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사이다경제

임대차 3법에도 '전세가 사라지지 않는 이유' 3가지

'임대차 3법'이 가져올 미래를 알려드립니다

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임대차 3법
왜 등장한 걸까?

정부는 부동산 가격 안정을 목표로

무려 23번의 부동산 정책

시장에 쏟아 냈고,


게다가 이제는 위헌 논란까지 있는

임대차 3법마저 통과시키면서

주택 가격 안정에 승부수를 던졌습니다.


여기까지 온 이유는 간단합니다.

지금까지 발표한 정책

주택 시장의 가격안정을 이뤄내는 데

하나같이 실패했기 때문입니다.


이번에 통과된 임대차 3법이란

전월세신고제와 계약갱신청구권제,

전월세상한제를 가리키는 것으로,


전월세 시장 안정을 도모하는 취지로

도입한 법안입니다.


법안을 요약하면 임차인(세입자)은

최초 계약 후 추가 2년의 계약 연장을

임대인(집주인)에게 요구할 수 있고,


임대인은

정말 그 집에 사는 경우를 제외하고는

이를 받아들여야 합니다.


이때 임대료는 직전 계약액의

5%를 초과해 인상할 수 없으며

2020년 7월 31일부터 시행되고 있습니다.

(단, 전월세신고제는 2021년 6월 1일 시행)


*전월세신고제: 기존엔 ‘매매’ 거래만 신고하면 됐지만  전세나 월세 등의 ‘임대’ 거래도 신고를 의무화한 것. 누락된 임대 소득에 대한 세금을 확보할 수 있다.


임대차 3법이 논란인 이유

이러한 임대차 3법이 화두인 이유는

전세 시대를 끝낼 것이란 우려 때문입니다.


이제 전세금을 쉽게 올릴 수도 없고

계약 기간은 길어지니

집주인들이 전세 매물을

월수입을 확보할 수 있는 월세로 바꿔서

월세 시대가 빠르게 앞당겨질 것이며,


그로 인해

세입자들의 주거 안정이 무너질 것이란

주장이 나오고 있습니다.


(참조-한국에만 있는 '전세' 자꾸 줄어드는 이유)


과연 그럴까요?

생각해봅시다.


결론부터 말하면 이 주장의

일부는 맞지만 일부는 틀렸습니다.


물론 초저금리가 계속되면

집주인 입장에서

월세가 유리하기 때문에 전세보다

월세 비중이 높아질 것은 분명합니다.


하지만 시장 상황을 조금만 자세히 보면

전세가 급격히 사라지기는 어렵습니다.


전세가 갑자기 사라질 수 없는

이유는 크게 3가지 입니다.


전세가 갑자기 사라지지 않는 이유 1.

첫 번째 이유는 우선 이번 법안이

소급적용되기 때문에,


전세를 갑자기

월세로 전환하는 것 자체가 불가합니다.


*소급적용: 법률이 시행되기 전의 일까지  거슬러서 적용되는 것. 


설사 새롭게 집을 계약하는 경우여도

임대인이 전 세입자에게

보증금을 돌려줄 충분한 자금이 있어야만

월세로 전환할 수 있죠.


그러나 현재 집을 소유한 사람들은

대개 갭투자 즉,

전세를 끼고 집을 샀기 때문에

보유한 현금이 충분치 않습니다.


현금이 없는 집주인들은

급격히 월세 전환을 할 수 없습니다.


전세가 갑자기 사라지지 않는 이유 2.

집주인 중에는

1주택자도 있고 다주택자도 있습니다.


다주택자가 집주인이라면

그 사람은 임대인 위치에만 서 있겠지만,


만일 집주인이 1주택자라면

자신도 어딘가에서 전월세로 살아야 하니

임대인인 동시에 세입자도 됩니다.


현재 우리나라에 2주택 이상을 소유한

다주택자는 211만 명 정도인데

이것은 전월세 임대시장에서

불과 23.4% 정도 차지하는 수치입니다.

(2017년 통계청 발표자료)


세입자 4명 중 3명 이상의

집주인은 1주택자라는 뜻이죠.


다주택자 집에 전세를 살면

당장은 아니더라도 최대 4년 후엔

월세 전환 가능성이 높겠지만,


세입자 중 75%의 집주인은

본인도 세입자일 것이기에

급격한 월세 인상이나

월세 전환은 어렵다고 할 수 있습니다.


