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집 계약을 하면서 꼭 묻는 질문 4

계약 전 떼야 할 서류에는 무엇?

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① 계약 전 떼야 할 서류에는 무엇이 있나요?

등기사항전부증명서입니다. 다른 말로 등기부등본이라 하는데 이 서류야말로 안전한 부동산 계약의 시작이자 끝이지요. 


부동산의 등기부등본에는 집에 관한 대부분의 것이 들어 있거든요. 집주인의 인적사항, 주소, 넓이, 채무관계, 이전관계 등등. 계약하는 당자사가 집주인이 맞는지 신분증을 대조할 때도 등기부등본과의 대조가 필수죠. 지번 확인도 마찬가지고 대출 여부, 금액도 중요합니다.


보통은 부동산사무소에서 떼어서 보여 주는데 중요한 것은 발행한 날짜입니다. 하루 사이에 대출이 있기도 없기도 하니까요. 대출의 유무나 금액의 비중에 따라 보증금이나 전세금의 일부나 전부를 반환 받지 못할 수도 있으니 등기부등본을 발행한 날짜가 중요하죠.


② 계속 이 집에 살고 싶은데 계약기간 끝나면 집을 비워 줘야 하나요?

계약기간이 끝나면 무조건 계약이 끝나고 집을 비워 줘야 할까요? 묵시적 갱신이라는 임대차보호법에 있기에 임대인은 임차인에게 계약 만료일 6개월 전에서 1개월 전까지 아무런 통지를 하지 않았다면 계약사항 그대로 계약이 다시 연장됩니다.


반대로 임차인은 계약 기간이 끝나고 이사를 나가려면 1개월 전까지는 계속 살지, 이사를 할지 임대인에게 통보해야 해요. 묵시적 갱신은 처음 계약한 내용 그대로 2년 더 계약이 연장되는 것을 뜻하니까요.


묵시적 갱신이 된 이후에 2년이 되기 전에 나가야 할 일이 생기면 어떻게 해야 할까요?


이사 나가기 3개월 전에 집주인에게‘ 계약해지’를 통고하면 3개월 후 자동 계약해지가 됩니다. 반대로 집주인은 계약 만료 이전에 계약해지를 할 수 없습니다. 이 부분에서는 임대인보다 임차인에게 유리하죠.



③ 계약기간 중이라면 이사를 갈 수 없나요?

이사를 몇 번 다녀봤다면 웃음이 나올 수 있는 질문이지만 처음이면 이런 생각을 할 수도 있어요. 계약기간 중 언제라도 임차인은 집을 내놓고 이사를 할 수 있어요.


단, 집주인과 협의 후에 부동산에 집을 내놓고, 이때 발생하는 부동산중개수수료는 임차인이 부담합니다. 기존과 임대금액이 다를 수도 있으니 반드시 임대인과 협의해서 협의한 가격으로 부동산중개소에 매물을 내놓아야 합니다.


만약 계약기간 중인데 집주인의 사정으로 집을 비워달라는 요청을 받는다면 임차인은 거부할 수 있습니다. 세입자가 이사 의향이 있다면 집주인과 부동산중개수수료와 이사비용 등을 지불 받는 조건을 협의해서 이사할 수 있습니다.



④ 집주인과의 직거래, 괜찮을까요?

부동산중개수수료를 아끼기 위해 1:1 개인 간의 거래를 하기도 하는데 안전한 부동산 거래를 위해서 이는 피해야 합니다. 


만약에 하게 되더라도 등기사항전부증명서상 소유인인지 신분증으로 꼼꼼히 확인하고 보증금이나 매매대금을 현장에서 직접 건네주는 방식은 피하는 것이 좋습니다. 


통장에 입금하여 증거를 남기는 것이 좋죠. 돈을 거래한 내용을 증명할 수 없다면 추후 사기를 당했더라도 입증할 방법이 없어 구제받기 어려우니까요.


제가 서울에서 첫 자취집을 구했을 때 집주인과 직거래로 계약을 했죠. 그때는 참 순진했어요‘. 이 동네는 어떤가?’ 하며 동네를 둘러보는데 사람 좋아 보이는 할머니와 눈이 마주쳤죠. 어쩌다 보니 대화를 시작했고 할머니께서“ 우리 집 비었는데.” 하셔서 따라갔고, 또 방이 좋았어요.

 

얼떨결에 그 할머니 집에서 살게 되었는데 다행히 좋은 분이라 만기까지 잘 살고 나왔지만 나쁜 집주인이었다면 보증금을 날렸을 수도 있었지요. 그런 사기가 비일비재하니까요. 바보 같은 인생의 흔적이지만 저처럼 계약하는 일이 없길 바라는 마음에서 공개해 봅니다.


Tip  엄마의 잔소리


월세 1부, 2부 무슨 말인가요?


부는 %를 나타냅니다. 1부는 1%를, 2부는 2%를 뜻하죠. 부는 기본단위인 할푼리 중에 ‘푼’을 의미하는데 부동산에서 업계 용어로 자주 사용합니다.


예를 들어 전세가 5천만원인 경우, 보증금 1천만원일 때 월세는 얼마로 계산하면 될까요? 전세 5천만원에서 보증금 천만원을 빼면 4천만원이 되는데 1부라면 월 40만원, 1.5부라면 월 60만원, 2부라면 80만원으로 계산합니다. '


지역마다 1부로 하는 곳, 1.5부로 하는 곳 등 조금씩 다르니 인터넷으로 대략적인 시세를 검색해 보세요. 보증금이 많을수록 월세는 적어지고, 보증금이 적을수록 월세는 많아집니다. 대체로 보증금 500만원과 1천만원의 월세 차이는 5만원 정도입니다.


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이제 막 의식주 생활을 시작하는 왕초보를 위해 등대가 되어주고, 우산이 될 내용만 눌러 담았습니다.

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