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부동산 16채 보유, 경력단절 주부가 경매 전문가가 된 사연

이현정 경매 전문가와의 인터뷰

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경매로 부동산 투자에 입문하는 사람들이 많아지고 있다. 현재 국내에서는 계속되는 경기 침체로 인해, 부동산 투자에 대한 관심이 뜨겁다. 하지만 부동산 투자의 방식 중 하나인 경매는 그 개념부터 생소해 적극적으로 부동산 경매에 뛰어드는 경우는 드문 편이다. 과연 경매는 소문처럼 어려운 걸까? 나는 돈이 없어도 경매를 한다를 펴내 일반인들을 위한 경매 대중화에 힘쓰고, 초보자들을 위해 온라인으로 경매/공매 강의를 하고 있는 이현정 작가를 만나보았다.

돈 되는 일 찾다가 눈에 띈 ‘경매’

이현정 작가는 결혼 후 직장을 그만두면서 전업주부가 되었다. 그러나 첫째 아이가 초등학교에 입학하면서 재취업을 생각하기 시작했다. 그렇게 보험회사 재무 설계사로 3년간 근무하던 그녀는 셋째 아이를 갖게 되면서 다시 전업주부의 일상으로 돌아갔다.

세 아이를 키우는 상황이 되니, 다시 직장을 구해도 아이를 키우기엔 경제적으로 힘들 것 같다는 생각이 들었습니다.

그녀가 부동산을 택한 데는 특별한 이유가 없었다. ‘돈 되는 일’에 가장 적합한 수단이라 여겼기 때문이다. 강의를 찾아다니던 이현정 작가는 ‘경매는 돈이 없어도 할 수 있다’는 동생의 말을 듣고, 경매에 관심을 갖게 되었다. 도서관에 찾아가 경매와 관련된 책은 모조리 읽었다.

무모한 용기였죠. 당연히 첫 입찰에서는 떨어졌습니다.

그렇게 이현정 작가는 경매를 시작한 지 3주 만에 현장으로 뛰어들었다. “당연히 첫 입찰에서는 떨어졌습니다. 4번째가 되어서야 처음으로 낙찰받았습니다.” 그녀가 입찰한 물건은 완공된 지 10년 된 32평의 1층 아파트였다. 첫 경매였기 때문에 잘 팔리는 물건에 대해 알 리가 만무했다.


“아이가 셋인 저에게만 좋은 물건이었습니다. 물건을 내놔도 사가는 이들이 없었죠. 결국엔 원래 살던 집의 전세금을 빼고 그곳으로 이사를 갔습니다. 이사를 위해 대출도 많이 받았습니다. 그래서 수중에 3,000만 원이 생기게 되었죠. 대출금도 갚고, 이자도 내야 된다는 일념으로 본격적으로 경매에 나서게 되었습니다.”

경매 투자 3년 만에 21채 집 주인이 된 비결

이현정 작가는 첫 경매의 쓴맛을 되새기며 팔릴 만한 물건에 집중했다. 그러나 문제는 세금이었다. 낙찰받고 바로 매각을 하려고 했으나, 수익의 절반을 세금으로 내야 했다. 당시 일반 과세를 받기 위해서는 물건을 최소 2년간 보유하는 것이 원칙이었다. 그렇게 낙찰받은 물건을 바로 팔지 않나 보니 집이 하나 둘 늘어갔다. 경매 3년째가 되던 날 보유한 부동산은 무려 21채였다.


“제가 한 첫 경매처럼 목적 없이 물건을 골라서는 안됩니다. 초보자가 가장 많이 하는 실수죠. 처음부터 시세 차익을 볼 건지, 임대 수익을 얻을 건지를 명확하게 결정한 뒤 경매에 임하는 게 좋습니다. 그러니 성공하는 물건에는 조건이 따로 없을 수밖에 없습니다. 자신의 목적만 달성하면 되니까요.”

질문Q

경매 초보에게는 어떤 물건을 추천하나요?

답변A

“아무래도 초보자라면 아파트부터 시작하는 게 좋습니다. 정보가 다 공개되어 있기 때문에 쉽게 가격을 예상할 수 있죠. 비슷한 스펙의 아파트도 많아 비교도 쉬운 편입니다. 반면에 상가는 상권을 파악하기가 어렵습니다. 계속 공실이 나는 상가를 섣불리 낙찰받을 수 있죠. 처음에는 아파트로 시작을 하고, 점차 경매가 익숙해지면 철저한 상권 분석을 통해 상가로 눈을 돌리는 것을 추천합니다.”

질문Q

경매에 앞서 꼭 알아야 하는 지식이 있을까요?

답변A

“입찰 전에 권리 분석은 필수입니다. 등기부등본(등기사항증명서)을 통해 집주인에게 어떤 권리가 있는지를 하나씩 따져봐야 하죠. 만약 임차인이 있다면 임차인의 권리까지 파악해야 합니다. 전입일, 확정일, 배당 등을 모두 확인해 물건에 하자가 있는지, 그 하자를 해결할 수 있는지를 판단하는 게 중요합니다.”

경매에 대한 오해에 대해서도 생각을 밝혔다. 물건에 대한 권리 분석을 하고, 낙찰을 받으면 법원에 가서 입찰을 하는 등 경매가 일반 매매보다는 과정이 어렵고 복잡한 건 사실이다. 그러나 그녀는 이런 번거로움이 있기에, 시세보다 저렴하게 물건을 얻을 수 있는 것이라 강조했다. “이게 바로 경매의 목적입니다. 경매로 제 가격을 주고 사면 경매를 할 필요가 없죠. 남들보다 조금 더 부지런을 떨어서 이익을 얻을 수 있는 거라 생각합니다.”

경매 투자를 추천하는 이유

사람들이 부동산 투자를 망설이는 가장 큰 이유 중 하나가 자본이 부족하기 때문이다. 그러나 경매는 다르다. 입찰 보증금만 있다면 경매에 참여할 수 있다. 보증금을 제외한 나머지 금액은 대출의 힘을 빌리고, 낙찰받은 물건의 임대 수익으로 이자를 내면 남은 돈이 수익이 된다. 이렇게 되면 소규모 자본으로도 충분히 도전이 가능하다. 직장인의 경우 월급이라는 안정적인 수익이 있어 대출을 받기 쉬워 경매에 유리한 조건으로 여겨진다.

경매로 제 가격을 주고 사면 경매를 할 필요가 없죠.

마지막으로 이현정 작가는 경매를 '상식'이라 표현했다. 부동산을 매입할 생각이 없더라도 경매를 꼭 공부해야 한다는 것이다. "임차인도 경매와 관련되어 있습니다. 언제든 경매를 당할 수 있는 위치이죠. 경매를 잘 알지 못한다는 건 임차인의 권리를 알지 못한다는 것과 동일하다고 생각합니다. 지금은 투자 수단으로 보는 시각이 대부분이지만, 곧 머지않아 경매가 상식이 되지 않을까 그렇게 바라고 있습니다. 돈을 버는 것만큼이나 잃지 않는 것도 중요하니까요."


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