무작정 따라하기

경매투자를 하는 사람들은 정말 각양각색입니다. 다양한 직종에서 일하는, 우리 주변에서 만날 수 있는 평범한 사람들이 경매투자를 하고 있지요. 

대학교수, 세무사, 회계사, 연구원 등 전문직도 있지만, 대학생, 가정주부, 은퇴자 등 평범한 사람들이 더 많습니다. 어려운 경매 물건만 피해 성공하는 그들에게는 공통된 특징이 있습니다.

가장 중요한 특징입니다. 돈은 누구에게나 필요하지만, 절실함이 다릅니다. 돈에 대한 부정적 생각을 가진 분들은 쉽게 그만둡니다. 

돈도 자기 좋아하는 사람을 좋아합니다. 여러분이 돈을 좋아한다면 경매 잘하는 사람의 가장 중요한 특징을 가지고 있는 것입니다.

투자는 스스로 결정하고 스스로 책임지는 일입니다. 모든 일이 순조롭지 않습니다. 어떤 일은 앞뒤가 꽉 막히고 힘들지요. 

그럼에도 스스로 문제를 해결해야 합니다. 다른 사람에게 의지하지 않고 스스로 해결해내는 힘이 있는 사람이 경매에 유리합니다.

부동산은 시장상황과 정부정책에 민감합니다. 아무리 원해도 상황이 좋지 않다면 부동산 시장은 움직이지 않습니다. 

현명한 경매투자자는 마음에 들지 않는 상황을 원망하기보다 해결방법에 집중합니다. 세입자 구하기가 어렵다면 새로 인테리어를 할 수도 있고, 월세를 낮출 수도 있습니다. 

다른 공인중개사무소를 찾아 임대를 내놓기도 하고, 온라인을 통해 세입자를 구하기도 하지요. 계절적 요인이나 정치적 상황이 좋지 않다면 기다리는 것도 방법입니다.

탁월하게 잘하는 것은 어렵겠지만 그냥 경매를 하는 것은 쉽습니다. 몇 가지 필수적인 지식을 배우고, 원하는 물건을 알고, 가진 돈의 크기에 맞추어 경매 입찰을 하면 됩니다.

시작은 법률용어 습득입니다. 가압류, 가등기, 법정지상권, 임대차보호법, 배당 등 알 수 없는 용어들은 법에 문외한인 사람들에게 그저 글자일 뿐입니다. 

그래서 어떤 경매책은 영자신문같이 낯설게 느껴지기도 하는데 그런 경매책도 읽으면 도움이 됩니다. 다양한 경매투자의 예시를 볼 수 있기 때문입니다.

사람 사는 모습이 가지각색이듯이 경매로 나온 집들의 사연도 다양합니다. 

집주인이 집의 대출을 연체해서 나오기도 하고, 집을 담보로 사채를 써서 나오기도 하고, 때로는 회사직원의 월급을 못줘서 사장의 집이 경매에 나오기도 합니다. 이혼하는 부부들의 재산분할을 이유로 나오기도 하지요.

이런저런 사연이 있는 집들이 법원의 경매절차를 거쳐 경매에 나오게 되면 투자자인 우리는 ‘이 집은 아버지가 죽고 자식들이 싸웠구나.’, ‘이 집은 정말 땡전 한 푼 없구나.’ 하고 그 내용을 미리 다 볼 수 있습니다.

법원은 이 집의 시세가 얼마인지는 감정평가서에, 이 집의 이러저러한 사연은 등기부등본과 매각물건확인서에 친절하게 잘 표시해서 투자자들에게 알려줍니다. 

우리는 그 내용을 대법원이나 유료경매사이트에서 미리 보고 내가 해결할 수 있는 내용인지 아닌지를 판단할 수 있습니다.

여러분이 초보라면 간단한 사연을 가진 집들만 골라서 입찰하면 됩니다.

초보자가 고를 수 있는 쉬운 집은 어떤 집일까요?

어느 지역이 좋을지 모를 때는 한 지역만 마스터해보세요. 한 지역만 익숙해지면 그 다음은 쉽습니다. 

여러분이 사는 지역, 잘 아는 지역, 꼭 사고 싶은 지역 중에서 고르면 됩니다. 한 지역을 정하고 인터넷을 통해 그 동네의 모든 아파트 시세를 파악해보세요. 그리고 현장을 방문합니다.

부동산중개사무소에 다니면서 매물이 얼마에 나왔는지, 월세가 잘 나가는지, 전세가 잘 나가는지 물어보세요. 이렇게 한 지역만 조사해 자신만의 데이터를 만들면 그 지역의 전문가가 될 수 있습니다.

경매에서 가장 잦은 실수는 시세를 잘못 파악하여 비싸게 낙찰받는 것입니다. 시세파악을 제대로 하여 좋은 집을 싸게 잘 사는 것이 가장 중요합니다. 

중요한 것은 경매 공부가 아니라 좋은 집을 싸게 사는 것임을 잊지 마세요.

등기부등본에는 집에 관련된 여러 가지 사연이 쓰여 있습니다. 만약 빚, 유산 분쟁 등 사연 있는 물건을 일반 매매로 사면 여러 가지 사연을 그대로 인수하게 됩니다.

하지만 경매를 통하면 이런 사항들이 싹 사라집니다. 그야말로 ‘말소’되는 것입니다. 그 기준이 되는 것을 말소기준권리라고 합니다. 말소기준권리를 포함해 그 뒤에 있는 모든 빚은 그냥 다 사라집니다.

집이 1억인데, 말소기준권리 뒤에 빚이 10억이 있다 해도 완전히 말소되어 버린다는 이야기지요. 몇 가지 예외가 있는데 뒤에서 자세히 설명하겠습니다.

문제는 말소기준권리 앞에 있는 것들입니다. 이것은 사라지지 않고 낙찰 후에도 따라오기 때문에 입찰보증금을 날리기도 하고, 추가비용이 생기기도 하는 것이지요. 

바로 이것 때문에 경매 공부를 해야 합니다. 처음부터 말소기준권리 앞에 아무것도 없는 것을 고르는 게 간단합니다.

집에는 집주인이 살고 있거나 세입자가 살고 있습니다. 그들이 누구이던 그 집에 살고 있는 사람을 내보내야 이사를 들어가거나, 새로 세입자를 들일 수 있습니다. 

살고 있는 사람을 점유자라고 하고, 점유자를 내보내는 것을 명도라고 합니다. 점유자가 쉽게 나갈 수 있는 집이 명도가 쉬운 집입니다.

임차인이 보증금을 배당받는 집은 명도가 쉽습니다. 임차인은 낙찰자의 ‘명도확인서’가 없으면 법원으로부터 보증금 반환을 받지 못합니다. 일부만 배당받는 임차인도 ‘명도확인서’ 때문에 명도에 협조하는 편입니다.

집주인이 살고 있는 집도 얼마라도 남는 배당금이 있다면 명도가 쉽습니다. 낙찰가가 1억원인데 빚이 8,000만원이라면 경매수수료를 제외하고도 집주인은 약 2,000만원을 돌려받을 수 있을 것입니다. 

경매관련 용어의 많은 부분이 명도를 하기 위해 쓰이는 용어입니다. 명도가 쉬운 집을 골라 낙찰받으면 어려운 법률용어를 쓸 일이 없습니다.