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내 집 마련 성공 후기, 일단 전세부터 탈출하라!

내 집 마련 리얼 후기

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<내 집 마련 성공 후기,

 “일단 전세부터 탈출하라!”>


* 본 콘텐츠는 네이버 카페

 '월급쟁이 부자들' 회원 '카페모카79'님의 

글을 재구성한 글입니다. 


▼ 원문 보러 가기 ▼


헬로우

안녕하세요, 저는 닉네임 ‘카페모카79’라고 합니다. ‘전세 난민’의 시절을 돌고 돌아서 현재 내 집 마련을 성공한 뒤, 부동산 투자에도 도전하고 있습니다. 내 집을 마련하기까지 여러 번의 시행찾착오를 통해서 제가 깨달은 것은 이겁니다.

부동산은 왕도가 없습니다. 일단 부딪혀서 시작하는 게 가장 중요하다고 생각합니다. 자기 자신의 확신이 들면 그대로 과감하게 투자하는 게 맞습니다.



#1. 부동산 전문가의 

조언이 모두 정답은 아니다.


예전에 '점포개발' 부서에 잠깐 몸담았을 때 나름 부동산 전문가라고 불리는 분들을 많이 만나봤습니다. 물론 부동산에 관한 지식이나 가격을 협상하는 능력은 전문가가 나을 수 있지만, 그들의 예측이 틀리는 경우가 많았습니다.


특히 거래가 성사되기 위해 특정 부동산의 장점만을 소개하는 부동산 전문가 집단의 성향 때문에 전문가의 조언은 어디까지나 조언으로만 참고하고 판단이나 분석을 100% 신뢰해서는 안 됩니다.


즉, 전문가가 나보다 더 그 지역을 모를 수 있다는 것을 항상 염두에 둬야 해요. 투자 지역을 직접 분석한 사람이 더 많이 알 수 있기 때문입니다.  



#2. 남들처럼 처음은 

전세로 시작하다.


여기까지 제 개인적인 견해를 적어 보았는데요, 지금부터 내 집 마련 후기를 적어 볼게요. 부모님께 도움을 청하지 않고 오직 제 자본으로 전셋집을 마련했습니다. 저처럼 적은 자본으로 시작하는 분들께 혹시나 제 경험이 도움이 될까 싶어서 이렇게 글을 올려봅니다.

□ 처음은 전세로 시작하다

- 2011년, 결혼 후 자금 7천만 원 + 전세자금대출 8천만 원을 보태서 광명에서 1억 5천만 원짜리 전세살이 시작(24평)
- 2012년 말, 층간 소음 때문에 다시 전세 난민 선택
- 삼송(경기도 고양시 덕양구 삼송동)에 위치한 새집이 싸다는 소식을 듣고 자금 8천만 원에 대출금 8천만 원을 보태 1억 6천만 원을 들여 신도시 새집으로 이사(33평)

지금 돌이켜보면, 사실 이때가 가장 투자 적기였는데, 전 또다시 전세살이를 선택했습니다. 당시에는 집값이 떨어진다는 확신을 가지고 있었기 때문이죠. 삼송 미분양 아파트를 사지 않은 게 가장 큰 실수였습니다. 그때는 집값의 70%를 대출금을 보태 산다는 것은 비정상적인 판단일 것이라 생각했었지요.


2년 뒤, 2014년에 집주인이 전세 1억 원을 올려달라고 합니다. 삼송 신도시 미분양 아파트가 늘고 그 후엔 시세가 가파르게 상승하자 그제야 매매와 전세 사이에서 고민하기 시작합니다.



#3. 내 집 마련의 시작, 

첫 집을 고를 때 

투자 원칙은?


전세 시세 폭등으로 어쩔 수 없이 다른 지역의 아파트 투자를 고려하며 여기저기 알아봤었는데요, 이때 제 나름의 투자 원칙을 가지고 분석했습니다.

