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사이다경제

집이 없나요? 그렇다면 2022년까지 꼭 해야 할 게 있습니다

집 없는 사람이 2022년 전까지 해야 할 것들

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집 없는 우리가 알아야 할
부동산 키워드

코로나 시대의 재테크 4편

주제는 부동산입니다.


(참조-1편 내가 알아야 할 경제 흐름)

(참조-2편 주식시장이 회복된 이유 2가지)

(참조-3편 코로나 시대의 '단타' 원칙 5가지)


우리나라는 1주택자에게

엄청난 혜택을 주는 나라입니다.

그 혜택의 정체는 세금인데요,


세계 어느 나라를 가더라도

절대 피할 수 없는 것이 소득세입니다.

한국도 마찬가지입니다.


현 소득세율을 적용할 때

한 해 소득이 5억 원일 경우

세금은 1억7,460만 원 정도이죠.

담세율은 무려35%에 달합니다.


*담세율: 세금을 부담하는 비율.


하지만 대한민국에서

1주택자가 그 집으로 5억 원을 번다면

얘기가 다릅니다.


1주택으로 버는 수익은 9억 원까지

세금이 0원입니다.


예를 들어, 몇 년 전에 4억 원짜리

아파트를 한 채 샀는데

현재 9억 원이 되었다고 가정해봅시다.


이 집을 팔아

양도소득으로 5억 원이 생겼다 해도

세금이 붙지 않죠.


이 아파트가 나중에

14억 원까지 오르면 어떻게 될까요?


1주택으로 발생한 수익이

9억 원을 초과할 경우에도,


그 집에 10년 이상 살았다면

9억 원을 초과한 금액 중

5억 원까지는 80%를 공제해줍니다.


대한민국이 1주택자에게 주는

엄청난 혜택입니다.


1주택자들에게 주어지는

이런 큰 혜택을 포기하고

그 어떤 재테크를 논할 수 있을까요?


' 9억 미만 아파트 ' 와
' 신규 분양 ' 에 주목

현재 대한민국 주택시장에는

2가지 트렌드가 존재합니다.


첫 번째는

신축아파트입니다.


'재건축사업'은

정부가 강하게 규제하고

서울 내 '신규 분양'은

현격히 줄고 있습니다.


자연스럽게 수도권

신축아파트가 귀해지고 있죠.


두 번째 트렌드는

9억 원 미만 아파트입니다.


작년에 발표된 12.16 대책으로

*고가 아파트에 대한

대출 규제가 시작됐습니다.


*9억~15억까지는 20%로 대출 제한.

15억 이상 아파트는 신규 대출 불가.


9억 원이 넘는 아파트는

어떤 식으로든 대출이 제한됩니다.


이에 시장에는 이미

풍선효과가 나타나고 있습니다.


*풍선효과 [Balloon effect] : 어떤 현상이나 문제를 억제하면 다른 쪽에서 새로운 문제가 불거지는 상황. 


9억 원 미만의 아파트가

강세를 보이는 것이죠.


이런 흐름은

현 정부 임기가 끝나는 2022년까지

변하지 않는 트렌드가 될 것입니다.


그럼 이런 트렌드 속에서

집 없는 우리가 내 집 마련을 하려면

무엇을 어떻게 해야 할까요?


' 청약 ' 도전하세요

아직 서울이나 수도권에

주택을 구입할 종잣돈이 없는

미혼 가구나 젊은 신혼부부 또는

무주택자인 기혼자라면,


서울 도심이 아니어도

일단 수도권에서 청약을 통한

신규 분양에 도전해야 합니다.


물론 신규 분양은

입지 면에서 기존 주택보다

인기가 떨어지는 지역일

가능성이 높습니다.


그래도 현재 주택시장의

두 가지 트렌드인

' 9억 미만, 신축아파트 '와

정확히 일치하기 때문에

지금은 여기에 집중해야 합니다. 

청약 통장을 활용하는 것도 좋고

없더라도 지원할 수 있으니

관심부터 가져보기 바랍니다.


