무작정 따라하기

부동산 실수요자들의 고민은 여전합니다.

"8·2 대책이 강력한데, 빨리 집을 팔아야 할까요?",

"집값이 떨어질지도 모르는데, 언제 집을 사는 게 좋은가요?"

이에 대해 전문가들은 좀 더 기다리라는 답변을 내놓고 있습니다.  

8ㆍ2대책 이후 가격 상승세를 거듭해온 서울의 재건축 단지의 열기도 내년에는 꺾일 것으로 내다보는 경우도 있으며, 주변 아파트 역시 조정될 여지가 있다고 합니다. (*출처: "집값조정 온다…내집 장만 기다려라",헤럴드경제,2017-11-08)

그러나 신규 분양주택은 상황은 조금 다릅니다.

새 아파트에 대한 높은 선호와 분양가상한제를 통한 분양가 거품 제거, 가점제 확대 등으로 무주택자에게 유리해진 상황 등을 고려할 때 청약통장을 적극 활용할 필요가 있어요.

앞으로 몇년간은 신규 분양이 많아 한동안 미등기 경매물건들이 나올 것으로 예상된다. 

방금 분양한 새 아파트가 토지미등기 상태로 경매물건으로 나왔다면, 반드시 집주인이 분양대금을 완납했는지 확인을 해야 한다.

보통은 분양대금을 완납해야 소유권이전이 되지만, 경매물건은 여러 가지 사정이 있는 집이 많다. 미등기된 집합건물의 분양대금 완납 여부는 등기부등본이나 서류상으로는 알 수 없다.

매각물건명세서에 ‘본 물건은 분양대금이 완납되었음’이라고 쓰여 있으면 다행이지만, 매각물건명세서에 아무런 언급이 없다면 현장에서 직접 확인해야 한다. 시공사 담당자, 관리사무소장이 알고 있을 것이다.

위 물건은 매각물건명세서상의 주의사항에 “대지권 미등기이나 포함하여 평가 및 매각”이라고 쓰여 있다.

이 말은 곧 대지권미등기 상태이지만 감정평가에 토지가격과 건물가격을 다 포함해서 매각을 한다는 뜻이다.

보통 대지권미등기인 것도 토지가격까지 포함시켜 매각을 한다. 그런데 “분양대금 완납 여부 알 수 없으며, 대지권 취득 여부와 대지권등기는 매수인의 책임과 부담으로 함”이란다.

이게 무슨 소리인가. 이럴 때 등기부등본을 확인해야 한다.

등기부를 확인해보니, 맨 처음으로 대한토지신탁이 2010년도에 보존등기를 했다. 첫 등기는 집을 지은 사람이 하는데, 이것을 보존등기라고 한다. 그러고 나서 이 집을 분양받은 사람이 문씨다.

문씨가 소유권이전을 하는 날, 한국외환은행과 광명새마을금고에서 근저당설정을 했다. 집 사면서 대출을 받은 것이다. 경매는 한국주택금융공사에서 임의경매를 넣었다.

주택금융공사는 근저당 순위 맨 앞에 있는 외환은행 근저당과 같은 자격과 지위를 갖는다(신규 분양시 은행은 주택금융공사랑 연계해서 집단대출을 한다). 한국주택금융공사는 배당으로 분양잔금을 회수할 수 있을 것으로 보인다. 돈 받을 사람이 돈을 받으면 문제는 해결된다.

다만, 여기까지는 서류에 근거한 단순한 유추일 뿐이다. ‘그런 거 같은데’라는 생각이 들면 현장에 가서 확인을 해야 한다. 인근 공인중개사무소나 외환은행, 주택금융공사에 물어보자. 대지권 취득 여부를 꼭 확인한 후 입찰해야 한다.

분양대금을 완납하지 않아 대지권이 미등기된 집합건물을 낙찰받으면 대지권등기가 안 될 수도 있으나 대지사용권에는 아무 문제 없다. 경매에서 전유부분을 낙찰받은 사람은 대지사용권까지 취득하는 것이고, 특별한 사정이 없는 한 대지사용권을 전유부분과 분리하여 처분할 수 없다.

이를 위반한 대지사용권의 처분은 법원의 강제경매 절차에 의한 것이라 하더라도 무효이다(대판 2009. 6. 23. 2009다26145). 집합건물 중 한 세대에 대지권이 없다 한들, 그 집만 철거할 수도 없지 않는가. 다만, 매매를 할 때 대지권이 없는 만큼 불리한 조건으로 거래해야 할 것이다.