□ 첫 아파트 투자 원칙

- 1억 1천만 원 자기 자본금으로 투자 할 수 있는 곳
- 유명 건설사 아파트 및 1,000세대 이상 대단지
- 지하철 역세권 (아닐 경우 추후 개발 예정지)
- 강남 출근할 수 있는 버스 노선 있는 곳
- 딸 아이가 나중에 중·고등학교까지 갈 수 있는 학군 형성

※ 점포 투자와의 차이

- 점포는 지하철 역세권 여부가 생각만큼 중요하지 않음 (흘러가는 상권이 될 수 있기에, 오히려 도로 여건이 중요)

- 특히 점포 앞에서 유턴이 되는지, 좌회전, 우회전 가능한지 여부가 중요함 (주차장의 편의성, 접근성 고려)

- 배후 상권이 중요한데, 특히 배후 상권의 아파트단지 규모, 상권이 형성된 지역인지, 베드타운인지

* 오히려 저는 쓸데없는 경우를 생각하다 보니 투자에 저해되는 조건을 많이 갖고 있었네요. ^^;


위 조건을 만족할만한 곳이 수도권에는 거의 없더군요. 한 달 동안 고민 끝에, 회사 동료의 조언을 참작하여, 인천 구월동 지역에 투자하기로 했습니다.



□ 2014년 9월 첫 집 구매

- 7년 된 브랜드 아파트 대단지(9,000 세대)
- 33평 탑층 매물 있는 것을 확인하고 부동산과 약속 (층간 소음 때문에 탑층 선호)
- 인천 2호선 개통(석천사거리역): 16년 8월
- 당일 바로 가계약 100만 원 입금
- 2억 9천만 원 시세대로 매수 (계약서 작성)
- 은행 대출 2억 1천만 원(최대 대출 가능 금액) 받고, 2천만 원을 들여 리모델링하여 입주

제 성격의 장점이자 단점은 과감하다는 것입니다. ^^ 일단 제가 한다고 결정했다면 그 후에는 내 판단의 결과가 잘 된 건가, 잘못되었던 건가 고민하지 않습니다.


새집은 아니었지만 ALL 인테리어 공사를 끝낸 뒤 들어오니, 아내가 더 이상 전세 만기 날짜를 고민하지 않아도 되니 너무 좋아했습니다.




#4. 시세차익으로 

다시 투자를 결심하다.


□ 現 시세 - 3억 4천 (매수가격과 비교하면 5천만 원이 올랐습니다): 인테리어 비용 빼면 so so ^^


조금 오른 시세차익을 통해 다시 투자하기로 합니다. 투자 지역 여기저기 혼자 분석을 하다가 김포 풍무 지역을 유심히 보게 되었습니다.


풍무역(김포 도시철도)을 끼고 브랜드 아파트 단지 개발계획과 마곡지구 접근성 덕분에 긍정적인확신을 갖게 되었어요. 쉬는 날 아내와 딸을 데리고 풍무 주변을 돌아보고 모델하우스를 가보았는데 생각과는 달리 아직 분양되지 않았더군요. 그날 당장 계약을 하러 간 건 아니었는데 어쩌다 보니 조건이 맞아 바로 계약서를 썼습니다.

□ 2016년 2월, 풍무 지역 미분양 물건 투자

- 분양가 3억 8천 (34평), 18년 6월 입주, 중도금 무이자
- 계약금 10%: 인천 아파트 대출 +보험약관 대출(부족분)
- 김포 도시철도 풍무역 (2018년 11월 개통)
- 이마트 트레이더스 오픈 (2017년 11월)
- 시네폴리스, 풍무역세권 개발 (10년 정도 보고 투자)
- 마곡지구 접근성 (김포공항 세 정거장, 마곡 여섯 정거장)
- 현재 프리미엄(* ’프리미엄’: 권리금으로서, 분양권을 가진 자가 매도 시 요구하는 웃돈) 2천 ~3천만 원 형성

투자한 풍무 지역 미분양 물건은 입주 때 전세를 줘서 한 7 ~10년 보유할 예정입니다. 저는 이 물건이 앞으로 상승 여력이 있는 것으로 판단하여 계속 가져갈 생각입니다.



#5. 시세차익을 통한 

자산증식 목표!  

서울 분양권에 투자하다.


제 성격은 줄 서서 기다리고 발품을 파는 성격이 절대 아니라서 저한테 맞는 투자방법을 위처럼 실천하고 있습니다.


