만을 대상으로 합니다. 

너무 어려운 물건은 패스해도 좋습니다.

실제 현장에 가기 전에 인터넷조사를 먼저 해야 합니다. 현장에 방문해서는 조사한 내용이 맞는지 확인합니다. 

현장답사에서 다음 세 가지 확인은 필수입니다.

첫째, 입찰가 결정을 위한 실제가격 확인

둘째, 물건의 상태와 하자 확인

셋째, 점유자의 상태에 따른 명도의 난이도 확인입니다. 

자세한 현장답사 방법은 뒤에서 다시 설명할게요.

관할법원에서 입찰합니다. 입찰가는 신중하게 결정하고, 입찰서는 실수 없이 작성합니다.

본인의 소득과 신용도를 알고 입찰 전 잔금 준비계획은 미리 합니다. 

부동산 시장에 따라 대출상황이 바뀌므로 현재 상황을 다시 체크합니다.

법과 대화로 점유자에게 명도받습니다. 명도가 쉬운 집을 고르면 경매가 쉽습니다. 

처음부터 명도하기 쉬운 집을 골라 입찰하세요.

미래의 임대사업자를 위한 경매 코스 월급처럼 꼬박꼬박 입금되는 월세수익을 원하나요?

경매를 이용해 임대사업자가 될 수 있습니다.

임대수익용 경매에서 가장 중요한 파트입니다. 임대용 물건은 내 집 마련용 물건과 다릅니다. 월세를 내는 임차인이 원하는 물건이어야 합니다.

소형이 좋고, 직장이 가까우면 좋습니다. 대중교통이 편리한 지역도 적합합니다. 대출을 이용하면 임대수익이 높아지기에 대출한도가 높은 지역이 유리합니다. 

같은 자금으로 더 많은 임대수익을 내는 물건을 찾아야 합니다.

경매 중급이 되면 권리분석은 쉬워지고, 현장답사는 더 어려워집니다. 

왜냐하면 최소비용으로 최대임대수익이 나올 수 있는지 여부를 면밀히 검토해야 하기 때문입니다. 

임차인의 수요가 많은 곳이 맞는지 현장에서 다시 확인합니다.

낙찰을 받으면 잔금납부와 함께 명도를 진행합니다. 기존 임차인이 재계약을 원하면 수리비와 중개수수료를 지불하지 않아도 됩니다. 

이사를 원하는 임차인이라면 명도를 진행합니다.

실거주가 아닌 임차인을 위한 집수리는 인근 다른 집 수준보다 약간 높은 수준이 좋습니다. 

과도한 인테리어는 비용 부담이 생기고, 저렴한 집수리는 임차인의 외면을 받을 확률이 높습니다. 

에어컨, 냉장고, 세탁기 등의 옵션 배치도 필요할 수 있습니다.

임대사업자는 지자체와 세무서에 사업자로 등재됩니다. 임대사업자는 적은 돈으로 월급 같은 임대수익을 만들 수 있습니다. 적게 일하고 수익을 낼 수 있는 매우 매력적인 일입니다. 

하지만, 오해는 하지 마세요. 임대사업자의 소득은 불로소득이 아닙니다. 임대물건을 관리하는 일이 그리 만만하지 않습니다.

사업자현황신고, 임대사업소득세납부, 종합부동산세납부, 임대사항신고 등 임대사업자의 의무를 다해야 합니다. 

또한 임차인의 월세납부 확인은 물론이고, 이사를 들어오고 나갈 때는 점검 및 수리 등 사후관리도 해야 합니다. 

세법상 사업소득이지만, 열심히 일한 대가인 근로소득입니다. 그냥 주어지는 열매는 없습니다.

임대사업자는 주택임대사업자와 상가임대사업자가 있습니다. 주택은 상가에 비해 공실의 위험이 적지요. 

하지만 상가임대사업자는 수익이 큽니다. 주택으로 시작해서 상가까지 가져보세요.

모험심 가득한 현장조사의 달인 일반 물건을 다섯 개 정도 낙찰받으면 쉬운 경매가 슬슬 지겨워집니다. 

고만고만한 수익만 나는 일반물건보다 점차 고수익이 나는 물건에 눈을 돌리게 됩니다. 권리분석이 어려워 모두 피하지만 조금만 파헤치면 수익이 나는 물건이 있습니다.

그 예로 가짜 선순위임차인이 있는 물건이 있습니다. 임차인이 진짜 임차인이 아니라 소유자의 가족이라는 것을 밝혀낸다면, 낙찰자는 가짜 임차인의 보증금을 인수하지 않아도 되고 쏠쏠한 수익을 내게 되겠지요.

반대로 예상과 달리 진짜 선순위임차인이라면 낙찰자는 입찰보증금을 포기하거나 임차인에게 보증금을 내어주어야 할 수도 있습니다. 

가짜 선순위임차인 물건에 투자하려면 제대로 된 현장답사와 증거 수집이 필수입니다.

낙찰받기는 쉽지만, 낙찰 후에 할 일이 더 많은 물건들이 있습니다. 

지분권(공유자가 여러 명인 경우), 법정지상권(땅 혹은 건물만 나온 경우), 유치권(공사비를 받지 못한 공사업자가 점유한 경우) 같은 권리가 있는 물건이지요.

이런 물건에는 감히 초보자가 접근하지 못합니다. 고수들만의 세계이지요. 낯설고, 어려운 고수들의 세계라지만, 누구는 처음부터 고수였을까요? 

협상을 좋아한다면 여러분에게도 고수의 피가 흐르고 있을지도 모릅니다.

부동산, 특히 경매에는 은퇴가 없습니다. 평생 할 수 있는 직업이지요. 

가진 돈이 넉넉하면 할 수 있는 것들이 많습니다. 매달 연금처럼 나오는 임대수익을 원한다면, 수익형부동산을 낙찰받을 수 있습니다. 

주거용보다 상가가 임대수익은 더 높습니다. 시세차익을 노리는 토지를 낙찰받을 수도 있지요. 토지는 시간에 투자하는 것입니다. 후세에 물려줄 재산이 됩니다.

토지는 용도에 따라 가치가 다릅니다. 전원주택을 짓는다면 집을 지을 수 있는 땅이어야 하고, 상가건물을 지으려면 상가건물을 지을 수 있는 땅이어야 합니다. 

우리나라의 토지는 공공의 성격이 있어서 그 용도가 이미 다 정해져 있습니다. 토지에 대한 규제인 부동산공법과 건축에 대한 규제인 건축법을 확인해야 합니다.