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위반건축물이 되지 않기 위해 따져야 할 5가지

<이제, 돈 되는 경매다>

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위반건축물이 되지 않기 위해 따져야 할 5가지_<이제, 돈 되는 경매다>


부동산 경매를 할 때,
위반건축물은
뭘 체크해야 할까?


땅에는 제각기 용도가 정해져 있으며, 토지에 대한 이용방법과 규제는 공법, 건축법 등으로 정하고 있다.


건축물을 지으려면 건축허가를 받아야 하고, 건축허가가 나기 위해서는 건축설계사의 설계도면을 제출해야 한다.


설계도면을 보고 관할기관에서는 건축주가 용도에 맞게 건축을 하려는 건지 확인하고, 법적으로 문제가 없으면 허가나 승인을 해준다.



1. 건축은 땅의 용도에 맞게


*이미지는 이해를 돕기 위한 것으로, 본문과 관계 없습니다.

새로 짓는 집뿐 아니라 리모델링도 허가나 승인이 필요하다. 증축, 개축, 재축, 대수선을 리모델링이라고 한다.



• 증축 : 기존 건축물의 연면적, 층수, 높이를 늘리거나, 기존 건축물의 일부를 철거하고 종전 규모를 초과하여 다시 짓는 것.


•개축 : 기존 건물의 일부 혹은 전부를 철거하고 종전과 같은 규모로 다시 짓는 것.


•재축 : 천재지변이나 재해로 인해 멸실된 후 종전 규모로 다시 짓는 것.


•대수선 : 건물의 주요 구조부의 수선 변경, 외부형태 변경 등. 다가구주택의 가구간 경계벽을 만들거나 허무는 것도 대수선에 속한다. 기둥을 3개 이상 변경하면 허가를 받아야 한다.



이런 세부적인 내용들이 법조항에 규정돼 있다. 법조항을 벗어나 용도를 변경하거나 증축 등을 하면 위반건축물이 된다.



2. 위반건축물로 기재되는 과정


위반건축물이 위반인 것을 나라에서 어떻게 귀신같이 알아냈을까? 가장 흔한 케이스가 이웃의 민원이다.


민원이 들어오면 공무원은 무조건 처리를 해야 한다. 실사 후 ‘위반건축물’로 판단되면, 원상복구 명령이 떨어진다. 그러면 건축주는 원상복구를 해야 한다. 안 하면 강제이행금이 나온다.


그리고 건축물대장에 위반건축물이라고 등재가 된다. 만약 부동산 경매로 낙찰받은 집이 실제로는 위반건축물인데, 건축물대장에는 위반건축물로 등재되어 있지 않다면 명도(*건물, 토지, 선박 따위를 남에게 주거나 맡김)를 너무 세게 하지 마시라. 점유자가 민원을 제기할 수도 있다.


겉보기에 완벽한 신축빌라 분양 담당자가 빌라 1층을 안내하며 말한다.



"여기는 위층보다 훨씬 싸요. 이 집은 근생(*근린생활시설을 주택으로 전용한 일종의 불법 주택. 근린생활시설과 다세대주택이 결합된 것으로 법적으로는 ‘상가’다. 상가 부분을 주거용으로 개조해 사용하는 경우가 많다.)이지만 살기는 일반 주택이나 똑같아요. "


취득세가 조금 더 나오는데, 취득세는 저희가 지원해 드린답니다.


근린생활시설은 주택이 아니기에 취득세가 4%다(주택은 1%). 분양하는 사람들이 취득세를 왜 대신 내주기까지 할까? 이 집은 건축주가 사용승인을 받고 나서 주택으로 불법 용도변경을 한 것이다. 겉보기에는 주택이지만, 태생은 어쩔 수 없는 법. 태어날 때부터 1종 근린생활시설은 영원한 1종 근생이다.


건축주는 왜 1층을 주택이 아닌 1종 근생으로 만들었을까? 한쪽에 주차장을 만들고 다른 쪽에 1종 근생을 만들면 1개 층을 더 높일 수 있다. 한 층을 더 만들면 건축주의 수익이 높아진다. 이것이 1종 근생으로 태어났지만 주택의 모양으로 살아가고 있는 집의 흔한 사연이다.


불법주택에 해당하는 이 집은 집주인 본인이 살 때는 별 문제가 없다. 임대를 놓을 때도 문제없다. (만일 이웃이 민원을 제기하면 강제이행금이 나오고 원상복구 명령이 나올 수는 있다.) 용도변경된 주택이라도 임차인은 임대차보호법의 보호를 받는다.

*이미지 출처: <이제, 돈 되는 경매다>

문제는 매매할 때이다. 태생이 1종 근생이니 주택이 아닌 상가로 매매해야 한다. 주택도 아닌 것이 주택인 척하는 이유로 다른 집들보다 싸게 매매해야 할 것이다.




3. 위반건축물의 신고증, 등록증, 허가증


상가에서 술집을 운영하려면 구청의 허가증을 받아야 한다(어떤 업종이든 장사를 하려면 구청에서 등록증, 허가증, 혹은 신고증을 받아야 한다).


그런데, 같은 건물 내에 위반건축물이 있는 상가가 있으면 허가가 안 나온다. 건물 전체에 위반건축물이 없어야 한다. 원상복구를 하면 그제야 허가가 나온다.



4. 1종 근생을 낙찰받아 주택으로 바꿀 수 있을까


용도를 바꾸려면, 빌라 전체의 주차장 용량과 정화조 용량이 변경하려는 용도의 건축기준에 적합해야 하고, 이웃의 동의가 필요하다.


건물은 애초에 지을 때 법적 규제에 맞게 짓는다. 규정에 맞춰 건축을 했기에 일정 규모의 주차장이 있고, 일정 규모의 정화조 용량이 확보되어 있을 것이다.


주택으로 용도변경을 하려면, 기존 정화조 용량이 충분해야 한다. 주차대수도 중요하다. 건축물의 사용승인 시기에 따라 주차장 추가 설치 여부가 결정된다.


같은 빌라에 살고 있는 다른 소유자들의 동의서도 필요하다. 전체 3분의 2 이상 동의서를 받아 구청에 건축물 용도변경 신고를 한다. (건축사무소에 문의해 용도변경 가능 여부를 확인하는 것이 확실하다.)


만약 위반건축물이어서 강제이행금을 내더라도 월세가 더 많이 나온다면 매년 강제이행금을 내면서 계속 보유할 수도 있다. ‘나는 그렇게는 못 살겠다’면 용도를 다시 원래대로 바꾸는 것도 방법이다. 이때 원상복구하는 공사비용을 고려한다.




5. 2015년 5월 사선제한이 폐지되었다


빌라 발코니 위에 새시를 하면 불법건축물이 되는 이유가 도로사선제한 때문이었다. ‘도로사선제한’이라는 법 때문에 집이 네모반듯하지 못하고 계단식으로 지어졌던 것이다. 이 규제가 ‘불합리하다’고 판단, 2015년 사선제한법이 폐지되었다.


그래서 이제 과거 사선제한법에 걸려 위반건축물로 등재된 많은 집들이 위반건축물이 아닐 수 있게 되었다.


그런데, 사선제한에 걸린 모든 집이 위반건축물에서 해제되는 것은 아니다. 높이제한은 아직 남아 있기 때문이다. 이 집이 아직도 위반건축물인지 여부는 관할구청에 확인을 해보아야 한다. 지자체 조례로 그 기준을 정하고 있어서 일반인이 확인하기는 어렵다. 지자체 담당자에게 직접 물어보자.


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