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머먹고사니

정부 규제 속 다주택자들이 선택한 최후의 보루

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이번 정부의 정책은 대부분 무주택자들에게 치우쳐져 있다. 다주택자들은 규제지역에서 청약 당첨을 기대하기 힘들어졌다. 혹여나 당첨되더라도 대출이 안 나온다. 기존에 가지고 있던 주택은 양도세 비과세 혜택에서 제외된다. 2주택 이후로는 취득세, 보유세가 중과된다.


대출 규제, 세금의 압박으로 다주택자들은 설 곳을 점점 잃어가고 있다. 그러나 여전히 성공적인 투자를 이어가는 사람들도 있다. 국내 1위 분양권 전문가라고 불리는 해안선이다. 그의 말에 따르면 다주택자들에게도 여전히 기회가 있다고 한다. 이론적으로만 "가능하다"고 하는 전문가들과 달리, 실전 투자자이자 다주택자인 그의 말에 신뢰가 갔다. 다주택자인 그가 선택한 분양권 투자 전략은 무엇일까. 


지금의 규제 상황에서 다주택자들도 청약 당첨이 가능한가요.


쉽지는 않아요. 청약을 신청하는 곳의 부동산 경기가 좋은지, 공급을 얼마나 많이 하는지에 따라 차이가 있어요. 예를 들어 공급이 적고 경쟁이 치열한 서울에 분양받는 것은 거의 불가능하다고 볼 수 있죠. 천재지변이 일어나지 않는 이상 1주택자 특히 다주택자들이 분양받기는 굉장히 어려워요.


현재 시점에서 다주택자가 할 수 있는 방법은 무순위 청약 또는 프리미엄을 주고 분양권을 사는 것밖에 없어요. 나이키에서 조던 한정판을 발매하면 밤새우지 않는 이상 대부분 사람은 못 사잖아요. 그걸 꼭 갖고 싶은 매니아들은 윗돈을 주고 사요. 분양권도 마찬가지입니다. 웃돈 주고 분양권을 사는 경우도 정말 많아요. 그 대신 아파트 가격이 계속 상승한다는 가정에 배팅을 걸어야죠.


3, 4년 전만 해도 서울의 분양권 전매 제한이 6개월이었어요. 거래가 가능했죠. 그때 서울의 분양권 프리미엄은 지금처럼 높지 않았어요. 신촌숲 아이파크는 프리미엄 1,700만 원, 고덕 그라시움은 프리미엄 3천만 원 정도였어요. 그때 "나는 프리미엄 주고 안 사. 청약 당첨될 거야" 라고 기다리다가 아직까지도 당첨 한 번 못 받고 전세 사는 사람들이 많아요. 반대로 "웃돈을 주더라도 내 보금자리를 사겠다" 했던 사람들은 자산이 많이 상승했죠.


지금은 전례가 없는 부동산 활황기지만, 경기가 나빠지면 마이너스 프리미엄도 나와요. 제주도에는 불과 얼마 전까지도 분양권이 마이너스 1억인 곳이 있었어요. 위례에서도 더힐 55라는 아파트의 큰 평형은 마이너스 3천까지 갔었습니다.



무순위 청약에 대해 설명해주세요.


말 그대로 순위가 없는 청약입니다. 청약을 신청할 때 보통 특별공급을 먼저 뽑고 1순위, 2순위를 순서대로 신청해요. 청약 신청이 끝나면 보통은 2주 있다가 계약을 진행합니다. 3일 동안 계약을 진행하는데, 당첨자 중에서 가점을 잘못 쓰는 등의 이유로 당첨 부적격이 되거나 개인 사정으로 계약을 포기하는 사람들이 있어요. 


그러면 남은 물량이 발생되죠. 처음 남은 물량은 예비 당첨자들이 가져가요. 예비당첨자들 중에서도 가져가고 싶은 사람은 가져가고, 포기하는 사람들은 포기합니다. 예비당첨자까지 뽑고 최종적으로 남은 물량을 인터넷 또는 선착순 추첨 계약 방식으로 털어내는 걸 무순위라고 불러요.



예비당첨자들까지 포기할 정도면 투자 메리트가 없는 것 아닌가요.


케이스 바이 케이스죠. 예를 들어 부부가 동시에 청약을 했는데 2개가 당첨이 될 수 있어요. 그럼 보통은 하나만 계약합니다. 이런 것처럼 개인 사정에 의해 포기하는 물량이 꽤 있어요. 요즘은 무순위 경쟁률이 엄청나요. 지금은 부동산 활황기라서 부동산에 전혀 관심이 없던 사람들까지 무순위에 대해서 더 열광하는 것 같아요. 거기에다가 요즘은 분양가 상한제 때문에 시세보다 싸게 나오잖아요.

무순위 청약에는 조건이 따로 필요 없나요.


