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변창흠표 ‘시세차익’ 없는 반값아파트는 성공할까?

경제 대신 전해 드립니다 [어떤家요]

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내 집은 어떻게 찾을 수 있을까? 우리 집은 시장에서 어떤 평가를 받고 있을까?


부동산의 가치를 알아보는 시간, '어떤가(家)요'입니다.  


새 국토부 장관으로 변창흠 후보자가 내정됐습니다.  


변 후보자는 그동안 '토지임대부 아파트'와 '환매조건부 아파트'를 대표적으로 주장해왔는데요.  


이 공급안을 중심으로 앞으로 바뀌게 될 부동산 시장 전망해봅니다.  

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국가가 땅을 '소유'하는 토지임대부 아파트

대지 위에 건축물이 지어지죠? 아파트에도 '대지지분'이란 게 있습니다. 아파트 전체의 대지면적을 소유자 수로 나눈 겁니다. 


토지임대부 아파트는 토지의 소유권을 LH, 즉 '국가'가 가져갑니다. 토지의 소유권은 국가가, 건물에 대한 소유권은 분양 받는 사람이 가져간다, 이렇게 보시면 돼요. 예를 들어 30평대 아파트는 5천만원 보증금에 40만원 월세와 같이 국가에서 '임대'를 내줍니다.  


장점은 분양가가 저렴하다는 겁니다. 분양가격에 토지가격이 포함되지 않기 때문이죠. 단점은 건물만 분양받으니 해당 주택은 시세차익을 볼 수 없고요.  


☞ 토지임대부 분양주택은 주택건설사업 시행자가 토지 소유권을 갖는다 

☞ 건축물 및 복리시설 등에 대한 소유권은 주택을 분양받는 사람이 갖는다

서초동 2억대 아파트는 왜 몸값 6배 됐나

출처국회의안정보시스템 : 양경숙의원 대표발의 「주택법 일부개정법률안 」

이 토지임대부주택은 노무현 정부, MB정부를 거쳐 한때 도입했던 정책입니다. 실제 사례를 보면요. 11년도 당시 LH서초5단지 아파트는 35평을 기준으로 분양가가 약 2억원, 입주시기는 13년도였는데요. 분양은 됐지만 토지가 내 소유가 아니니 온전히 내 것이 아니지 않느냐라는 여론이 있었습니다. 


현재 이 아파트가 같은 35평을 기준으로 12억이 넘어갑니다. 몸값이 6배 이상 뛴 건데요. 물론 이 LH서초5단지아파트 주변 아파트가 15억원을 상회하긴 하지만요. LH서초5단지가 어느 정도 갭을 두고 아파트값이 꾸준하게 올라왔다는 평입니다. 


특히 전매제한 기간인 5년이 풀리면서 거래가 활발해졌다는 평가가 있었고요. 이렇게 시세차익이 발생하자 토지임대부 분양주택의 공공성을 약화시킨다는 지적이 일어났습니다.  


☞ 당시 LH서초 5단지는 저렴한 분양가에도 토지 소유권이 없는 것이 단점으로 작용 

☞ 현재 저렴한 가격과 전매 기간이 풀리는 등의 이유로 해당 아파트 가격 6배 급상승

토지임대부 아파트
공공기관에 되팔기 '의무화'

토지임대부 아파트에 5년간 전매(단기적 이익을 바라고 부동산을 파는 행위)를 제한했는데요. 5년 후에 건물 소유주가 건물을 시장에 팔 수 있었잖아요? 국회 본회의에서 9일, 토지임대부주택을 공공기관 등에만 되팔 수 있도록 하는 주택법 개정안이 통과했습니다.


즉, 앞서 살펴본 서초동 아파트처럼 시세차익을 내지 말라는 거죠. 건물 소유권을 팔고 싶어도 공공기관(LH)에 매각해야 하고요. 사실상 시장에 주택이 나오지 못하게 되는 겁니다. LH서 토지임대부 주택을 매입할 때도요. 시세를 반영하기보다는 '은행 금리 이자 수준'으로 사들일 것으로 예상됩니다. 


청약시장에 이 제도가 도입되면 일명 '자가 공공주택'이라고 해서 소유보다는 '임대'주택의 기념이 되겠죠.  


☞ 토지임대부 주택 분양자가 건물 팔 때 LH 등 공공기관에 되팔기 '의무화' 

☞ 집을 팔 때 사실상 시세차익 얻을 수 없게 된다

풍선효과 우려된다 ?

앞으로 전망 살펴볼까요? 


① 3기 신도시 등 청약시장 도입 시 반발


인천, 계양 등 3기 신도시 등 내년 사전청약에 들어갑니다. 토지임대부 주택의 환매 의무화에 대한 법적 근거가 마련됐으니 3기 신도시에 어떻게 도입될지 귀추가 주목되는데요. 전면도입은 안 될 거라고 예상하지만요.  


② 일부 단지만 도입해도 공급 부족 


이 개정안을 일부 단지에만 도입하더라도 '공급 부족'으로 인식 돼 서울 등 주변의 기존 아파트 매매가 증가, 가격이 급등하는 원인이 될 수도 있어 보입니다.  


③ 부동산 시장 불안정으로 집값 상승 


더불어 집값 상승을 예상하기도 하고요. 현재정부에서 3기 신도시 등을 포함해 전세 공급을 계속한다고 발표 하는데요. 이는 집값이 곧 떨어지므로 지금 매수를 하면 손해 본다는 시그널로 읽히기도 합니다. 이걸 매매심리로 보고요. 토지임대부 환매 의무화가 정책으로 가면 오히려 '지금 사지 않으면 안 되겠다'는 심리를 부추기는 등 큰 시세차익을 바라는 사람에게는 매매를 하게 만들 수 있다고 예상도 해봅니다.  


곧 변창흠 후보자의 청문회를 앞두고 있습니다. 관련 내용은 국토부 장관이 임명된 후 정책 발표로 상세하게 다뤄질 텐데요. 이후 바뀌게 될 부동산 시장 영향으로 다시 돌아올게요!


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(자세한 내용은 동영상을 시청하시기 바랍니다. 또한, 제공하는 정보는 투자판단에 참고 자료일 뿐, 해당 부동산의 가치를 보장하지 않으므로 유의하시기 바랍니다. / 기획·구성 SBSCNBC 뉴미디어부 강혜라)

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