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중국 부동산 가격이 비싼 이유는 무엇일까

<글로벌경제 상식사전>

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집 한 채 사는 데 40년 걸리는 중국


세계에서 내가 번 돈으로 집을 사는 데 가장 오래 걸리는 도시는 어디일까요? 이를 알아보는 경제지표가 있습니다. 바로 PIR(Price to Income Ratio) 인데 소득대비 주택가격 비율을 나타내는 지표입니다. 예를 들어 PIR이 10이면 소득을 하나도 쓰지 않고 10년 모았을 때 집을 살 수 있다는 의미입니다.


PIR이 가장 큰 도시는 중국의 선전으로 무려 39.76의 수치를 자랑하고 있습니다. 번 돈을 하나도 쓰지 않고 모아도 집 사는 데 무려 40년가량 걸린다는 뜻입니다. 2위는 홍콩(38.61), 3위는 베이징(37.80), 4위는 상하이 (36.91)입니다. 


1~4위 모두 중국의 도시들이 차지하고 있습니다. 우리나라 서울의 PIR은 19.17로 세계 23위입니다. 4위인 상하이보다 집 사는 데 약 16년이나 덜 걸립니다. 우리나라에서 가장 비싸다는 강남 아파트도 베이징의 아파트 가격보다 쌉니다. 명색이 버블세븐이라고 불리는 강남 아파트의 분발(?)이 필요해 보입니다.


중국의 PIR은 우리나라뿐 아니라 미국, 유럽, 아시아의 대도시들을 압도할 정도로 높습니다. 아무리 중국 경제가 가파르게 성장했다고 해도 집값에 버블이 형성돼 있음을 부정하기 어렵습니다. 그렇다면 중국의 집값은 왜 이렇게 비쌀까요?



중국의 부동산 버블은 어떻게 생겨났나?


우리나라에서는 개인과 기업이 토지를 매매해 소유할 수 있습니다. 그러나 중국은 사회주의 국가여서 모든 토지 소유권을 정부가 가지고 있습니다. 중앙정부 소유의 일부 토지를 제외하면 대부분이 지방정부의 소유입니다. 그리고 토지 소유권은 매매의 대상이 아닙니다.


그렇다면 개인과 기업은 어떻게 부동산에 투자할까요? 토지 소유권은 매매 대상이 아니지만 토지 ‘사용권’은 매매할 수 있습니다. 민간 부동산 개발업자는 지방정부로부터 토지 사용권을 매입해 부동산을 개발할 수 있습니다. 이 과정에서 부동산 개발업자들끼리의 경쟁이 치열해지면 토지 사용권의 가격은 올라갈 수밖에 없습니다.


예를 들어 다음과 같이 비유할 수 있습니다. 연애결혼이 금지되고 모든 남녀가 중매를 통해서만 결혼할 수 있도록 법으로 정해졌다고 가정해보겠습니다. 창희는 예지가 마음에 들어 중매쟁이에게 중매를 부탁했습니다. 그러나 예지를 마음에 들어하는 남성들이 50명 정도 줄서있으니 기다리라는 연락을 받았습니다. 


창희는 예지를 너무 만나고 싶어 중매쟁이에게 거금을 지급하고 예지를 먼저 만날 수 있는 권리를 샀습니다. 중매쟁이가 중매권을 독점하고 있기 때문에 여성을 만나는 권리의 가격이 치솟게 된 것 입니다.


지방정부 역시 토지 사용권을 비싸게 팔고 싶은 것은 마찬가지입니다. 지방정부가 돈을 구할 수 있는 방법은 중앙정부의 보조금, 토지 사용권의 판매 수익 그리고 대출입니다. 그런데 중앙정부의 보조금이 충분하지 않아 그것만으로는 지방정부의 살림을 지탱할 수 없었습니다. 


지방정부는 토지 사용권을 비싸게 팔아야만 생존할 수 있었습니다. 부동산 가격이 올라야만 지방정부가 살아남는 아이러니한 상황이 벌어진 것입니다. 여기에 집값 상승을 노린 투기 자본들까지 모여들면서 부동산 가격에 버블이 생기게 되었습니다.


집값이 비싸다 보니 웬만한 사람들은 대출을 많이 받지 않고서는 집을 마련하기가 어려워 가계 부채도 덩달아 늘어났습니다. 인민은행에 따르면 중국의 GDP에서 가계 부채가 차지하는 비중은 2017년 기준 약 44.4%로 2013년보다 14%나 증가했습니다. 문제는 부채의 양도 늘어났지만 증가하는 속도도 매우 빠르다는 것입니다. 


따라서 집값이 폭락하거나 금리가 크게 오르면 빚을 내서 집을 산 사람 들의 삶이 순식간에 무너져 내릴 수 있습니다. 시진핑도 부동산 가격 상승을 우려해 “집은 거주하기 위해 사는 것이지 투기하기 위해 사는 게 아니다.”라며 부동산 규제를 언급했습니다. 그러나 향후 중국 부동산 가격의 거품이 얼마나 걷힐지는 더 두고 봐야 하겠습니다.



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