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다가구 주택은 1, 2, 3층 짜리 건물입니다. 많은 분들이 다가구 주택과 다세대 주택을 헷갈려 하시는 데요. 다세대 주택은 빌라 한채라고 보시면 됩니다. 다세대와 다가구는 하늘과 땅 차이입니다. 다세대는 빌라 한 개 주인, 다가구는 건물주입니다. 또한 다가구는 주택으로 포함되기 때문에 세금 혜택이 많습니다. 이번 글에서는 경제적 자유를 위한 다가구 투자 방법에 대해서 알려드리겠습니다.

보통 주택은 두 가지로 분리됩니다. 첫 번째는 공동주택, 두 번째는 단독주택입니다. 공동주택은 아파트, 오피스텔, 빌라입니다. 공동 주택은 대지권이 있는지 확인하면 됩니다. 건물 하나에 8채가 있다면, 8채의 소유주가 각각 다릅니다.

단독주택은 건물 하나에 8채가 있더라도, 8채의 소유주가 한 명입니다. 건물과 토지 소유주가 모두 한 명입니다. 때문에 세금에서 어마어마한 차이를 낼 수 있습니다. 다가구 주택 1개는 1주택으로 들어갑니다. 3층짜리 건물에 19개의 가구가 있다고 하더라도 19개의 가구의 소유주는 1명이며, 1가구 1주택 혜택을 받을 수 있습니다. 다가구 주택의 공시가격이 9억 이하이고, 소유주가 1가구 1주택이라면 월세 수익은 비과세입니다. 

예를 들어 다가구 주택의 19가구에서 한 가구당 월세를 30만 원씩 받는다고 가정하겠습니다. 30 X 19 하면 570만 원이죠. 570만 원 중 대출 이자가 200만 원, 순수익으로 370만 원의 월세가 나옵니다. 370만 원 월세에 대한 세금이 일절 없습니다. 대부분의 소득에는 세금이 있습니다. 직장을 다니든 사업을 하든 소득세를 내야 합니다. 그러나 9억 이하의 다가구 주택은 월세에 대한 세금을 내지 않습니다. 건물을 향후에 팔았을 때에도 9억 이하는 양도세 비과세입니다.

"다가구 주택은 건물인데 9억 이하가 있나요?" 의문을 가지실 수 있는데요. 최근 수강생 중 한 분이 다가구 주택을 2억 700만 원에 낙찰 받았습니다. 해당 건물에는 18가구가 있고, 월세는 가구당 33만 원에서 35만 원이 예상됩니다.

사람들은 아직까지도 다가구 주택에 대해 여러가지 편견을 가지고 있습니다. "관리가 어렵다", "대출이 어렵다", "명도가 어렵다" 등입니다. 물론 편견을 가질 수 있습니다. 그러나 대부분의 편견들은 해결할 수 있습니다. 다가구 주택을 경매로 낙찰받으면, 감정평가 금액 대비 최대 90%까지 받을 수 있습니다.

2억 700만 원에 낙찰받은 수강생도 대출이 90%가 나왔어요. 실질적으로 들어간 돈은 취득세까지 포함해서 3천만 원 정도입니다. 여기에 각 가구당 200에서 300만 원씩 보증금을 받습니다. 최소 5-6천이 되겠죠. 이렇게 투자금은 다 회수가 됩니다. 오히려 돈이 남습니다.

다가구 주택의 큰 혜택이 하나 더 있습니다. 수강생 중에 최저임금을 받는 사회초년생분이 있었습니다. 그 분도 다가구를 낙찰 받았습니다. 수입이 작은데 어떻게 대출을 받을 수 있었을까요? 다가구 주택은 향후 미래에 나올 월세 소득을 현재 소득으로 환산 해서 대출을 내줍니다.

예를 들어 현재 월급이 200이에요. 연봉이 2400만 원 입니다. 연 소득이 2400만 원으로 잡히면 아무리 담보대출이라도 적게 나올 확률이 큽니다. 그런데 매입한 다가구 주택의 월세가 500만원 나온다면, 연 6천만 원을 추가 소득으로 환산해서 대출해줍니다. 최저임금을 받더라도 충분히 다가구 주택에 접근할 수 있는 이유입니다.

다가구 주택의 장점은 또 있습니다. 다가구 주택은 말그대로 주택이기 때문에 10년을 보유하고 거주할 경우 (1가구 1주택일 때) 80%의 장기보유 특별공제를 해줍니다. 9억 이상의 다가구를 샀는데 20억으로 올랐다면 11억이 시세차익이 나옵니다. 9억 이상일 경우 원래는 양도세를 내야 합니다. 약 11억 원에 대한 양도세를 내야 합니다. 거의 4억에서 5억 가까이 넘어가요. 그런데 10년 동안 보유, 거주를 하면 80% 장기보유 특별공제가 됩니다.

그러면 11억의 80%를 세금을 안 냅니다. 8억 8천만 원에 대한 세금이 없어요. 2억 2천만 원에 대한 세금만 내면 됩니다. 11억 매매 차익을 봤지만 최종적으로 내는 세금은 2억이 채 안 됩니다.