처음에는 레버리지 투자를 하기 위해 공부하고 분석해 보았으나 제 성격에 맞는 투자법이 아니라고 판단해서 지금의 투자방법을 선호합니다. 물론 월세가 나오는 구조는 아니지만, 나름의 시세차익 방식을 통한 자산증식을 목표로 하고 있습니다. 그리고 한 번의 대박보다는, 남들이 남긴 틈새시장, 중박으로 조금씩 불려가는 게 제 목표입니다.


그리고 2017년, 서울 분양권에 투자했습니다. 제가 가장 신뢰하는 '박원갑' 님(*<박원갑의 부동산 투자 원칙>의 저자)의 부동산 투자 원칙인 "서울은 절대 실패할 수 없다" 라는 말에 동감합니다.


쏘쿨 님(*<쏘쿨의 수도권 꼬마 아파트 천기누설> 저자)의 ‘도넛 공식’(*서울외곽순환도로 바깥쪽은 입지 대비 공급이 많고 수요가 없기 때문에 가격이 더 오르기 어렵다고 보는 ‘쏘쿨’ 저자의 부동산 투자 공식 중 하나. 외곽순환도로와 지하철 2호선을 따라 원을 그리면 도넛과 같은 모양이 생기는데, 2호선 라인 안쪽은 집값이 비싸기 때문에 결국 2호선 바깥쪽과 외곽순환도로 안쪽에서 집중적으로 집을 찾아야 한다는 원리)도 제 투자 방식에 확신을 갖게 했습니다.



#6. 미아사거리 투자 포인트는?


□ 2017년 4월, 원했던 지역이 아닌 차선책 선택

- 청약통장으로 삼송/원흥 지역 넣었으나 경쟁률 과다로 실패
- 청약통장으로 응암 재개발 지역 넣었으나, 경쟁률 과다로 실패
- 차선책으로 미아 재개발 지역 넣었으나, 경쟁률 낮았지만 실패
* 분양권 계약일 날, 저층 미계약분을 노리고, 응암 지역 방문 추첨을 시도했으나 실패.
* 같은 날 미아 재개발 지역 저층 미계약분 확인 후 선착순 계약
- 미아 재개발 지역 계약금 1천만 바로 입금(상담도 안 함 ^^)

미아 지역 분양권을 계약하기 위해서 그동안 참아왔던 마이너스 통장을 개설합니다. 한도가 7천만 원까지 나온다고 하여, 바로 개설을 하고 계약금 10%는 2017년 4월에 처리했습니다. 


□ 17년 4월 미아사거리 투자 포인트

- 분양가 5억(33평), 19년 9월 입주, 중도금 무이자
- 미아사거리역 도보 10분
- 숲세권 아파트(북서울 꿈의 숲)
- 백화점, 마트, 전통시장, 학군 형성(학군은 다소 미흡)
- 큰 개발 호재는 없음

* 다만 경전철 동북선 개통 시 추가 수혜 예정 미아사거리역(환승), 창문여고역 이용 → 강남 접근성 향상 (왕십리역 환승)

- 입주 때 인천 집 팔고 이사 예정



#7. 부자가 되기 전에 

계란을 한 바구니에 담아라.


※ 이제는 더 투자할 여력은 없습니다. 당분간은 이자 갚으면서 관망하며, 여기저기 공부할 예정입니다. 저는 너바나 님과 쏘쿨 님의 저서와 칼럼을 보고 많은 것을 느꼈습니다. 아직은 미흡하지만, 한강을 조망할 수 있는 멋진 아파트 입성을 위해서 차근차근 노력할 겁니다. 그리고 너무 무리하지는 않는 범위에서 투자할 예정입니다. 박원갑 님의 말씀 한마디만 적고 끝내겠습니다.


"부자가 되기 전에 계란을 한 바구니에 담아라"


계란(자금)이 많지 않은 서민은 뭉칫돈이 모일 때 까지는 압축 투자를 하라는 말입니다. 분산투자는 관리형 단계에 갔을 때 하라는 뜻인데, 저는 이 말에 공감합니다.

어디까지나 제 주관적인 판단이니, 다른 투자를 하시는 분들도 혹여나 노여워 마시기 바라며, 내 집 마련에 어려움을 겪고 계신 분들께 제 후기가 도움이 되었으면 좋겠습니다.


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