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전·월세 보증금을 지키는 가장 확실한 방법!

조회수 2017. 12. 25. 09:00 수정
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부동산 상식사전(2017)
출처: * 이미지 출처: SBS <미운 우리 새끼> 66회 방송분

혼자서 한 이사만 수차례, 자칭 타칭 '이사전문가' 방송인 이상민.


지난 <미운 우리 새끼> 방송분에서는 친한 동생 딘딘의 이사를 도와주는 장면이 등장했는데요, 그가 짐을 풀기 전부터 "잠깐, 타임!!"을 외쳤던 이유는?!

출처: * 이미지 출처: SBS <미운 우리 새끼> 66회 방송분
- 자가야? 세입이야?
- 세 들어 사는 거죠. 흐흐

- 그렇다면 세입자인 거네.
그럼 짐을 풀기 전에 집 상태를 다 찍어둬!

거실 바닥에 있는 작은 홈도 놓치지 않고 사진으로 찰칵찰칵 꼼꼼하게 남겨두라는 이상민의 말은 과연 이사전문가다운 조언이었어요. 


월세나 전세 계약이 종료되는 시점에 만약 집에 흠이 남아 있을 경우, 집주인이 따진다면 내 탓이 아니라고 달리 증명할 길이 없어지기 때문이죠. 

자, 전세 또는 월세가 처음인 분들이라면 이 글을 주목해주세요. 전·월세 구하는 절차를 한눈에 소개한 후, 가장 중요한 보증금을 지키는 방법을 소개하겠습니다.

출처: * 출처: <부동산 상식사전(2017)>

거주지를 옮길 때 새로 살게 된 곳의 관할 관청에 그 사실을 알리는 일을 '전입신고'라고 합니다.


새로 이사 온 날 로부터 14일 이내에 관할 읍·면·동 주민센터에 비치된 전입신고서를 작성하여 제출하면 되는데요, 만약 기간 안에 신고하지 않으면 5만원 이하의 과태료를 내야 하니 조심하세요!


'확정일자'는 증서가 작성된 일자를 법적으로 인정하는 것으로, 관공서에서 계약서에 기록해주는 날짜가 바로 확정일자가 됩니다.


전세나 월세로 이사했다면 임대차계약서를 지참하고 관할 읍·면·동 주민센터에 방문하여 확정일자를 꼭 받아두어야 나중에 세들어 살던 집이 경매에 넘어가는 등의 일이 생겼을 경우 보증금을 보호받을 수 있습니다.


세입자가 전·월세를 얻을 때 가장 중요한 것은 '보증금을 지키는 것'입니다. 보증금을 보호받는 데는 확정일자 외에도 한 가지 방법이 더 있어요.

바로 '전세권(또는 임차권)설정등기'입니다.

둘의 차이는 무엇이고, 어떤 것이 보증금을 보호하는 데 더 효과적일까요?
보증금 보호받는 방법 1: 확정일자 받기

보증금을 보호받는 가장 간단한 방법은 세를 얻은 집이 있는 동네를 관리하는 동주민센터에 전입신고를 하고 확정일자를 받는 것입니다.

보증금 보호받는 방법 2: 전세권설정등기하기

보증금을 보호받는 또 다른 방법은 주인의 동의를 얻어 전세권설정등기를 하는 것입니다. 


전세권설정등기는 등기소에 가서 세를 얻은 집의 등기사항전부증명서에 자신이 전세를 사는 세입자라는 사실을 기록하는 거예요.


이렇게 하면 그 집의 등기사항전부증명서를 보는 사람은 누구나 이 집에 세입자가 살고 있다는 사실을 바로 알 수 있습니다.


1) 주인의 동의 필요 유무

확정일자는 주인의 동의가 필요 없지만, 전세권설정등기는 주인의 동의가 필요합니다. 확정일자를 받는 것이 훨씬 간편하겠죠?


2) 비용의 차이

확정일자는 600원의 돈이 드는 데 비해, 전세권설정등기는(보증금 액수에 따라 차이가 있기는 하지만) 훨씬 많은 돈이 듭니다.


3) 경매 시 보증금 보상 차이

세를 얻은 집이 경매에 넘어간다면, 확정일자를 받은 경우에는 세를 얻은 집의 건물과 토지 가격을 합한 금액에서 보증금을 보상해줍니다.


하지만 전세권설정등기만 한 경우에는 세를 얻은 집의 건물값만 따져서 보상해주기 때문에 보증금 전액을 보상받지 못할 수도 있습니다.


예시)

경매에 넘어간 집이 건물값 5,000만원, 토지값 1억원, 내 보증금 7,000만원이라면?


• 확정일자를 받은 경우: 5,000만원(건물값) + 1억원(토지값) = 1억 5,000만원으로 내 보증

금을 보상해주므로 보증금 7,000만원 전액을 보상받을 수 있음.

• 전세권설정등기를 한 경우: 5,000만원(건물값)에서만 내 보증금을 보상해주므로 보증금

7,000만원 중에서 2,000만원은 보상받을 수 없음.


지금까지 살펴본 대로 전세권설정등기는 확정일자에 비해 번거롭고 돈도 많이 듭니다.

그래서 전세권설정등기보다는 확정일자를 받는 게 빠르고 간편합니다.

부동산 공부의 정석으로 자리 잡은 <부동산 상식사전(2017 최신 개정판)>의 내용 중 일부를 재구성한 글입니다.
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