전세가 갑자기 사라지지 않는 이유 3.

정부는 임대차 3법으로

월세 전환이 가속화될 것이란 우려 때문에,


얼마 전 전월세 전환율

현행 4%에서 2% 수준으로 낮추는 방안

검토 중이라고 밝혔습니다.

전월세 전환율

전세금 일부를 월세로 전환할 때 적용되는 이율.

예를 들어, 전월세율이 6%이면 전세금 1,000만 원을 월세로 돌릴 때 (1,000 X 6% = 60만원) 60만원이 되는 것.

현행 임대차보험법에서 기준금리(현재0.5%) + 3.5%를 적용하여 4%를 적용하고 있다. 높으면 높을수록 월세 부담이 높아진다.

전월세 전환율이 4%라는 것은

임대사업자로 등록된 집주인이라면

전월세 전환율을 4%보다 높게

적용할 수 없다는 뜻입니다.


다시 말해

전세금이 3억 원인 집

전세 2억 원 + 나머지 월세로 바꾸려면,


보증금 2억 원을 제외한

나머지 1억 원에 연 4%를 적용해

월세를 33만 원 정도 이상으로

책정할 수 없다는 뜻이죠.


그런데 이마저도

실제 은행 이자율보다 높아

세입자에게 부담이 될 수 있으니,


월세를 더 낮게 책정하도록

개정을 검토하는 것입니다.


이렇게 되면 월세 수익이 줄어

갑자기 전세를 월세로 바꾸는 일이

증가할 가능성은 낮습니다.


세입자는 '케바케'

한편, 세입자 입장에서는

임대차 3법이 무조건

좋다, 나쁘다라고 말하기 어렵습니다.


세입자의 상황에 따라서

영향은 달라질 것입니다.

Case by case인 것이죠.


우선 현금흐름이 좋은 세입자

기회가 될 수도 있습니다.


다주택자 임대인을 만나서

전세를 월세로 전환할 경우,


보증금이 줄어드니 그 돈으로

다른 곳에 갭투자를 할 수도 있습니다.


여기서 현금흐름이 좋은 세입자란

월세를 낼 충분한 여력이 되면서

전세자금대출이 없는 경우를 말합니다.


(현행 주택거래제도는 12.16대책이후  전세자금대출이 있는 경우 갭투자를 금지하고 있습니다.)

반면, 목돈이 적거나

현금흐름이 좋지 않은 세입자는,


월세로 전환될 경우

앞으로 주택을 구입하려는 의지가

매우 약화될 수도 있습니다.


임대차 3법이 급격한

전월세율 상승을 막으므로

당장 몇 년은 전월세금의 큰 인상 없이

주거가 보장될 것입니다.


그러나 이는

서서히 뜨거워지는 물에서

죽음을 맞이하는 것과 같은 결과를

초래할 수도 있습니다.


보통 목돈이 충분하지 않은 임차인은

전세자금대출을 가지고 있는데 이 경우

은행이자보다 높은 월세를 부담하기에

저축 여력이 더 낮아질 것이고,


주거보장 기간이 길어지므로

집을 사야겠다는

의지는 약해질 수밖에 없습니다.


그런데 임대차 3법이

집값 상승을 장기적으로 막을 순 없기에

집을 끝내 사지 못한 임차인은

나중에 더 큰 보증금을 낼 수밖에 없습니다.


임대차 3법은 이렇게

일방적으로 누구에게는 불리하고

누구에게는 유리하다고 단정하기 어렵고,


세입자의 경우 상황에 따라

유불리가 극명히 갈릴 것입니다.

*임차인 입장

현금흐름이 좋은 임차인 → 보증금여력으로 갭투자 가능

현금흐름이 나쁜 임차인 → 주택구입 의지 약화



*임대인 입장

다주택자 또는 자금여력이 있는 임대인 → 월세 전환 가속화

1주택 또는 갭투자 집을 신 임대인 → 월세전환 어려움

임대차 3법이
진짜 위험한 이유

임대차 3법 중 전월세상한제

2년마다 계약을 갱신할 때

인상폭을 5%로 제한하고 있습니다.


집을 통해 얻을 수 있는 수익이

증가하는 속도를 줄여서

당장은 집값 안정에 도움이 될 수 있습니다.


그러나 장기적으로 봤을 땐

얘기가 달라집니다.


모든 자산 가격이 그렇듯

집값도 집이란 자산으로 얻을 수 있는

현금흐름의 크기나 안정성좌우됩니다.


