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과일 가게에 떨이가 있다면 부동산 시장에는 이것이 있다

조회수 2019. 8. 27. 10:41 수정
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과일도 떨이로 사면 저렴하게 사듯, 부동산도 경매를 통하면 저렴하게 살 수 있습니다.


내 자산을 지키고 불리고 싶다면 경매 지식은 필수!

경매를 한다고 하면 주위 사람들이 “왜 그런 걸 해?”라고 묻던 때가 있었습니다.


지금은 “대단한데? 그거 어떻게 해?”라고 질문합니다. 요즘 경매는 돈을 버는 ‘꽤 괜찮은 투자방법’으로 인정받고 있습니다.


하지만 경매는 투자이기 전에 부동산을 처분하는 마지막 수단입니다.


과일 가게에서 떨이로 사면 저렴하게 사듯이 부동산도 경매를 통하면 저렴하게 살 수 있습니다. 이때 상한 과일을 고르지 않기 위해 입찰자는 물건을 꼼꼼하게 살펴봐야 합니다.


경매에서는 이익을 보는 사람만큼 손해를 보는 사람도 있습니다. 가장 흔한 피해자는 임차인입니다. 하지만 경매 지식이 있다면 임차인도 자신의 권리를 챙겨서 보증금을 지킬 수 있습니다. 


투자자가 아닌 전세, 월세로 사는 임차인도 경매를 공부해야 하는 이유입니다.





쉬운 집은 어떤 집?
여러분이 초보라면 간단한 사연을 가진 집들만 골라서 입찰하면 됩니다.

초보자가 고를 수 있는 쉬운 집은 어떤 집일까요?

① 잘 아는 지역의 집

어느 지역이 좋을지 모를 때는 한 지역만 마스터해보세요. 한 지역만 익숙해지면 그 다음은 쉽습니다. 


여러분이 사는 지역, 잘 아는 지역, 꼭 사고 싶은 지역 중에서 고르면 됩니다.


한 지역을 정하고 인터넷을 통해 그 동네의 모든 아파트 시세를 파악해보세요. 그리고 현장을 방문합니다. 부동산중개사무소에 다니면서 매물이 얼마에 나왔는지, 월세가 잘 나가는지, 전세가 잘 나가는지 물어보세요. 이렇게 한 지역만 조사해 자신만의 데이터를 만들면 그 지역의 전문가가 될 수 있습니다.


경매에서 가장 잦은 실수는 시세를 잘못 파악하여 비싸게 낙찰받는 것입니다. 시세파악을 제대로 하여 좋은 집을 싸게 잘 사는 것이 가장 중요합니다. 


중요한 것은 경매 공부가 아니라 좋은 집을 싸게 사는 것임을 잊지 마세요. 


② 말소기준권리보다 앞선 권리가 없는 집

등기부등본에는 집에 관련된 여러 가지 사연이 쓰여 있습니다. 만약 빚, 유산 분쟁 등 사연 있는 물건을 일반 매매로 사면 여러 가지 사연을 그대로 인수하게 됩니다.


하지만 경매를 통하면 이런 사항들이 싹 사라집니다. 그야말로 ‘말소’되는 것입니다. 


그 기준이 되는 것을 말소기준권리라고 합니다. 말소기준권리를 포함해 그 뒤에 있는 모든 빚은 그냥 다 사라집니다.


집이 1억인데, 말소기준권리 뒤에 빚이 10억이 있다 해도 완전히 말소되어 버린다는 이야기지요. 다만, 몇 가지 예외가 있습니다.


문제는 말소기준권리 앞에 있는 것들입니다. 이것은 사라지지 않고 낙찰 후에도 따라오기 때문에 입찰보증금을 날리기도 하고, 추가비용이 생기기도 하는 것이지요. 바로 이것 때문에 경매 공부를 해야 합니다.


처음부터 말소기준권리 앞에 아무것도 없는 것을 고르는 게 간단합니다. 


