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"재건축-재개발 다 해결하겠습니다!" vs "어림없다"

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안녕하세요! 클래스101 에디터 죠누입니다. 지난 7일, 서울시장 보궐선거에서 오세훈 시장이 당선됐습니다. 당선 이유에는 여러가지가 있겠지만, 전문가들은 "부동산 시장에 대한 기대" 영향이 컸다고 입을 모으고 있습니다. 


오 시장은 대체 어떤 부동산 공약들을 내놓았길래 서울 시민들의 선택을 받을 수 있었을까요? 이번 글에서는 오 시장의 부동산 공약과 앞으로의 서울 부동산 시장 예측에 대해 정리해봤습니다. 

출처사진 연합뉴스
오세훈 시장의 부동산 공약, "민간 재개발 확대와 재건축 규제 완화"

오 시장의 부동산 관련 공약을 한 줄로 요약하자면, '민간 재개발 확대와 재건축 규제 완화를 통한 18만 5천호 공급' 입니다. 그동안 강력한 부동산 규제에 불만을 가지고 있던 시민들의 문제를 해결해 줄 것을 공약 1순위로 내세웠는데요.


오 시장은 박 전 시장 시절 '2030 서울도시기본계획'에 따라 세워진 '아파트 35층 규제' 방침을 완화하겠다고 말했습니다. 뿐만 아니라 서울시 주거지역의 용적률 제한을 완화하고 일반주거지역(2종) 7층 이하 규제도 없애겠다고 약속했습니다. 


서울 내의 건물들을 더 높게 지을 수 있도록 허용하겠다는 것이죠. 아파트의 용적률-층수 규제를 완화하는 것은 재개발-재건축 사업 진척에도 큰 영향을 미칩니다. 아파트를 높은 층수로 지을 수 있다면 사업성이 좋아지기 때문입니다.


이뿐만이 아닙니다. 오 시장은 여의도·압구정·성수·합정·이촌 등 10개 지역을 신규 재개발 구역으로 지정하여, 최고 50층에 달하는 한강변 아파트 단지 건설을 추진하는 '한강 르네상스' 공약도 내세웠습니다. 

공약 실현 가능성은...? "여당과 충돌 불가피 할 것"

오세훈 시장의 공약은 현 정부의 정책과 충돌이 일어날 수밖에 없습니다. 오 시장이 완화하겠다고 한 재건축-재개발 규제의 대부분은 현 정부의 정책과 맞물려 있기 때문입니다. 


부동산 업계에서는 서울시가 민간 중심의 재개발-재건축 사업 활성화를 나선다고 해도, 내년 6월까지 1년 남짓 임기가 남은 오 시장이 독단적으로 규제 완화를 밀어붙이기에는 한계가 있을 것으로 보고 있습니다.


35층 층수 규제 완화 공약은 실현 가능성이 높아보입니다. 35층 규제의 경우, 애초에 서울시장이 만든 규제이기 때문입니다. 서울시장이 완화시킬 수 있는 권한을 가지고 있습니다.


그러나 용적률 완화, 재개발-재건축 규제 완화는 서울시의회의 의결을 거쳐 조례를 변경해야 합니다. 도시계획, 개발사업 등의 인허가를 받기 위해서는 구청장들의 동의를 얻어야 합니다. 


서울시의회, 서울 자치구 모두 여당이 장악하고 있어 실현 가능성은 극히 낮을 것으로 예상됩니다. 서울시의원 109명 중 101명은 더불어민주당 소속이며, 서울 자치구 25개구 중 24곳의 구청장이 더불어민주당 소속이기 때문입니다.

출처사진 기획재정부
홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관 "지자체 단독 공급 안돼"

선거가 끝난 후 8일에 열린 '부동산시장 점검 관계장관회의'에서 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관은 “주택 공급은 후보지 선정, 지구지정, 심의·인허가 등 일련의 행정절차상 중앙정부·광역지방자치단체·기초지자체 단독으로 할 수 있는 것이 아니며 상호협력이 뒷받침돼야 한다” 고 못을 박았습니다.


이는 오세훈 서울시장의 당선을 감안한 것으로 보입니다. 홍 부총리는 “보궐선거 과정에서 제시된 공약 등의 영향으로 일부 지역을 중심으로 불안 조짐 등 우려스러운 측면이 있는 만큼 각별히 경계하며 모니터링하고 있다”고 구체적인 의사를 밝히기도 했습니다.


그러나 또 한편으로는, 서울시장의 협력이 필요한 부분에 대해 "2·4대책 등 주택공급대책을 추진하는 과정에서 중앙정부와 지자체가 긴밀히 협력해 왔는 바 앞으로 이러한 상호협력이 더욱더 긴밀하고 견고해지기를 기대한다"라고 말하기도 했습니다. 일례로 도심 공공주택의 경우 국토교통부와 서울시가 합동으로 후보지를 공모해야 하고, 서울시가 심의-인허가를 내주어야 하기 때문입니다.

흔들리는 민심... 부동산 시장의 방향은 어디로 향할까

오세훈 서울시장이 야권 단일 후보로 확정된 후부터 재건축-재개발 시장 분위기가 바뀌기 시작했습니다. 업계에 따르면, 오 후보가 서울 강남구, 압구정동, 상계동, 대치동, 자양동, 여의도동, 목동 등의 노후 아파트를 재건축-재개발 추진하겠다는 공약을 하면서 해당지역들의 투자 문의가 급증했다고 합니다.

오 시장이 후보 시절 "서울시장에 취임하면 일주일 내 도시계획위원회를 열어 재건축·재개발 규제를 풀겠다"라고 말했던 공약이 지켜질지는 확신할 수 없습니다. 여권과의 수적 경쟁에서 밀려 쉽지 않은 것이 현실입니다. 

그러나 전문가들은 "서울시장의 공약 달성 여부가 사실상 대선까지 영향을 끼칠 수 있음을 감안하면, 오 시장 또한 쉽게 포기하지 않을 것" 이라고 말했습니다. 

정부, 지자체 정책에 의해 좌지우지 되는 부동산... 어떻게 접근해야 할까?

이런 시점에 부동산 관련 의사결정을 내려야 하는 사람들은 어떻게 접근해야 할까요? 재건축, 재개발이 풀릴 예정이니 해당 지역의 주택을 매입해야 할까요? 재건축, 재개발 규제가 완화되면 공급이 늘어나면서 부동산 가격이 안정될 것이기 때문에 매입 시기를 기다려야 할까요.


부동산 시장은 여러모로 혼란한 상황입니다. 매일경제의 기사에 따르면 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "재건축·재개발 활성화는 맞는 방향이지만 특정 지역 사업만 풀게 된다면 쏠림 현상으로 인해 부동산 시장을 더 불안하게 할 수 있다"고 말했습니다.


경제상황, 정부 정책이 수시로 바뀌면서 부동산 가격이 오를지 내릴지 가늠할 수 없는 상황입니다. 지역별 가격 변화도 천차만별이니, 실수요자와 투자자 모두 어떤 곳에 부동산을 사야 할지 헷갈릴 수밖에 없습니다.


그래서 이럴 때일수록 현명하게 공부해야 합니다. 부동산 시장의 전체적인 메커니즘을 이해하고, 임장과 분석을 통해 옥석을 가려낼 줄 알아야 합니다.


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