결국 집값

그 집에서 나오는 연간 임대료(현금흐름)

기대수익률성장률의 차이로 나눈 값에

수렴한다고 볼 수 있죠.

통상 기대수익률이란 자산이

매년 만들어내는 현금흐름이

얼마나 안정적인가에 달려 있습니다.


현금흐름이 안정적이면

기대수익률이 낮아지고

불안정하면 높아지죠.


이 원리로

집값 원리를 살펴보겠습니다.


기대수익률이 5%인 어떤 집의

(예금 대비 현금흐름 불안정성을 5로 가정)

월세가 100만 원이라고 합시다.


만일 이 집의 월세가

매년 3%씩 오른다고 가정하면

현재 매매가는 얼마로 정해질까요?

그 답은 다음과 같습니다.

계산에 따르면

해당 집의 가격은 6억 원입니다.


그런데 정부가 이전에 없었던

보유세를 100만 원으로 올려,

1,200만 원의 현금흐름을

1,100만 원으로 낮추었다고 가정해봅시다.

이렇게 되면 분모 값이 변하지 않는 한

집값은 5.5억 원으로 떨어집니다.


주택 보유세 인상을 추진한 것은

결국 자산에서 나오는 현금흐름

즉, 수익의 일부를 환수해

집값을 잡겠다는 정책이었죠. 


기대가 낮기에
집값은 오른다

그런데 지속적으로 보유세를 높여서

분자 값을 낮추었는데

왜 집값은 계속 오르기만 할까요?


그 이유는 높아지는 세금으로

분자 값이 줄어드는 속도보다

분모 값이 떨어지는 속도가

훨씬 빨랐기 때문입니다.


분모 값은 앞서 말한 대로

기대수익률이 낮아지거나

성장률이 높아질 경우 줄어듭니다.

앞서 집값의 기대수익률이

예금 금리와 연관되었다고 했는데요,

최근 몇 년간 금리가 급격히 하락하면서,


집에 대한

기대수익률도 크게 떨어졌습니다.


기대수익률이 떨어졌다는 것

동일한 월세(현금흐름)가 나오는 집에

과거보다 더 많은 값을 지불할 의사가 있는

투자자들이 시장에 많아진다는 의미입니다.

또한 정부의 강력한 부동산 억제책

아이러니하게도

사람들로 하여금 집만이 유일한 대안이며,


집값은 적게라도

반드시 오른다는 인식을 갖게 했습니다.


초저성장시대에

성장할 수 있는 자산이

집뿐이라는 인식이 강화된 것이죠.


실제로 어려운 경제 상황에서

상가나 건물은 월세를 올리기 어렵고

공실이 많은 반면,


주택은 공실도 없고

월세도 꾸준히 올릴 수 있으니

그 기대가 허황된 것도 아닐 것입니다.


임대차 3법,
집값을 '보장'해버렸다

지금까지 살펴본 것처럼

주택 가격의 매커니즘을 볼 때,


연간 임대료를 2년에

5%로 제한하는 이번 임대차 3법은

분자 값 상승 속도를 낮춤으로써

당장은 가격 안정을 가져올 수도 있습니다.


하지만 초저금리 시대임을 고려하면

(기준금리 0.5%)

장기적인 집값 안정을 이루기엔

역부족인 법안입니다.


오히려

극도로 기대수익률이 낮아지는 시대에,


집만은 유일하게 2년에

2.5%의 확실한 현금흐름 상승을

보장하는 자산으로 만들어 버렸습니다.


분모 값에서 성장률을

연 2.5%로 확정된 상수로 만들어버렸고,


이는 장기적으로

집값을 더 자극할 가능성이 큽니다.


시장 경제의

자율적인 질서를 무시하면서까지

무리하게 밀어붙이는 정책이,


이렇게 시장에 잘못된 시그널을 준다면

가격 안정을 위해 처방한 약이

독이 될 수 있습니다.


확실한 공급으로

수요를 흡수하지 못한 채,


세금이나 규제로

현금흐름을 빼앗아 값을 잡겠다는 정책

분명 한계가 있을 것입니다.


다만, 정책은 영원하지 않습니다.

분명한 것은

'집값 형성'의 원리입니다.


부동산 시장의

원리를 알고 접근한다면

정책에 휘둘리지 않는 투자를

이룰 수 있음을 기억하기 바랍니다.

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사이다경제

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