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2월 19일 전까지 무조건 청약 받아야 하는 이유

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오는 19일부터 전월세금지법이 본격화된다. 대상지역은 수도권 분양가 상한제 적용 단지들이다. 최대 5년간의 실거주 의무가 생긴다. 당장 현금은 없지만, 청약에 당첨받아 인생을 바꾸고자 했던 서민들은 기회를 잃게 됐다. 

2월 19일 이후로 완전히 바뀌는 것

2월 19일 전에는 청약 당첨 후 계약금 10%만 내고 나면, 주택담보대출로 해결이 안 될 경우 전세보증금을 받아 비용을 충당할 수 있었다.


주택담보대출을 먼저 예로 들어보자. 최근 분양한 과천르센토데시앙의 분양가는 8억 정도다. 입주 시 감정가는 대략 14억 정도로 예상해 볼 수 있다. 약 4억 6천 만원(9억의 40% + 5억의 20%)을 주택담보대출로 받을 수 있을 걸로 예상된다. 이 때 8억의 분양가 중 필요한 현금은 3억 4천만원이다.


입주시 감정가가 생각보다 낮게 나올경우 필요한 현금은 점점 늘어난다. 감정가가 15억을 초과할 경우 주택담보대출이 안 나온다. 로또 단지들은 감정가 15억을 넘어갈 가능성이 높다. 이 경우 은행은 분양가 8억을 기준으로 40% 대출을 내준다. 8억 분양가의 아파트에 3.2억 대출이 나오면 4억 8천만원이 필요한 셈이다.


14억 가치의 아파트를 현금 3억 4천만원, 4억 8천만원에 살 수 있다면 충분하다고 생각할지 모르겠지만, 3-4억의 현금을 가진 사람은 생각보다 많지 않다. 


2월 19일 이전에는 현금이 부족한 경우 다른 사람에게 전세를 주고 전세보증금으로 해결할 수 있었다. 과천르센토데시앙 주변의 래미안슈르 전세금이 약 7억 수준임을 감안할 때, 8억의 분양가에서 7억을 전세보증금으로 해결하고 1억의 현금만 있으면 어떻게든 해결할 수 있었던 셈이다.


전세보증금은 서민들이 로또 청약을 받을 수 있는 최후의 보루였다. 그러나 2월 19일 이후 이같은 방법은 더 이상 사용할 수 없게 됐다. 주택법이 개정되면서, 분양가상한제 지역의 청약에 당첨되면 최초 입주가능일부터 5년 이내의 범위에서 실거주해야 한다. 


공공택지는 분양가가 주변 시세 대비 80% 미만일 경우 5년, 80% 이상 ~ 100% 미만 수준일 경우 3년간의 거주 의무 기간이 부여된다. 민간택지에 공급되는 주택은 분양가가 인근 시세의 80% 미만은 3년, 80%이상 ~ 100% 미만은 2년 동안 실거주 해야 한다. 

전월세금지법의 취지는 실거주가가 아닌 투기세력의 로또 당첨을 금지하자는 것이다. 취지 자체는 좋다. 그러나 부작용으로, 분상제 걸린 로또청약은 금수저들이 전부 받아가게 됐다. 현금이 없는 서민들은 분상제 지역에 해당되지 않는 주택들, 시세차익이 1-2억에 그치는 아파트들만 청약을 할 수밖에 없다.


한편 주택도시보증공사(HUG)는 오는 22일부터 새 심사제도를 적용해 고분양가 심사시 주변 시세의 85~90%까지 상한으로 끌어올리겠다고 발표했다. 분양가의 현실화를 통해 민간 주택공급을 활성화하고 주변시세 대비 '로또 청약'을 방지하기 위한 취지다.


종합하자면 분양가는 점점 더 올라가고, 대출은 점점 더 어려워지고, 전세를 주는 것도 불가능한 상황이 됐다. 사실상 수도권의 서민 무주택자들은 새 아파트를 공급받기 어려울 것으로 보여진다. 로또 청약은 경쟁률이 쎄서 힘들고, 경쟁률을 뚫어도 현금이 없어서 당첨을 포기해야 하는 상황이다. 분양가가 높아져서 경쟁률이 낮아진다고 해도 문제다. 전세를 줄 수 없고 대출 규제가 까다롭기 때문에 돈을 마련할 방법이 없다.


청약 당첨 후, 해당 기간동안 실거주하지 않다가 적발되면 1년 이하 징역 또는 1000만원 이하의 과태료가 부과된다. 다만, 해외 체류, 군복무 등의 이유로 실거주가 힘든 경우에는 예외적으로 전매를 허용한다. 이 경우 한국토지주택공사(LH)가 우선 매입한다. 분양권 프리미엄을 받을 수 없다는 의미다.




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