인기 지역인 서울 아파트에

당장 진입하지 못할 수도 있지만,


목표 주택을 구입할 상황이 될 때까지

저축만 하며 시간을 흘려보내기에는

아파트 가격 상승률이 너무 높습니다.


그러니 우선은 청약으로

디딤돌이 될 수 있는 아파트를

보유하는 것이 중요합니다.


또 현재 무주택자라면

유리한 조건이므로

반드시 청약을 통한 신규 분양에

도전해봐야 합니다.


신규 분양 정보는 한국감정원

청약홈(www.applyhome.co.kr)에서 확인하고

종잣돈이 적은 내 상황에 맞는

생애 첫 아파트를 선정하면 됩니다.


(참조-에디터가 직접 해본 '아파트 청약' 실제 과정 공개)


청약이 된다 해도

돈이 없어 분양받을 수 없다고요?


신규 분양은

사업 시행공고가 나온 후라도

입주까지 최소 3년이라는

시간이 필요합니다.


그 사이에 계약금과 중도금 등을

일부 대출의 도움을 받아서 내고,


그러고도 입주 시기까지

잔금을 내기 어렵다면 전세를 주고

나중에 입주하는 것도 방법입니다.


청약을 통한 신규 분양은

대부분 가점제 위주이기 때문에

청약 가점이 높아야겠지만,


잘 찾아보면 가점제가 아닌

추첨제 물량도 상당합니다. 

공공택지

85㎡ 이하 수도권은 100% 가점제
85㎡ 초과 지자체장의 재량으로 50%이하 범위로 추점제 비율선정

투자/청약과열지구

85㎡ 이하 가점제 75% 추첨제 25%
85㎡ 초과 가점제 30~50% 추첨제 30~50%


' 갈아타기 ' 준비하세요

복합상영관 멀티플렉스

여러 개의 스크린을 모아 다양한

영화를 관람하라는 취지로 탄생했습니다.


그러나 실제로 가보면

'멀티'라는 말이 무색할 정도로

인기 있는 영화 한 편이

스크린을 독식하는 경우가 많습니다.


인기 영화에만 관객이 몰리니

상영관 입장에서도 어쩔 수 없는 것이죠.


우리 사회는

겉으로 다양성을 추구하는 듯 보이지만

사실은 매우 획일화된 경향이 나타납니다.


코로나19 발생 전에도

요식업을 하는 자영업자 중에는

한 달 임대료를 내지 못할 정도로

어려운 이가 많았습니다.


반면, 소문난 맛집

한참을 기다려서라도 먹겠다는 사람이

엄청나게 몰렸죠.


양극화.

이 괴물 같은 놈은 “되는 놈만 된다”

현실을 여실히 드러냅니다.


양극화란

서로 다른 계층이나 집단 사이가

점점 더 벌어지는 것을 말합니다.


이질성이 극대화되는

양극화 현상은 코로나19 이전의

자산 시장에서도 진행 중이었습니다.


문제는 자산 양극화의

속도가 더 빨리진다는 것이죠.


믿기 힘들겠지만 2016년 이전까지는

지방 6대 광역시 아파트 가격 상승률

서울아파트보다 더 높았습니다.

*2014년 상승률

서울 1.87% | 6개 광역시 5.08%

*2015년 상승률

서울 6.61% | 6개 광역시 10.17%

그런데 2016년부터는

이런 현상이 완전히 역전됩니다.


서울아파트 가격이 무섭게 오르면서

지방과의 격차를 크게 벌리기 시작했죠.

*2016년 상승률

서울 8.77% | 6개 광역시 3.82%

*2017년 상승률

서울 10.98% | 6개 광역시 2.6%

*2018년 상승률

서울 20.86% | 6개 광역시 1.39%

심지어 서울 안에서도 양극화가 심해져

인기 지역과 비인기 지역이 또 갈렸습니다.


강남과 강북의 집값 격차

2016년 이후 최대치로 치달았습니다.


이런 양극화는

왜 생기는 걸까요?


간단합니다.

경제가 계속 어려워지기 때문입니다.