③ 살고 있는 사람이 잘 나갈 집

집에는 집주인이 살고 있거나 세입자가 살고 있습니다. 그들이 누구이던 그 집에 살고 있는 사람을 내보내야 이사를 들어가거나, 새로 세입자를 들일 수 있습니다.


살고 있는 사람을 점유자라고 하고, 점유자를 내보내는 것을 명도라고 합니다. 점유자가 쉽게 나갈 수 있는 집이 명도가 쉬운 집입니다.


임차인이 보증금을 배당받는 집은 명도가 쉽습니다. 임차인은 낙찰자의 ‘명도확인서’가 없으면 법원으로부터 보증금 반환을 받지 못합니다. 일부만 배당받는 임차인도 ‘명도확인서’ 때문에 명도에 협조하는 편입니다.


집주인이 살고 있는 집도 얼마라도 남는 배당금이 있다면 명도가 쉽습니다. 낙찰가가 1억원인데 빚이 8,000만원이라면 경매수수료를 제외하고도 집주인은 약 2,000만원을 돌려받을 수 있을 것입니다. 경매 관련 용어의 많은 부분이 명도를 하기 위해 쓰이는 용어입니다. 


명도가 쉬운 집을 골라 낙찰받으면 어려운 법률용어를 쓸 일이 없습니다.





현장 조사 TIP
실내 확인은 굳이 하지 않아도 된다

벨을 눌러 현장의 내부를 확인하면 물론 좋겠지만, 현실적으로 쉬운 일이 아닙니다. 아래와 같은 이유들 때문이죠.


첫째, 낮 시간에는 사람들이 집에 없어요.


둘째, 있더라도 경제적 결정권이 없는 노인이나 아이들만 있습니다.


셋째, 결정권이 있는 사람이 집 안에 있더라도 경매 물건을 보러 온 사람에게 거부감이 심해 부당한 대우를 받기 쉽습니다. 어떤 분은 평생 들어본 욕보다 더 많은 욕을 먹었다고 하더군요. 낙찰받은 것도 아닌데, 이런 현장답사를 하게 되면 몹시 지칩니다.


넷째, 하루에 많은 물건을 보려면 시간을 잘 분배해야 합니다.


하지만 누수가 의심되는 등 내부 상태가 몹시 안 좋을 것으로 예상되거나, 점유자가 어떤 사람인지 꼭 확인해야 하는 경우라면 반드시 실내 확인을 해야 합니다. 그게 어렵다면 낙찰 포기도 고려하세요. 


잘못된 물건을 낙찰받는 것보다 치명적인 일은 없습니다.



지역주민센터 방문하여 전입세대열람하기

법원에서는 본격적으로 경매를 진행하기 전 입찰자들에게 점유자정보를 알립니다. 


점유자가 신고한 내용을 바탕으로 고지하지만, 점유자가 아무 신고를 하지 않으면 전입일과 점유자 이름만을 올리기도 합니다. 이러한 정보를 전입세대열람이라고 합니다.


입찰자도 직접 전입세대열람을 할 수 있습니다. 가까운 지역주민센터에서 ‘전입세대열람서’를 신청하면 됩니다. 


과거에는 해당 물건의 지역주민센터에서만 발급이 가능했지만, 지금은 어디서나 발급 가능합니다. 신청서는 주민센터에 비치되어 있고, 신청자의 신분증이 필요합니다.


이 물건이 경매에 나왔음을 증명할 서류도 필요하니 스피드옥션의 물건상세페이지도 프린트해 가세요. 전입세대열람을 하면 집에 살고 있는 사람이 누구인지 재확인할 수 있습니다. 매각물건명세서에도 나와 있지만, 그동안 변동이 있을 수도 있으니까요.


새로 전입을 한 사람이 있다면 그에 대한 명도 계획을 추가해야 합니다. 특이사항이 없는 일반물건은 전입세대열람을 생략하기도 합니다.



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