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경대전

동대문구 전농우성아파트 재건축 전망은?

[경제 대신 전해드립니다] 어떤家요

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오늘 '어떤家요'는 올해부터 착공하는 강남권 7대 개발사업 소식부터 전해드립니다.

약속할게
강남 전성시대 도래한다
삼성동 일대와 서초동 정보사 부지에 7대 개발사업이 진행됩니다.

특히 삼성역 복합환승센터가 건설되고, 잠실 운동장이 리모델링이 되면 직장인이 늘어나면서 개발 호재가 예상되는데요.

양재/우면에도 올해 12월부터 품질시험소 부지에 410명이 거주 예정인 혁신허브 AI 앵커시설이 건축되고요.

4차 산업혁명 클러스터를 구축하기 위해 2023년 준공 예정인 정보사 부지가 서초구에 들어섭니다.

앞으로 4~5년 후면 이러한 사업이 대부분 종료되고, 입주가 시작되면서 '강남 전성시대'가 도래합니다.

R&D, 바이오 등 고액 연봉 직장인이 약 10만여 명이 증가할 예정이고요.

아파트, 다세대 등 지속적인 주택 수요가 증가할 전망입니다.

오케이 굳

그럼 사연자 고민 만나볼까요?

전농우성아파트

Q. 현재 동대문구 전농동 SK아파트에서 거주하고 있어요. 이 아파트를 매도하고 같은 동에 있는 '전농우성아파트'를 매수할까 하는데, 재건축 전망 어떤가요?

부동산 상담소 '어떤家요'입니다. 무엇이 궁금하신가요?
전농주민
전농주민
안녕하세요. 매도 타이밍하고 투자 전망 좀 알아보려고 하는데요.
전농주민
전농주민
듬직
네, 위치가 어디인가요?
전농주민
전농주민
현재 살고 있는 곳은 동대문구 전농SK아파트고요. 이걸 팔고 옆동네인 전농우성아파트로 이사 갈까해요. 그리고 남은 차익으로 투자 좀 해보려고요.
네, 평수랑 거주기간은 어떻게 되나요?
전농주민
전농주민
전농SK에서 8년차 거주 중이고요. 24평입니다. 당시 2억8천만원에 매입했어요ㅎㅎ
현재 전농SK 시세는 6억 3천에서 5천만원까지 가네요. 옆동네인 전농우성아파트는 지은지 좀 더 오래되고 시세가 저렴하고요.
전농주민
전농주민
네, 재건축 전망이 좀 있어보여서요. 전망이 어떨까요?
재건축은 사업성을 봐야하는데요. 그러려면 아파트가 28~29년차 정도 되어야 하는데, 현재 지은지 28년이 됐네요?
전농주민
전농주민
네, 92년에 지어졌더라고요.
그래도 좀 더 장기적으로 봐야하긴 할텐데요. 일단 지리적으로 보면 근처 청량리역 앞으로 GTX 정거장이 2개가 들어서서 강북권 교통의 중심지가 될 것으로 보입니다.
근처 아파트 시세도 볼까요? 래미안크레시티가 30평대에 12억, 그 옆에 롯데캐슬노블레스도 13억까지 올라가 있네요.
전농주민
전농주민
네, 그 뜻은...?
전농주민
전농주민
부끄러움
이게 무슨 뜻이냐면, 전농SK아파트가 30년동안 시세가 60% 정도 올랐다고 가정하면 위의 래미안과 롯데캐슬은 90~100%까지 올랐다는 말입니다. 전농우성아파트의 경우 최근에 약 40~50% 시세가 올랐을 거고요.
시세가 싼만큼, 올라가는 가격 폭도 적다는 것입니다:)
전농주민
전농주민
그렇네요. 그걸 생각하고 투자를 봐야겠군요.
네, 현재 전농SK를 팔고 전농우성을 사면 1억5천만원 정도 남으시잖아요?
이걸로 강남권 등에 오피스텔을 매입해서 소액 투자를 하는 것도 가치가 있어 보입니다.
전농주민
전농주민
네, 그럼 양도세나 종부세 같은 건 어떻게 되나요...?
만약 사연자님이 주택으로 투자 시 2주택이 되시잖아요? 두 주택 모두 투기과열지구에 포함되는데요. 조정대상지역 안에서 2주택을 보유하고 계시면 추후 매도할 때 양도세가 중과됩니다.
그런데 양도세를 중과해도 시세차익에 의해 파는 거라 크게 무서워하실 필요가 없을 것 같고요. 2주택 이상이면 종부세 문제도 있는데요.
전농주민
전농주민
파리 왱왱
전농주민
전농주민
네...
'조정대상지역 2주택자 세부담, 상한 200%에서 300%로 인상' 이 내용은 당초 2월 국회에서 개정안 통과를 목표로 했지만 실패했고, 지금도 사실 처리 가능성이 높아보이지는 않습니다만...
총선이 끝나봐야 알겠네요.
전농주민
전농주민
만약 통과가 되면요?
국회에 이 내용이 통과가 된다고 해도, 고가주택이면 종부세가 많이 나오겠지만요. 사연자님이 투자하시려는 강남권의 오피스텔 혹은 소형주택이 됐든 2주택이라 해도 개별주택공시가액 합계액에서 6억을 제외하고 과세표준에 대해 과세하거든요.
따라서 종부세가 크게 나오지는 않죠.
전농주민
전농주민
오 그렇군요...!
또 오피스텔은 주거용이 아니면 주택 종부세와는 상관 없기도 하고요. 1세대 1주택자로 들어갈 경우 주택 기준시가에서 9억원을 공제하므로 9억원 이하 주택은 종부세 과세대상이 아닙니다.
토닥토닥
전농주민
전농주민
아, 이제 이해가 됐어요!
네, 요약하면 현재 경기가 좋지 않으니까요. 원래 목표하신대로 전농SK에서 전농우성으로 이사하시고, 전농SK를 매도한 비용으로 소액투자를 추천드립니다.
전농주민
전농주민
자세한 설명 감사합니다!^0^
전문가 Tip

▶ 시세 상승 가파르기는 대개 분양가와 비례

▶ 투기과열지구에서 2주택 보유하면 추후 매도 시 양도세 부과

▶1세대 9억원 이하 1주택자는 종부세 과세 X

SBSCNBC 디지털콘텐츠팀 강혜라

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경대전

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