만 19세 이상 대한민국 성인이면 됩니다. 다주택자도 참여가 가능하고요. 청약통장도 필요 없어요. 이게 무순위의 최고 장점입니다. 또 일부는 지역도 상관없어요. 서울 사는 사람이 제주도에 가서 무순위 청약에 참여해도 돼요. 제주도 사람들이 충청도에 와서 신청해도 돼요. 무순위는 공고문이 있으니까 공고문을 보면서 어떤 기준으로 하는지 확인을 해보셔야 해요. 웬만하면 제한이 없어요.



최근 무순위 청약 관련 규제가 강해진다는 말이 있어요.


3월부터 무주택자, 해당지역에만 무순위를 공급한다는 내용의 법이 제정됐어요. 이런 정책은 부동산 시장이 지금처럼 뜨거울 때만 통해요. 과거에는 서울에서도 무순위가 나왔었어요. 지금은 과거 10년을 통틀어 미분양이 제일 적은 시기에요. 


지금 같은 시기가 지나고 나면 잔여물량이 굉장히 많이 남을 거예요. 예전에는 지방에서 700세대 분양하면 600개가 미분양인 단지도 있었어요. 그럴 떄는 해당지역에서 아무리 무순위를 해도 잔여물량이 안빠져요. 부동산 경기가 안 좋으면 무주택자들이 미분양 물량을 신청하겠어요? 더 안 하죠.


부동산 시장이 주춤하거나 평균적인 수준으로 돌아오면, 무주택자, 해당지역의 수요만으로 무순위를 채울 수가 없어요. 법이 정확히 어떤 식으로 제정될지 모르겠지만 이전에는 잔여물량 처리를 분양 주최 측에다 맡겼어요. 그냥 가이드라인만 줬거든요. 사후 무순위, 사전 무순위를 만들기도 했었는데 그것조차 강제성은 없었어요. 


이번에 만드는 법도 비슷하지 않을까 싶어요. 정확한 결과가 나와봐야 알 것 같고, 실제로 법이 바뀐다고 해도 무순위는 계속 나올 수밖에 없다고 확신해요.

전매제한 규제 때문에 프리미엄을 줘도 분양권을 못 사지 않나요.


1주택자, 다주택자라면 구미, 강릉, 속초 등 지방에 있는 비규제지역의 분양권을 추가 매수할 수 있습니다.


서울은 진작부터 전매 제한이 이뤄졌어요. 과천, 광명, 하남도 분양권을 살 수 있는 게 없어요. 그 외의 수도권은 한 번에 조정지역으로 묶인 게 아니고 순차적으로 묶였어요.


 비교적 최근에 묶인 경기도 외곽, 인천의 분양권 중에는 전매가 가능한 분양권이 많습니다. 광역시도 조정 지역으로 묶였지만 아직까지는 거래 가능한 분양권이 많아요. 분양 모집 공고일 기준이기 때문에 소급 적용을 안 받아서 기존에 분양한 물건들은 전매가 가능하죠.


당연한 이야기지만 오래된 빌라나 다가구, 아파트보다 이왕이면 새집이 좋습니다. 특히 실거주라면 웃돈을 주더라도 새집으로 갈아타시는 것을 추천해요. 


물론 웃돈 주는 게 아깝긴 합니다. 그런데 한편으로는 시장이 만들어놓은 시세이기 때문에 인정하셔야 돼요. 새로 산 집에 대한 시세차익도 있지만, 가족이 좀 더 쾌적한 공간으로 보금자리를 옮긴다는 것을 생각하면 피를 주고 사는 것도 고려할만 해요.



분양권도 세법상 1주택으로 인정됩니다. 다주택자들은 세금 폭탄을 맞지 않을까요.


다주택자들은 규제 지역에서 대출이 아예 안 나옵니다. 현금이 많아서 살 수 있다고 해도, 세금 혜택에서 완전히 배제되죠. 1가구 1주택 비과세에 있는 분들이 집을 늘리면 기존 집의 양도세에 대해 비과세 혜택을 못 받아요.


양도세 비과세를 위해 실거주 하고 있는 집을 기준으로 하나씩 사고 파는 사람들이 있어요. 반면, 양도세 비과세를 포기하고 여러 개를 하는 투자자들도 있죠. 많이 하면 많이 할 수록 리스크가 큰 것은 확실합니다. 상승장에서는 많이 사셨던 분이 좀 더 큰 이익을 받고, 비과세 지키려고 하나만 하셨던 분들은 노력 대비 성과가 많이 없을 수밖에 없어요. 결국 하이리스크 하이리턴입니다. 개인의 선택이에요.


분양권 투자도 하면 할수록 늘거든요. 기술도 생기고 지역보는 눈도 생기죠. 그런데 딱 하나만 하면 실력이 안 늘어요. 기존에 있는 주택을 기준해서 비규제지역 갭투자, 1억짜리 이하 공시가 아파트, 지방분양권 추가 매수, 줍줍 등 아무리 힘든 상황에서도 공부하는 만큼 투자 방법은 보이기 나름입니다. 자신이 추구하는 투자 방식이 무엇인지 먼저 들여다 볼 필요가 있어요.





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머먹고사니

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