2000년대 들어 2015년 전까지

우리나라 경제성장률을 보면,


미국 금융위기가 있었던 2008년

-0.7%를 기록한 것을 제외하고

대체로 3~7%의 성장을 이어왔습니다.


하지만 2016년부터

급격한 저성장 징후가 나타났고

성장률은 2%대에 머물며

본격적인 초저성장 시대로 진입했습니다.


시장은 즉각 반응하기 시작했습니다.

부동산에서 아파트 쏠림 현상이

빠르게 나타난 것이죠.


경기가 나빠지면서

변동성 높고 유동성이 낮은

토지는 소외되었습니다.


또한 공실 위험이 있는 건물, 상가보다

그 어떤 경우라도

공실 위험이 적은 주택.


그 중에도 중산층 이상이 선호하는

인기 지역 아파트에

돈이 몰리기 시작합니다.


대한민국에서 아파트는

최악의 경제 상황에도 가치가 보존되는

안전자산(stable=Risk free)이 되었습니다.


특히 거주자들의

소득이 높은 인기 지역 주택은,


미래에 월세나 전세금 등의

현금 흐름을 높여도 문제가 없어

좋은 투자 대안으로 인식됩니다.


그렇기에 상위 지역 상승률은

경제 초저성장기가 지속될수록

더욱 높아질 것입니다.


이에 맞춰 우리도 안주하지 말고

상위 지역으로 넘어갈 준비

꾸준히 해야 하죠.


' 안전 '을 주목하세요

마지막으로

국내 부동산 시장에서

지속적으로 영향을 줄 이슈가

한 가지 더 있습니다.


유독 아파트가 다른 주택과 달리

끝없이 비싸지는 것은

안전 문제와도 밀접한 관련이 있습니다.


아파트라는 주거 형태가 갖는

안전 프리미엄은

치안이 좋다는 것에서 발생합니다.


자녀 등하교 시 동선의 문제 등

가족 안전에 유리하다는 점은

매우 큰 강점입니다.


주차 시설도 외부와 잘 격리돼있어

요즘 부쩍 늘어난 고가 차량

도난, 파손 문제에서도 자유로운데요,


이런 안전이라는 기준이

부동산 시장에서

더욱 중요해질 전망입니다.

부동산 가격은 부동산 정책에

단기적으로 영향을 받지만

중장기적으로는 오히려

정책과 반대로 움직이는 경우가 많았습니다.


그도 그럴 것이

강력한 억제 정책은 가격 상승 여력

그만큼 높다는 뜻으로 풀이되면서,


시장 심리를

강한 매수 쪽으로 돌리는 일이 많았죠.


즉, 인기 지역 고가 아파트에

강력한 정책이 적용되는 것은,


상위 지역에 대한 실수요 및 잠재 수요가

그만큼 강력하단 뜻으로 풀이될 수 있습니다.


그러니 현재 집이 없다면

1주택 마련에 힘쓰고,


일반 주택이나

빌라 연립에 사는 1주택자라면 아파트로,


아파트 중에서도

좀 더 인기 있는 지역으로

갈아타려는 노력이 필요합니다.


초양극화로 인해

중소형 평형, 아파트, 상위 인기 지역에 대한

쏠림 현상이 완화되지 않을 것이기 때문이죠.


또 9억 원 미만의 아파트 값이 오르면

그 이상의 고가 아파트

간격 유지를 위해 어느 정도 시차를 두고

값이 더 오를 확률이 높습니다.


우리가 상황이 허락되는 한

상위 지역으로 갈아타기를

계속 시도해야 하는 이유입니다.

주택시장 트렌드

1. 신축아파트 강세 (신규 분양 경쟁률 상승)

2. 당분간 9억 미만 아파트 강세(풍선효과)

3. 중소형 평형의 강세

4. 장기적으로 상위지역 상승률 강세(비싸진 9억미만과 간격유지)

집값은 미친 듯이 오르는데

아직 집이 없어 불안하다면,


오늘 소개한 키워드를 기억하고

당장 청약홈에 접속해 9억 원 미만의

신규 분양 건부터 찾아보기 바랍니다.


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사이다경제

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