클래스101

얼마 전 통과된 임대차 3법을 알고 계신가요? 주택 임대차 보호법을 강화한 내용으로, 전월세 상한제 등 규제가 많아져 임대 사업은 더욱 쉽지 않게 되었습니다. 하지만 이런 임대차 보호법의 영향을 받지 않으면서 주택 부동산 투자보다 50배 쉬운 임대 사업이 있습니다. 

고시텔은 임대차 법과 상관없이 입실 계약서를 통한 자체적인 규칙으로 운영이 가능합니다. 월세 인상 폭에 제한이 있다거나 임차인의 계약 갱신을 4년 동안 거부하지 못한다는 항목 등이 없기 때문에 탄력적인 가격 설정도 할 수 있죠.

운영하면서 지켜야 할 법이 전혀 없는 것은 아니지만, 사업주가 생활 규정을 만들고 입실자가 계약 내용을 지키지 않을 경우 환불해주지 않아도 됩니다. 

다른 임대사업에서는 불가능한 강력한 생활 규제가 가능할 뿐만 아니라, 인구가 많고 월세 수요가 높은 투기과열지구, 조정지역 내에서도 아무런 규제 없이 임대 사업이 가능합니다.

고시텔은 2011년에 서민이 거주할 수 있는 준주택으로 인정받았습니다. 하지만 주택이 아니기에 보유 수에 제한이 없습니다. 따라서 고시텔 자동화 스킬만 확실하게 갖고 있으면 몇 개든지 운영할 수 있죠.

 

또 다른 장점은 부가세 10%를 내지 않아도 되는 면세 사업자가 가능하다는 점입니다. 고시텔의 시작은 독서실에 침대를 넣으면서 시작되었는데요. 독서실/고시원으로 묶어서 면세 사업자로 분류되었습니다.

수입의 10%를 내지 않아도 되기 때문에, 다른 곳에서 월세 55만 원을 받는다면 고시텔은 50만 원 받고 같은 이익을 낼 수 있는 것이죠. 비주택 거주자를 대상으로 하는 사업이기 때문에 몇만 원의 차이가 소비자에겐 상당히 크게 다가옵니다.

1. 1인 가구의 증가 

고시텔이 이처럼 성장할 수 있었던 것은 서민 1인 가구의 수가 꾸준히 증가해왔기 때문인데요. 고시텔의 수요는 여전히 비주택 거주자를 근거로 하기 때문에 앞으로도 1인 가구 수와 밀접한 관련이 있을 수밖에 없습니다.

통계청에 의하면 1인 가구는 2035년, 그 이후까지 지속적으로 상승할 것으로 예상됩니다. 월세 부담이나 단기 출장 등 임시적으로 혼자 살 곳이 필요한 사람들에게 고시텔은 앞으로도 대안 없는 선택지가 될 것입니다. 일/주/월 단위의 거주 계약이 가능한 곳은 고시텔이 유일하기 때문이죠.

2. 인건비 투자를 최소로한 자동화 수익

지속되는 최저임금 상승으로 인건비 투입형 자영업은 천천히 도태되고 있습니다. 그 현상은 외부 활동을 줄여버린 코로나로 인해 가속화되고 있는데요. 사업장들은 앞으로 점점 더 많은 것을 자동화 또는 무인 사업장으로 바꿔나갈 것입니다. 그리고 고시텔은 총무 1명만 두어도 자동화에 큰 문제가 없습니다. 

3. 미래 트렌드 Shop in shop 전략

기존에는 별개인 사업이 하나로 합쳐지는 Shop in shop 형태가 점점 더 많이 생겨나고 있습니다. 피시방은 음식점과 합쳐져 '맛집 피시방'이라는 말이 생길 정도로 다양한 메뉴로 사용자들에게 어필하고 있죠. 이외에도 세탁소와 카페, 편의점과 주유소, 빨래방과 편의점 등 고객 접근성이 좋은 사업 위주로 변화가 이루어지고 있습니다.

사람들의 외부 활동이 위축되는 만큼 사람들이 오래 머무는 곳일수록 새로운 사업의 기회는 늘어나는 것이죠. 실제로 제가 운영하는 고시텔에도 코인 건조기와 자판기를 도입해봤는데요. 거주자의 반응도 좋으면서, 안정적인 추가 수익을 만들 수 있었습니다.

주거 고객을 기반으로 한 사업체 결합과 CCTV 화상 기술, 도어록 원격 조정 등 IT 기술의 발전은 고시텔 사업을 지금보다 더 젊은 감각으로 스마트하고 세련되게 운영할 수 있도록 만들어 줄 것입니다.

고시텔은 희소성 때문에 출구전략에 문제가 없습니다. 사업성이 없어지더라도 고시텔은 리모델링 사업자에게 즉시 거래됩니다. 기존 고시텔을 인수하면 건축/소방/세 무법상 상당 부분 유리하기 때문이죠.

정리하자면, 고시텔 사업의 구조는 수익형 임대 사업이면서도 미래가 유망하며, 부동산 시장을 쥐고 흔드는 규제에서 자유롭습니다. 언론이 만들어낸 고시텔의 이미지에 갇혀, 이런 황금 임대 사업을 놓쳐서는 안 됩니다.