클래스101

안녕하세요. 부자해커입니다. 많은 분들이 부동산을 사기 위해서는 큰돈이 필요하다고 생각 하시는데요. 이번 글에서는 좋은 부동산을 시세보다 싸게 살 수 있는 방법을 알려드리겠습니다. 급매물을 잡을 수 있는 방법에 대해서도 알려드리고요.

부동산 소유주의 개인 사정에 의해 급하게 나온 매물을 급매물이라고 합니다. 개인 사정으로 빨리 팔아야 되는 상황입니다. 부동산을 빨리 팔려면 시세보다 싸게 팔아야 합니다. 아파트의 원래 시세가 1억이라면 1억보다 조금 싸게 해야 빨리 다른 사람들이 사가겠죠. 이렇게 내놓은 애들을 급매물이라고 합니다. 그렇다면 이런 급매물은 대체 누가 사갈까요.

생각보다 우리가 살 수 없는 구조입니다. 정말 싼 부동산은 중개소 아니면 중개소가 아는 지인분들이 다 소화합니다. 중개소를 하지 않는 사람들이 좋은 급매물을 사기 위해서는 아래의 네 가지를 정확히 알고 있어야 합니다.

첫 번째, 사고 싶은 물건에 대한 시세를 정확하게 알아야 합니다. 많은 사람들은 부동산의 시세를 실거래가, KB 부동산에서 확인합니다. 혹은 네이버 부동산의 아파트 코너일 겁니다. 그런데 거기에는 층만 나와있습니다. 몇 층에 얼마인지만 나와있습니다. 

많은 사람들이 가장 선호하는 곳을 로열층이라고 하는데, 급매물을 살려면 로열층만 알아서는 안 됩니다. 많은 사람들이 가장 선호하는 동, 로열동까지 알고 있어야 합니다.

로열 동과 일반동의 차이가 큰 곳은 몇 억씩 나기도 합니다. 따라서 시세조사를 정확히 하려면 가장 비싼 동과 가장 비싼 층을 이해를 해야 합니다. 중개소에서 "이게 얼마입니다" 라고 했을 때 싸다 비싸다를 바로 판단할 수 있으려면 시세조사가 정확히 되어 있어야 합니다. 

중개소를 가서 "이 동네에서 가장 선호하는 동, 층이 어디입니까?" 라고 물어보세요. 그 다음 "로열동, 로열층은 얼마입니까?" 라고 물어보면 다 알려줍니다.

중개소에 가서 시세조사를 30분만 제대로 하면, 그 단지의 모든 시세를 알 수 있습니다. 로열동, 로열층을 알았다면 다음으로는 로열동의 일반층 시세에 대해서 물어보세요. 그 다음은 로열동의 저층을 알아보세요. 그 다음은 일반동의 로열층, 일반동의 저층을 물어보면 됩니다. 

이렇게 6개 샘플의 시세를 적어놓고 나면, 중개소에서 급매물이 나왔을 때 정확한 의사결정을 할 수 있습니다. 이 부동산이 급매물인지 아닌지를 알 수 있어요.

두 번째, 가장 거래가 활발하고 적극적인 중개소와 친해지세요. 젊은 중개사들이 많고, 반갑게 맞아주는 곳. 한번 이야기를 하면 정말 적극적으로 해주시는 분들이 계시거든요. 그런 분들하고 친해지시면 좋습니다. 

중개사들과 친해지면 정말 많은 걸 알 수 있습니다. 특히 부동산을 팔기 힘들 때도 중개하시는 분들이 네트워크를 통해서 팔아주기도 합니다.

이분들하고 친해지려면 식사를 하면 됩니다. 점심 식사를 같이 하고 나면 배가 부르기 때문에 상대방에 대한 의심이 싹 사라집니다. 포만감을 느끼기 때문입니다. 중개소에 점심시간 정도에 가셔서 중국 음식을 시켜주세요. 그러고 나서 궁금한 것을 하나씩 물어보세요. 

이렇게 3개월 6개월이 지나면 이분들이 정말 좋은 급매물을 여러분들께 줍니다. 중개소에 찾아가서 이야기하는 것을 절대 꺼리지 마세요. 좋은 분들과 인연을 많이 쌓을수록 부동산 투자가 굉장히 재미있어집니다. 쉽게 할 수 있는 원동력이 돼요.

좋은 중개사와 좋은 인연을 가져야 하는 또 하나의 이유가 있습니다. 중개사들은 아파트가 올라갈 때 내려갈 때의 기조를 먼저 겪습니다. 상승장에는 사람들이 붐비고, 하락장에는 사람이 없기 때문입니다. 

때문에 중개소에서는 사야 할 타이밍, 팔아야 할 타이밍을 몸으로 체감합니다. 곧 부동산 가격이 내려가겠다는 생각이 들면 중개소에서 여러분들께 이야기를 해줍니다. 이처럼 좋은 중개소를 많이 알아두시면 살 때와 파는 타이밍을 함께 가져갈 수 있습니다. 

세 번째, 비수기일 때 급매물을 찾으세요. 비수기란 이사가 없는 시즌을 말합니다. 보통 여름과 겨울입니다. 이때는 급매물들이 많이 나옵니다. 

부동산을 급하게 처분해야 할 일이 여름, 겨울이라고 안 일어나지 않잖아요. 시즌에 관련 없이 일어나기 때문에 여름, 겨울에 중개소를 찾아가서 급매물이 있는지 없는지 확인하셔야 합니다. 비수기를 잘 활용하면 큰돈 없어도 투자할 수 있는 방법이 굉장히 많아요.

네 번째, 부동산 사이클을 이해해야 합니다. 요즘 부동산 사이클에 대해서 궁금해하시는 분들이 많은데요. 부동산 사이클을 이해하려면 상승장에는 어떤 변화가 있는지, 하락장에는 어떤 변화가 있는지 알아야 합니다. 

상승장에는 분양하는 아파트보다 주변 아파트의 시세가 더 높을 가능성이 큽니다. 그래서 분양의 경쟁이 치열해집니다. 미분양이 사라집니다. 

하락장은 반대의 현상이 일어납니다. 시세보다 분양가가 더 높아지죠. 옆에 있는 시세보다 분양가가 더 높기 때문에 미분양이 발생합니다. 부동산 사이클은 분양가와 주변 신축 아파트의 가격만 비교해보면 쉽게 알 수 있습니다.