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부동산 전문가 87.5%의 2021년 전망 "영끌하세요"

조회수 2021. 1. 4. 11:39 수정
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전문가들은 2021년에도 집값 상승세가 지속될 것으로 전망했다. 부동산 정보업체, 학계, 건설사 임직원 등 32명 대상으로 한 온라인 설문에 따르면, 내년 서울 집값이 오른다는 전망은 87.5%다. 집값이 내릴 것으로 전망한 사람들은 3.1%에 그쳤다(9.4%는 보합).


집값이 오를 것이 확실하다면 집을 사야 한다. 특히 무주택자들은 조금 더 서둘러서 내집마련을해야 한다. 영끌은 선택이 아닌 필수가 됐다. 정부는 주택안정을 위해 정책들을 내놓았지만, 아직까지 시장을 이겨내진 못했다. 


안타깝게도, 영끌도 결국 능력에 비례한다. 신용도가 높지 않거나, 모아놓은 돈이 없으면 대출조차 받지 못하기 때문이다.

거상쌤(본명 유거상)은 이러한 상황을 고려해서, 아직 모아둔 자금이 많지 않은 사람들이 어떻게 현실적으로 내집마련을 할 수 있는지 알려주었다. 


그는 삼성생명에서 4년간 부동산자문을 했으며, 금융사에서 VIP 고객을 대상으로 상담 및 교육을 한 자타공인 전문가다. 교육과 상담 등 입으로만 떠들지 않는다. 서울과 분당 등에 집을 가지고 있는 실전 투자자다. 


아직 모아둔 자금이 많지 않은 분들은 어떻게 하면 주택 마련 준비를 해야 하는지 설명 드리겠습니다. 저는 독자들의 개개인 사정을 모르기 때문에 가정을 해볼게요.


첫 번째, 직장을 다니고 있다.

두 번째, 저축을 하긴 하지만, 나를 위한 소비도 하고 있다. 

세 번째, 부모님은 나에게 물려주실 재산이 많지 않다.

네 번째, 은행 가서 확인은 안 해봤지만 신용등급이 높지는 않을 것 같다.


정확히 이 케이스에 해당되지 않더라도 제가 제시하는 로드맵 단계에서 본인한테 맞는 단계가 있다면 그 단계부터 적용해 보시면 될 것 같아요.


정말 돈이 없다면 원룸에 월세로 시작해야 합니다. 매달 집주인에게 내는 돈이 40만 원이라고 해볼게요. 이런 상황에서는 2천만 원부터 빨리 모으라고 말씀드리고 싶어요. 


월세 40만 원짜리 원룸에 산다고 가정했을 때, 해당 원룸의 전세는 보통 1억 정도 합니다. 전세는 은행에서 낮은 이자로 대출을 해줍니다. 전세 1억 원에 80% 정도, 8천만 원 정도는 우리가 대출로 빌릴 수가 있습니다.


8천만 원에 대한 이자율이 2.8%라고 가정해보겠습니다. 그러면 이자가 연간 224만 원 정도 돼요. 12개월로 나누면 월 18만 6천 원 정도가 됩니다. 그러면 여기에서 한 가지가 도출이 됩니다. 


어느 직장을 다니더라도 2천만원까지만 모을 수 있으면 월세 40만 원을 월 18만 6천 원으로 줄일 수 있다는 겁니다. 대략 계산만 해봐도 월 40만 원 대비 18만 원 정도 내는 건 한 달에 20만 원 이상은 절약이 됩니다.

만약 2천만원을 모으기 힘든 상황이라면, 몇 가지 방법이 더 있습니다.


첫 번째, 중소기업에 재직중이라면 청년 전세자금대출을 받을 수 있습니다. 이 대출은 금리가 1-2%로 고정금리입니다. 최대 1억까지 대출을 해주기 때문에 전세보증금 전체를 커버할 수 있습니다. 


그러나 집주인들이 이 대출을 허락해주려면 전세권 설정 등의 귀찮은 일이 발생하기 때문에 잘 안 해주려고 하는 경향이 있습니다. 


따라서 이런 대출로 들어오는 세입자들을 허락해주는 원룸이 있다면, 기존의 월세 받는 원룸보다 컨디션이 안 좋을 가능성이 농후합니다.


세탁기, 냉장고, 가스레인지 등은 구비가 안 되어 있을 가능성이 높습니다. 위치도 다른 원룸들에비해 상대적으로 안 좋은 곳에 있을 가능성이 높습니다. 득도 있지만 실도 있기 때문에 비교를 잘 해야 합니다.


두 번째, 재직중인 회사가 좋은 회사라면 은행에서 신용대출을 알아보세요. 회사의 신용과 개인의 신용이 괜찮다면 2천만원은 신용대출로 메꿀 수 있습니다. 


신용대출에 대한 이자율을 4%라고 가정하면, 이자는 연간 80만 원 정도입니다. 한 달에 내야 하는 이자는 6만 7천 원이죠. 전세대출 8천만 원에 대한 이자가 18만 6천 원, 2천만 원을 신용대출로 빌린 이자가 6만 7천 원, 총 25만 원입니다. 월세 40만 원 내는 것보다 이익입니다. 이런 방식으로 고정지출을 조금씩 줄여 나가야 합니다.


세 번째, 꾸준히 들어놓은 보험이 있는지 확인해보세요. 꽤 오랫동안 보험을 들어 놓았다면 납입금을 담보로 해서 대출을 받을 수 있습니다. 이를 약관대출이라고 합니다. 약관대출은 이미 납입한 보험료에 대한 대출이기 때문에 개인의 신용과는 크게 상관이 없습니다.

대출을 계속 권하다 보니, 독자들은 저를 부동산 전문가가 아닌 사채업자로 생각할 수도 있습니다. 그러나 우리 소득 중에 상당부분을 차지하는 월세를 효율적인 빚을 통해서 낮춰가는 것이 중요합니다. 우선적으로 살고 있는 집에 대한 거주 비용을 낮추는 설계를 해야 합니다.


그 다음은 미래의 살집을 위해서 차곡차곡 투자하는 단계입니다. 살고 싶은 집은 전세로 편하게 사세요. 대신 미래에 살고 싶은 집은 미리 마련해야 합니다. 집값은 우리가 돈을 모으는 시간보다 훨씬 더 빨리 오릅니다. 예를 들어 볼게요.


살고 싶은 집이 부산 해운대구 앞바다의 그림 같은 주상복합이라고 가정해 보겠습니다. 아파트의 가격을 보니 10억입니다. 너무 큰 돈이고 지금 당장 없으니까 포기합니다. 2년 뒤에 보니까 똑같은 집이 25억으로 올랐습니다. 


욕한다고 집의 가격이 잡히지 않습니다. 우리는 이런 세상에 살고 있습니다. 그래서 자금이 모일 때마다 살고 싶은 아파트를 ‘영끌’해서라도 미리 사 놓아야 합니다.


정리하겠습니다. 첫 번째, 전세대출을 받자. 나머지는 신용대출 혹은 약관대출을 이용해서 월세 지출을 낮추자. 두 번째, 나중에 살고 싶은 집은 나중에는 더 오르니까 지금 가격에 사두자.





현 시점에 맞춘 현실적인 내집마련 방법, 영끌 노하우를 배우고 싶다면?  

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